TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/03002
N° Portalis DB2Z-W-B7K-IOHV

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 03/11/2026

S.A. [Localité 3] HABITAT

C/

Monsieur [J] [L]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
-SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES
-Monsieur [J] [L]

Expédition délivrée le (voir mention) :
à :
-Préfet de Seine-et-Marne
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 03 NOVEMBRE 2026

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. [Localité 3] HABITAT
[Adresse 2]
[Adresse 3] [Localité 4]
[Localité 5]
représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, Avocats au Barreau de PARIS substituée par Maître Jérôme CHERUBIN, Avocat au Barreau de L’ESSONNE

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [L]
[Adresse 4]
[Localité 6]
comparant en personne

Après débats à l’audience publique du 15 Septembre 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 4 décembre 2019, la SA d’HLM TROIS [Localité 7] HABITAT a loué à M. [J] [L] et Mme [H] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel principal initial, révisable, de 557,06€ hors provision sur charges.

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 4 juin 2020, la SA d’HLM [Localité 8] [Localité 7] HABITAT a loué à M. [J] [L] et Mme [H] [I] un emplacement de stationnement situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel principal initial, révisable, de 30,00€.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2026, la SA d’HLM TROIS [Localité 7] HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2.047,14 € au titre des loyers et charges échus au 16 janvier 2026.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 19 janvier 2026.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2026, la SA d’HLM TROIS MOULINS HABITAT, a fait assigner M. [J] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, du commissaire de police et d’un serrurier,condamner le locataire à payer la somme de 2884,10 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 26/03/2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu’à payer les loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,autoriser le bailleur à disposer des meubles se trouvant dans les lieux au jour de l’expulsion,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux,dire que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que les occupants n’auront pas quitté les lieux,condamner le locataire à payer la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 17 avril 2026.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 septembre 2026.

A cette audience, la SA d’HLM TROIS [Localité 7] HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 7 255,86 €, au titre des loyers et charges échus au 9 septembre 2026.

Cité par acte délivré à étude, M. [J] [L] comparaît. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 400 euros, ainsi que la suspension de la clause résolutoire durant ces délais. Il explique être séparé de sa compagne et avoir perdu son emploi. Il a retrouvé un emploi en CDI depuis deux mois.

La SA d’HLM TROIS [Localité 7] HABITAT a produit, par note en délibéré autorisée par le juge, un décompte actualisé le 28/09/2026.

L’affaire est mise en délibéré au 3 novembre 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

– Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 19 janvier 2026. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 17 avril 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 septembre 2026. La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

– Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA d’HLM TROIS [Localité 7] HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 28 septembre 2026, la dette locative de M. [J] [L] s’élève à la somme de 7.255,86 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’août 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 23 janvier 2026 pour la somme de 2.047,14€, et à compter du présent jugement pour le surplus.

– Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 4 décembre 2019 unissant les parties stipule en son article « La résiliation de plein droit du contrat » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux et un mois après ledit commandement pour l’emplacement de stationnement..

Cependant, compte tenu des termes du commandement de payer et des prétentions, il y a lieu de considérer que le contrat de location concernant l’emplacement de stationnement est accessoire au bail d’habitation et suit le régime juridique qui lui est applicable.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 23 janvier 2026 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 24 mars 2026.

– Sur l’expulsion

Le paiement du loyer courant n’a pas repris, l’expulsion de M. [J] [L] sera ordonnée, en conséquence et M. [J] [L] sera débouté de sa demande de délais.

En vertu de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

M. [J] [L] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de septembre 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant des loyers et des charges, tel qu’ils auraient été si les contrats s’étaient poursuivis, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de ses biens et de son impossibilité de les relouer.

La demanderesse sera déboutée du surplus de ses demandes.

– Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [J] [L] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

M. [J] [L] succombant à l’instance, il sera condamné à payer à la SA d’HLM TROIS [Localité 7] HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE M. [J] [L] à verser à la SA d’HLM TROIS [Localité 7] HABITAT la somme de 7.255,86 € (décompte arrêté au 28 septembre 2026, terme du mois d’août 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 23 janvier 2026 sur la somme de 2.047,14€ et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 décembre 2019, entre la SA d’HLM TROIS [Localité 7] HABITAT, d’une part, et M. [J] [L], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 7] [Localité 9], sont réunies à la date du 24 mars 2026 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 juin 2020, entre la SA d’HLM TROIS [Localité 7] HABITAT, d’une part, et M. [J] [L], d’autre part, concernant l’emplacement de stationnement situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 24 mars 2026 ;

ORDONNE en conséquence à M. [J] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [J] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM TROIS [Localité 7] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [J] [L] à verser à la SA d’HLM [Localité 3] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis, à compter du terme du mois de septembre 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [J] [L] à verser à la SA d’HLM [Localité 3] HABITAT une somme de 150,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [J] [L] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 3 novembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.