Charges de copropriété impayées : preuve de la créance, exclusion des honoraires de recouvrement et condamnation du copropriétaire défaillant

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose au copropriétaire de participer aux charges relatives aux services collectifs, aux équipements communs, à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Les comptes approuvés par l’assemblée générale et non contestés permettent de retenir la quote-part appelée, dès lors que le syndicat produit les justificatifs de propriété, relevés, appels de charges, procès-verbaux d’assemblées générales et mises en demeure.

L’article 10-1 de la même loi autorise uniquement le remboursement des frais nécessaires exposés à compter de la mise en demeure pour recouvrer une créance justifiée. La sommation de payer est admise, tandis que les honoraires de recouvrement du syndic, les relances multiples et les frais relevant de l’administration générale sont exclus.

La demande indemnitaire est rejetée faute de préjudice spécifique démontré. L’article 700 du Code de procédure civile justifie l’allocation d’une indemnité au syndicat, tandis que les dépens et l’exécution provisoire suivent les règles prévues par les articles 514 et 696 du Code de procédure civile.

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La SCI, assignée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu. Son conseil a sollicité un renvoi, refusé en raison de l’ancienneté de l’affaire et de l’augmentation de la dette.

Le syndicat produisait notamment le relevé de propriété, le compte du copropriétaire, les appels de charges et de travaux, les procès-verbaux d’assemblées générales, les mises en demeure et une sommation de payer. Le tribunal a retenu la créance de charges, admis seulement le coût de la sommation au titre des frais de recouvrement, rejeté les dommages et intérêts et accordé une indemnité au syndicat.

• Établir la qualité de copropriétaire et la propriété du lot concerné.
• Produire un relevé de compte détaillant les sommes appelées.
• Justifier les appels de charges et de travaux.
• Produire les procès-verbaux approuvant les comptes et votant les budgets.
• Démontrer l’absence de recours contre les comptes approuvés.
• Limiter les frais imputés aux dépenses nécessaires postérieures à la mise en demeure.

• Relevé de formalité établissant l’acquisition du lot 96.
• Relevé de compte arrêté au 1er octobre 2025.
• Appels de charges et de travaux.
• Procès-verbaux d’assemblées générales approuvant comptes et budgets.
• Mise en demeure, relance et sommation de payer du 18 juin 2025.

• Paiement de 6 463,83 € de charges arrêtées.
• Paiement de 162,35 € pour la sommation de payer.
• Versement de 500 € au titre de l’article 700.
• Support des dépens par le copropriétaire.
• Exclusion des honoraires de recouvrement du syndic.
• Rejet des dommages et intérêts faute de préjudice spécifique.

À faire

• Vérifier la qualité de copropriétaire et le lot concerné.
• Joindre le relevé de compte actualisé.
• Produire les appels de charges et de travaux.
• Communiquer les procès-verbaux approuvant comptes et budgets.
• Conserver les preuves de mise en demeure et de sommation.

À éviter

• Réclamer des honoraires généraux du syndic au titre de l’article 10-1.
• Inclure des relances multiples non nécessaires.
• Imputer les frais d’assignation parmi les frais de recouvrement.
• Réclamer des dommages et intérêts sans préjudice spécifique.
• Présumer l’acquiescement du défendeur non comparant.

La comparution du défendeur et l’office du juge

L’article 472 du Code de procédure civile impose au juge de statuer au fond malgré la non-comparution du défendeur, tout en vérifiant la recevabilité, la régularité et le bien-fondé de la demande. Le défaut de comparution ne vaut donc pas acquiescement et ne dispense pas le demandeur de produire les justificatifs nécessaires.

La preuve des charges de copropriété exigibles

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fonde l’obligation de participation aux charges. La créance est retenue lorsque sont produits le relevé de propriété, le compte, les appels de charges et de travaux, ainsi que les procès-verbaux d’assemblées générales ayant approuvé les comptes et voté les budgets, sans recours établi.

Les frais nécessaires de recouvrement imputables au copropriétaire

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 limite le remboursement aux frais nécessaires exposés à compter de la mise en demeure. Le coût de la sommation de payer est admis, tandis que les honoraires du syndic, les relances multiples et les frais relevant de l’administration générale sont exclus.