TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT
du 03 Novembre 2026

Enrôlement : N° RG 24/04567 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4Z3V

AFFAIRE : Mme [L] [C] ( Me Nicole GASIOR)
C/ S.D.C. [Adresse 1] (Me Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES)

Grosse délivrée le
03 Novembre 2026
À
-la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES
Me Nicole GASIOR

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DÉBATS : A l’audience Publique du 07 Juillet 2026 :

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Elise CSAKVARY,

Greffier : Madame Pauline ESPAZE,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 03 Novembre 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2026

Par Madame Elise CSAKVARY, Juge

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [L] [C]
née le 29 Octobre 1942 à [Localité 1] (13), de nationalité française, domiciliée et demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Nicole GASIOR, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL IMMOBILIERE TARIOT, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 344405848 et dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

L’ensemble immobilier situé au [Adresse 5] à [Localité 2] est composé de sept bâtiments et soumis à un règlement de copropriété reçu le 1er avril 1965. La gestion de la copropriété a été confiée à la société TAROT IMMOBILIER en qualité de syndic.

Mme [L] [C] est propriétaire, au sein du bâtiment D, des lots n° 26 et 51 consistant en un appartement situé au premier étage et une parcelle de terrain, représentant 193/1000èmes des tantièmes de copropriété. Mme [R] est, quant à elle, propriétaire des lots n°21, 23 et 25, représentant 418/1000èmes des tantièmes de copropriété.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 21 février 2024. La résolution n°13, proposée par Mme [C], visant à interdire les locations saisonnières, a été rejetée. Les résolutions n°14, 15 et 16, proposées par Mme [R], visant à faire l’acquisition de 25 mètres carré de combles, ont été adoptées. Le procès-verbal de cette assemblée a été notifié à Mme [C] le 21 février 2024.

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Contestant les décisions prises, par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2024, Mme [L] [C] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’annulation des résolutions précitées.

Une ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 21 octobre 2025.

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Par dernières conclusions notifiées le 19 août 2025, Mme [L] [C] demande :
– l’annulation des résolutions n°13, 14, 15 et 16 de l’assemblée générale du 21 février 2024,
– et la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 3 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société IMMOBILIERE TARIOT, demande :
– le rejet des demandes formées par Mme [C]
– et la condamnation de celle-ci à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Pour un exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

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A l’audience de plaidoirie qui s’est tenue le 3 février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au él12 mai 2026él. A cette date, l’ordonnance de clôture a été révoquée, la réouverture des débats ordonnée et l’affaire renvoyée à l’audience de mise en état du 2 juin 2026 pour production aux débats par le demandeur du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 février 2024 avec avis de clôture. Le 2 juin 2026, la clôture a été à nouveau ordonnée. L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 7 juillet 2026 et mise en délibéré au 3 novembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes tendant à voir « dire et juger », ne constituent pas, en l’espèce, des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte que le tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

I – Sur les demandes principales

Selon l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.
En l’espèce, suivant notification du procès-verbal du 21 février 2024 et par acte en date du 16 avril 2024, Mme [C] a contesté le rejet de la résolution n°13, en faveur de laquelle elle avait voté, et a contesté l’adoption des résolutions n°14, 15 et 16, auxquelles elle s’était opposée, dans le délai de deux mois précité.

Aux termes de l’article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

L’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose encore que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Il ressort en outre de l’article 11 de la loi précitée que « sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité ».

De plus, aux termes de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :
« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;
c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.
d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.
La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.
Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité.
L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble ».

Une résolution d’assemblée générale de copropriété, bien qu’intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée, est susceptible d’annulation lorsqu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. Il appartient aux copropriétaires minoritaires de rapporter la preuve de l’abus commis et d’un préjudice injustement infligé à une minorité.

