Charges de copropriété : réouverture des débats pour exclure les sommes déjà couvertes par un jugement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fonde l’obligation de participation des copropriétaires aux charges selon l’utilité des services collectifs et la quote-part correspondant aux parties privatives. L’approbation des comptes rend la créance certaine, liquide et exigible lorsque les décisions d’assemblée générale n’ont pas été contestées dans les délais.

Toutefois, le décompte doit exclure les sommes déjà couvertes par une condamnation antérieure. Les frais irrépétibles accordés au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ne constituent pas des charges de copropriété. La juridiction ordonne donc une nouvelle présentation comptable, distinguant les paiements et les causes du jugement antérieur, avant de statuer sur la créance, les demandes accessoires et les dépens. L’article 469 du Code de procédure civile justifie le caractère contradictoire du jugement à l’égard du défendeur absent mais régulièrement convoqué.

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Le décompte présenté par le syndicat reprenait des sommes déjà comprises dans une condamnation antérieure, notamment des frais irrépétibles et une facturation contestée. Les paiements postérieurs avaient en outre été imputés sur les anciennes sommes, rendant la comptabilité inexploitable. La juridiction a ordonné la réouverture des débats afin que soit produit un décompte limité aux charges postérieures à la période couverte par le jugement antérieur.

Un syndicat de copropriétaires a assigné un copropriétaire, propriétaire de plusieurs lots, en paiement d’un arriéré de charges et de provisions, ainsi qu’en dommages et intérêts, frais irrépétibles et dépens.

Après un premier jugement avant dire droit, la juridiction constate que le décompte reprend des sommes déjà visées par une condamnation antérieure, notamment des frais irrépétibles et une facturation contestée. Les versements effectués depuis cette condamnation ont également été imputés aux anciennes sommes, rendant la présentation comptable erronée.

La juridiction ordonne une nouvelle réouverture des débats afin que le syndicat produise un décompte limité aux charges postérieures à la période concernée par le jugement antérieur.

• Établir la qualité de copropriétaire du débiteur.
• Fonder les charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
• Produire les procès-verbaux approuvant les comptes et budgets.
• Exclure les sommes déjà couvertes par la condamnation antérieure.
• Déduire correctement les paiements déjà imputés.
• Présenter un décompte limité aux charges postérieures au 7 novembre 2022.

• Matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire.
• Relevé individuel de charges arrêté au 24 février 2026.
• Appels de charges et de fonds travaux.
• Procès-verbaux des assemblées générales de 2022 à 2025.
• Jugement antérieur du 22 décembre 2022.
• Mise en demeure du 15 avril 2025.

Le syndicat des copropriétaires doit recalculer sa créance sans reprendre les sommes déjà jugées ni les frais irrépétibles. Le copropriétaire ne peut être condamné définitivement qu’après vérification d’un décompte corrigé, les demandes accessoires et les dépens restant réservés.

• Exclusion des sommes couvertes par le jugement antérieur
• Déduction des paiements déjà imputés
• Établissement d’un nouveau décompte de charges
• Exclusion des frais relevant de l’article 700
• Report de l’examen des demandes et dépens

À faire

• Identifier les sommes couvertes par le jugement antérieur
• Reconstituer les paiements effectués depuis 2023
• Établir un décompte postérieur au 7 novembre 2022
• Joindre les procès-verbaux d’approbation des comptes
• Produire le décompte corrigé à l’audience de renvoi

À éviter

• Réclamer deux fois les mêmes sommes
• Inclure les frais irrépétibles parmi les charges
• Maintenir une imputation comptable non vérifiée
• Confondre condamnation antérieure et charges courantes
• Omettre les justificatifs des appels de fonds

Les conditions de certitude de la créance de charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fonde la participation des copropriétaires aux charges. L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance certaine, liquide et exigible lorsque la décision n’a pas été contestée dans les délais. La juridiction relève toutefois que le décompte doit rester exact et ne pas intégrer des sommes déjà jugées.

L’exclusion des frais irrépétibles du décompte de charges

Les sommes correspondant à l’article 700 du Code de procédure civile ne constituent pas des charges de copropriété de travaux. Elles ne peuvent donc pas être reprises comme charges dues dans le décompte du syndicat, notamment lorsqu’elles ont déjà été couvertes par une condamnation antérieure.

La réouverture des débats pour rectification comptable

La réouverture est ordonnée lorsque le décompte expose le débiteur à une double condamnation ou impute incorrectement les paiements. Le syndicat doit produire un état expurgé des causes du jugement antérieur et limité aux charges postérieures à la période concernée. Les demandes et les dépens sont réservés.

Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 469 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile