Expertise judiciaire sur la répartition des charges de copropriété au regard des critères légaux de l’article 10

Sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, une expertise peut être ordonnée avant tout procès lorsque le demandeur justifie d’un motif légitime, d’un litige potentiel plausible et d’une mesure utile à l’établissement de faits susceptibles d’influencer sa solution. Le juge des référés ne tranche ni le fond ni la recevabilité de l’action envisagée, sauf irrecevabilité manifeste ou échec certain.

La distinction entre l’action de l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965, relative au quantum d’une pondération, et celle de l’article 43, relative à une clause contraire aux critères légaux de répartition, nécessite d’identifier les critères effectivement retenus et leur application. L’existence d’une note technique évoquant un écart entre groupes de lots et la nécessité possible d’un nouveau calcul suffit à exclure l’échec manifeste de l’action et à justifier l’expertise.

En application de l’article 269 du code de procédure civile, la provision est mise à la charge des demandeurs, bénéficiaires et initiateurs de la mesure, sans responsabilité préalablement établie du syndicat. Celui-ci n’est pas partie perdante au sens de l’article 696 du même code ; les demandes fondées sur l’article 700 sont rejetées. La demande de communication devient sans objet lorsque la pièce a déjà été produite contradictoirement.

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Des copropriétaires contestaient la répartition des charges, estimant qu’elle reposait sur une destination commerciale jamais réalisée et créait des écarts injustifiés entre lots. Le juge ordonne une expertise afin d’examiner les critères et méthodes de répartition ainsi que leur conformité à la loi du 10 juillet 1965. Les demandeurs doivent consigner 2 500 euros et supporter les dépens, la demande de communication étant devenue sans objet.

Des copropriétaires du groupe II d’un ensemble immobilier composé de 394 lots contestent la répartition des charges. Ils soutiennent que celle-ci repose sur une destination commerciale prévue à l’origine mais jamais réalisée, sans révision de la clé de répartition, créant des écarts entre lots de superficie comparable.

Après le rejet de résolutions visant une analyse complète, une société spécialisée a établi une note faisant ressortir un écart entre les étalons métriques des groupes et la possibilité d’un nouveau calcul des tantièmes. Les copropriétaires ont saisi le juge des référés pour obtenir une expertise judiciaire et la communication de cette note.

Le juge ordonne l’expertise afin de déterminer les critères et méthodes de répartition, ainsi que leur conformité aux articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965. Les demandeurs doivent consigner 2 500 euros et supporter les dépens. La communication est déclarée sans objet, la pièce ayant été produite.

• Existence d’un litige potentiel plausible et crédible
• Motif légitime de conserver ou d’établir une preuve
• Utilité des éléments techniques pour la solution du litige
• Absence d’action manifestement irrecevable ou vouée à l’échec
• Identification des critères de répartition des quotes-parts et charges
• Vérification de la conformité aux articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965

• Note de comparaison et de synthèse de la société SILEX
• Écart conséquent entre les étalons métriques moyens des groupes I et II
• Règlement de copropriété et état descriptif de division
• Plans, actes de vente et documents techniques à examiner
• Constatations sur la consistance, destination et situation des lots

Les copropriétaires demandeurs obtiennent une expertise destinée à vérifier la conformité de la répartition aux critères légaux, mais doivent en avancer les frais et supporter les dépens. Le syndicat des copropriétaires doit participer aux opérations et communiquer les documents utiles, sans être condamné au titre de l’article 700.

• Consigner 2 500 euros dans le délai de trois mois
• Transmettre à l’expert les documents utiles à sa mission
• Participer contradictoirement aux opérations d’expertise
• Présenter les dires dans le délai d’un mois après le pré-rapport
• Supporter les dépens de l’instance
• Utiliser la note déjà produite dans le débat contradictoire

À faire

• Consigner la provision de 2 500 euros sous trois mois
• Réunir règlement, état descriptif, modificatifs et plans
• Transmettre les actes de vente et documents techniques
• Comparer superficies, consistance, situation et utilité des lots
• Répondre au pré-rapport dans le délai d’un mois

À éviter

• Confondre critique du quantum et méconnaissance des critères légaux
• Demander au juge des référés de trancher le fond
• Omettre la consignation sous peine de caducité
• Réclamer la communication d’une pièce déjà produite
• Présumer une responsabilité du syndicat avant le jugement au fond

Le motif légitime d’une expertise probatoire

L’article 145 du code de procédure civile exige un litige potentiel plausible et crédible, dont la solution peut dépendre de faits à établir. Le juge des référés ne tranche pas le fond ni la recevabilité, sauf action manifestement irrecevable ou vouée à l’échec. La mesure est ordonnée car la méthode de répartition et ses critères nécessitent des constatations techniques.

La distinction entre les articles 12 et 43 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 12 concerne la critique du quantum d’une pondération, tandis que l’article 43 vise la méconnaissance des critères légaux de répartition. La qualification dépend des critères retenus pour les quotes-parts et les charges, ainsi que de leur application aux lots. Les éléments disponibles ne permettent pas de considérer l’action fondée sur l’article 43 comme manifestement vouée à l’échec.

La consignation des frais d’expertise

Selon l’article 269 du code de procédure civile, le juge fixe la provision et désigne la partie qui la consigne. L’expertise étant demandée et principalement utile aux copropriétaires demandeurs, ils doivent avancer les frais, aucune responsabilité du syndicat n’étant établie à ce stade.

Article 145 du Code de procédure civile, Article 12 de la loi du 10 juillet 1965, Article 43 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 5 de la loi du 10 juillet 1965, Article 269 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Articles 263 et suivants du Code de procédure civile