A – Sur la validité de la résolution n°13

En l’espèce, l’article 8 du règlement de copropriété énonce que :
« Les appartements locaux ne pourront être habités ou occupés que par des personnes de bonne vie et mœurs, qui devront ne rien faire ni laisser faire par leur famille, locataires, visiteurs, gens de service, ect…. qui puisse nuire à la bonne tenue de la maison, ainsi qu’à la tranquillité et au repos des habitants.
Les propriétaires pourront louer leurs locaux ou appartements comme ils l’entendront, mais seulement à des personnes remplissant les conditions fixées au présent article.
Les baux consentis par eux, devront contenir la déclaration par les locataires qu’ils se soumettent à toutes les obligations énumérées au présent règlement ainsi qu’au règlement intérieur ci-après prévu, sous peine de résiliation de leur baux, et ce, sans autre avertissement qu’une simple lettre recommandée avec accusé de réception, contenant préavis de 3 mois et émanant du syndic de l’immeuble.
Les copropriétaires, leurs ayants droit ou leurs locataires pourront exercer dans les locaux qu’ils occupent toute profession commerciale, industrielle, artisanal ou libérale à la condition de ne pas nuire à la tranquillité des autres occupants.
Notamment sont interdits dans toutes les parties de l’immeuble, commerces, industrie, profession, donnant lieu à des bruits ou à des odeurs gênantes ou malodorantes et celles nécessitant l’emploi d’appareil mécanique, à moins que les appareils en question soient munis d’un dispositif silencieux, leur permettant de ne gêner en rien, par le bruit, l’odeur ou la trépidation, les habitants de l’immeuble.
En cas de contestation sur la nature d’une occupation ou profession la décision définitive sera prise par l’assemblée des copropriétaires statuant dans les conditions fixées pour les décisions extraordinaires.
Il sera absolument interdit de louer des chambres garnies, seul l’appartement entier pourra être loué meublé».

Par courrier daté du 25 août 2023, Mme [C] a notamment sollicité qu’il soit porté à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 21 février 2024 une résolution relative à l’« arrêt des locations saisonnières qui ont lieu toute l’année, et qui vont à l’encontre de toutes les règles de sécurité, d’hygiène et de tranquillité ». Aussi, un projet de résolution n°13 a été porté à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 21 février 2024. Il prévoit un « arrêt des locations saisonnières qui ont lieu toute l’année, et qui vont à l’encontre de toutes les règles de sécurité, d’hygiène, de tranquillité ». 14 copropriétaires, représentant 683/1001 tantièmes de copropriété, ont voté contre l’adoption de cette résolution, laquelle a donc été rejetée.

Or, il ressort des stipulations du règlement de copropriété précité que la location des appartements et l’exercice d’une activité commerciale sont autorisés et il n’est pas démontré que l’activité de location saisonnière de Mme [C] conduit à l’occupation des lieux par des personnes nuisant à la bonne tenue de l’immeuble ou à la tranquillité des habitants ou encore qu’elle conduit à des bruits ou odeurs gênants au sens du règlement précité. La perte de sécurité et de contrôle sur la moralité des occupants n’est pas non plus démontrée, tout comme les nuisances causées par l’arrivée et le départ des locataires.

Ainsi, le rejet de la résolution n°13 n’est pas contraire au règlement de copropriété et la demande d’annulation de cette résolution sera rejetée.

B – Sur la validité des résolutions n°14, 15 et 16

L’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose en outre que « sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :
I.-Pour la validité de la décision :
1° L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ;
2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;
La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;
3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné aux deuxièmes alinéas des articles 26-7 et 26-12 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi ;
4° Le ou les projets de contrat du syndic, accompagné de la fiche d’information prévue au troisième alinéa du I de l’article 18-1 A, lorsque l’assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;
5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à l’article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus ;
6° Le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;
7° Le projet de résolution lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions mentionnées aux I (2 e et 3 e alinéa) et II de l’article 14-1, ainsi qu’aux articles, 18-1 A (1er et 2e alinéas du II), 24 II, 25,25-2-1,26,30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35,37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ;
8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s’il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ;
9° Les conclusions du rapport de l’administrateur provisoire lorsqu’il en a été désigné un par le président du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l’ordre du jour résulte de ces conclusions ;
10° Les conclusions du rapport du mandataire ad hoc lorsqu’il en a été désigné un par le président du tribunal judiciaire en vertu de l’article 29-1B de la loi du 10 juillet 1965 et que l’assemblée générale est appelée à statuer sur les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport ;
11° Les projets de résolution mentionnant, d’une part, la saisie immobilière d’un lot, d’autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues, lorsque l’assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d’un lot ;
12° Les projets des conventions et l’avis du conseil syndical mentionnés au troisième alinéa de l’article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 ou le projet de résolution portant délégation en application du deuxième alinéa de cet article ;
13° Le rapport mentionné au troisième alinéa de l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

