Charges de copropriété et frais de recouvrement : application stricte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires peut obtenir le paiement des charges correspondant aux appels régulièrement votés, dès lors que les comptes ont été approuvés et n’ont pas été contestés. L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fonde l’obligation contributive des copropriétaires. La créance a été retenue au vu de la matrice cadastrale, du relevé actualisé, des appels de charges et des procès-verbaux d’assemblées générales.

L’article 10-1 de la même loi permet uniquement le remboursement des frais nécessaires exposés à compter de la mise en demeure. Les frais de mise en demeure, de relance ou d’hypothèque peuvent être admis sous réserve de leur justification. En revanche, les honoraires de gestion du syndic, le suivi de procédure, la constitution ou transmission du dossier, les frais d’assignation et les frais d’avocat relèvent respectivement de l’administration générale, des dépens ou de l’article 700 du Code de procédure civile. En l’absence d’avis de réception, la mise en demeure n’a pas été retenue ; seule la sommation de payer justifiée a été admise.

Les demandes reconventionnelles visant directement le syndic ont été déclarées irrecevables sur le fondement de l’article 64 du Code de procédure civile, celui-ci n’étant pas partie à l’instance. Les copropriétaires ont été condamnés solidairement aux charges et frais retenus, ainsi qu’à l’article 700 et aux dépens. L’exécution provisoire résulte de l’article 514 du Code de procédure civile.

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Le syndicat a obtenu la condamnation solidaire de deux copropriétaires au paiement de charges établies par les documents comptables, appels de fonds et procès-verbaux d’assemblées générales. Leurs demandes dirigées contre le syndic, non partie à l’instance, ont été déclarées irrecevables. Seul le coût d’une sommation de payer a été admis parmi les frais de recouvrement.

Le syndicat des copropriétaires a assigné deux copropriétaires indivis afin d’obtenir le paiement de charges arrêtées au 1er juillet 2026, de frais de recouvrement, de dommages et intérêts, ainsi qu’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les copropriétaires ont contesté le montant réclamé et formé des demandes reconventionnelles contre le syndic, sollicitant notamment la rectification d’écritures comptables, le remboursement de frais et des dommages et intérêts.

Le tribunal a déclaré irrecevables les demandes dirigées contre le syndic, qui n’était pas partie à l’instance. Il a retenu la créance de charges sur la base des documents comptables, des appels de fonds et des procès-verbaux d’assemblées générales. Il a admis seulement le coût d’une sommation de payer au titre des frais de recouvrement, rejetant les autres frais insuffisamment justifiés ou exclus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Les copropriétaires ont été condamnés solidairement aux charges, aux frais admis, à une indemnité procédurale et aux dépens.

• Établir la qualité de copropriétaire et la propriété des lots concernés
• Produire un décompte actualisé correspondant aux appels de charges votés
• Justifier l’approbation des comptes et budgets par les assemblées générales
• Limiter les frais réclamés aux dépenses nécessaires postérieures à la mise en demeure
• Apporter la preuve de chaque frais par un justificatif exploitable
• Exclure les honoraires relevant de l’administration générale du syndic

• Extrait de matrice cadastrale établissant la propriété indivise des lots
• Relevé de compte actualisé au 1er juillet 2026
• Appels de charges et de travaux produits aux débats
• Procès-verbaux approuvant les comptes et budgets prévisionnels
• Sommation de payer du 13 juin 2025

Le syndicat des copropriétaires obtient le paiement des charges justifiées et du seul frais de recouvrement admis. Les copropriétaires supportent solidairement la dette retenue, l’indemnité procédurale et les dépens, tandis que les demandes contre le syndic restent irrecevables.

• Recouvrement solidaire de 4 866,01 € de charges
• Remboursement limité à 148,60 € de frais justifiés
• Exclusion des frais de suivi et honoraires de syndic
• Irrecevabilité des demandes dirigées contre le syndic
• Paiement de 500 € au titre de l’article 700
• Application de l’exécution provisoire et des dépens

À faire

• Vérifier la qualité de copropriétaire et les lots concernés
• Actualiser le relevé de charges avant toute demande
• Joindre les procès-verbaux approuvant comptes et budgets
• Conserver les justificatifs de chaque frais réclamé
• Diriger les demandes contre les parties régulièrement attraites

À éviter

• Réclamer des honoraires de gestion comme frais nécessaires
• Imputer des frais de procédure non documentés
• Produire une mise en demeure sans preuve de réception
• Réintroduire des sommes déjà exclues par une décision antérieure
• Confondre frais récupérables, dépens et article 700

La recevabilité des demandes reconventionnelles contre le syndic

Les demandes reconventionnelles tendant à obtenir un avantage autre que le rejet de la demande principale relèvent de l’article 64 du Code de procédure civile. Elles doivent viser une partie à l’instance. Le syndic n’ayant pas été attrait personnellement à la cause, les demandes dirigées contre lui sont irrecevables.

La preuve de la créance de charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose la participation aux charges collectives et aux dépenses de conservation, d’entretien et d’administration. La créance a été retenue au regard de la matrice cadastrale, du relevé actualisé, des appels de charges et travaux et des procès-verbaux approuvant les comptes et budgets, sans recours établi contre ces décisions.

Les frais récupérables au titre de l’article 10-1

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 limite le remboursement aux frais nécessaires exposés à compter de la mise en demeure. Le tribunal a exclu les honoraires de suivi de procédure, de constitution ou transmission du dossier, ainsi que la mise en demeure non accompagnée de son avis de réception. Seul le coût justifié de la sommation de payer a été admis.

Article 467 du Code de procédure civile, Article 64 du Code de procédure civile, Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Loi du 13 juillet 2006, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 1343-2 du Code civil