14° Lorsque l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur des travaux d’intérêt collectif réalisés sur parties privatives, en application du II de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, une analyse des solutions éventuelles n’affectant pas ces parties.
II.-Pour l’information des copropriétaires :
1° Les annexes au budget prévisionnel ;
2° L’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ;
3° L’avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ;
4° Le compte rendu de l’exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l’article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du troisième alinéa de l’article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 ;
5° En vue de l’approbation des comptes par l’assemblée générale, le projet d’état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire ;
6° L’état actualisé des lots délaissés prévu au second alinéa de l’article 24-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
7° Le compte rendu de la dernière réunion du conseil des résidents mentionnant l’avis émis en application du quatrième alinéa de l’article 41-7 de la loi du 10 juillet 1965 ;
8° Le descriptif détaillé des travaux, mentionné au premier alinéa de l’article 25-2 ou au deuxième alinéa de l’article 25-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
9° Une présentation générale des principales caractéristiques du recours à l’emprunt collectif, lorsque la question de la souscription d’un tel emprunt est inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale ;
10° Le rapport prévu au dernier alinéa de l’article 21-5 de la loi du 10 juillet 1965.
Le contenu de ces documents ne fait pas l’objet d’un vote par l’assemblée des copropriétaires ».

En l’espèce, par courrier daté du 7 décembre 2023, Mme [A] [R] a fait une proposition de rachat 25 mètres carré de combles, parties communes, du bâtiment D située au-dessus de son appartement n°11, en contrepartie de la somme de 1 000 euros, compte tenu de la faible hauteur sous plafond, et dans l’objectif de créer une chambre parentale. Elle précise que dans le cas où sa proposition serait approuvée, la répartition des charges fera l’objet d’un nouveau calcul par un géomètre à ses frais et que les plans d’un architecte et d’un cabinet d’études seront fournis pour faisabilité. Par courrier daté du 6 janvier 2023, M. [X] a également effectué une demande d’achat de combles situés au-dessus de son appartement au sein du bâtiment B, en contrepartie de la somme de 2 000 euros.

Ces projets de résolution ont été portés à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 21 février 2024. Il ressort du procès-verbal produit aux débats que les résolutions n°14, 15 et 16 prévoient la cession de la partie des combles située au-dessus du lot de Mme [R] à celle-ci en contrepartie du paiement de la somme de 1 000 euros, un mandat au syndic pour signer tous les actes nécessaires afférant à la cession et à la modification du règlement de copropriété en découlant et la prise en charge par Mme [R] de la totalité des frais et honoraires relatifs à la cession. 16 copropriétaires, représentant 745/1001 tantièmes de copropriété, ont voté en faveur de ces trois résolutions, lesquelles ont donc été adoptées.

Si Mme [R] affirme que la cession a été autorisée à vil prix, elle ne produit aucun justificatif de nature à justifier de la valeur de locaux, bas de plafond, situés sous les combles, d’une superficie de 25 mètres carrés.

Il n’est en outre pas démontré que la partie des combles dont le rachat est sollicité est nécessaire à la bonne tenue et à la gestion de la conservation de l’immeuble.

L’unanimité n’était en outre pas requise pour procéder audit rachat ou à la détermination de la nouvelle réparation des parties privatives et communes. A cet égard, les résolutions ont été adoptée à la majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant 745/1001 tantièmes de copropriété, soit au moins les deux tiers des voix, soit, en l’espèce, au moins 667,3/1001 tantièmes de copropriété.

En outre, la répartition des tantièmes étant proportionnelle à la surface détenue par chaque copropriétaire, les copropriétaires étaient suffisamment informés des modifications envisagées et les caractéristiques essentielles du contrat de vente envisagé, soit le prix et le bien vendu, étaient également connus.

Enfin, il n’est démontré par aucune pièce justificative probante que les travaux envisagés par Mme [R] sont de nature à fragiliser la structure de l’immeuble, la présence d’une fissure au niveau de l’escalier au rez-de-chaussée n’étant pas de nature à rapporter cette preuve. A ce titre, il convient de noter que Mme [R] n’a en réalité sollicité aucune autorisation spécifique pour procéder à des travaux lors de l’assemblée générale du 21 février 2024 et il n’est pas démontré qu’elle a fait procéder à des travaux nécessitant l’autorisation du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, la demande d’annulation des résolutions n°14, 15 et 16 de l’assemblée générale contestée sera rejetée.

II – Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, Mme [L] [C], partie perdante à l’instance en cours, sera condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Il convient, en l’espèce, de condamner Mme [L] [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre des dispositions précitées.
La demande formée par Mme [L] [C] sera, quant à elle, rejetée.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

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PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, à juge unique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

REJETTE les demandes d’annulation des résolutions n°13, 14, 15 et 16 de l’assemblée générale du 21 février 2024 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société IMMOBILIERE TARIOT ;

CONDAMNE Mme [L] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société IMMOBILIERE TARIOT, la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE la demande formée par Mme [L] [C] au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Mme [L] [C] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Marseille, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 3 novembre 2026.

Le Greffier Le Président

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 3] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.