TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/03008
N° Portalis DB2Z-W-B7K-IOIP

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 03/11/2026

Monsieur [W] [Z]

C/

Monsieur [C] [D]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :

-Me Alexandra TROJANI
-Monsieur [C] [D]

Expédition délivrée le (voir mention) :
à :
-Préfet de Seine-et-Marne
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 03 NOVEMBRE 2026

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [W] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Maître Alexandra TROJANI, Avocat au Barreau de PARIS substituée par Maître Stéphanie RANDRIANOME,Avocat au Barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [D]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
comparant en personne

Après débats à l’audience publique du 15 Septembre 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE
En vertu d’un contrat passé de bail établi sous seing privé en date du 28 juillet 2020 à effet du 1er août 2020, M. [W] [Z] a loué à M. [C] [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 699,00 € provision sur charges comprise.

Par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2026, M. [W] [Z] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3.908,91 € au titre des loyers et charges échus au 15 janvier 2026.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 21 janvier 2026.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 avril 2026, M. [W] [Z] a fait assigner M. [C] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,faire application des articles L.433-1, L. 433-2, R. 433-1 à R.433-7, R.441-1 et suivants et R. 451-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution relatifs au sort du mobilier,condamner la locataire à payer la somme de 4.426,95 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’avril 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ainsi qu’à payer les loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux,condamner le locataire à payer la somme de 1.000,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de cette instance et de ses suites.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 13 avril 2026.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 15 septembre 2026.

A cette audience, M. [W] [Z], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2.053,59 €, au titre des loyers et charges échus au 8 septembre 2026, terme du mois de septembre 2026 inclus. Il précise être opposé à tout délai.

Cité par acte délivré à étude, M. [C] [D] comparaît. Il explique vivre avec ses trois enfants et sa compagne dans le logement qui est un studio. Il précise avoir toujours réglé ses loyers et conteste ainsi la somme réclamée au titre du rappel des charges, sans autre précision. Il précise souhaiter quitter les lieux au regard de l’état du logement. Il propose de régler 100 euros en plus du loyer.

Le Président a donné connaissance du diagnostic social et financier.

L’affaire est mise en délibéré au 3 novembre 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

– Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 13 avril 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 septembre 2026. La demande formée par le bailleur est donc recevable.

– Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [C] [D] conteste être redevable du rappel de charges, sans autre précision.

M. [W] [Z] verse aux débats l’acte de bail ainsi que les décomptes des loyers et charges et relevés de charges de copropriété, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il peut être relevé au décompte deux rappels de charges, l’un d’un montant de 2.228,17 euros pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et l’autre d’un montant de 2.272,13 euros pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, justifiés par les décomptes de charges de copropriété versés.

Il ressort ainsi des pièces fournies qu’au 8 septembre 2026, la dette locative de M. [C] [D] s’élève à la somme de 2.053,59 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement pour le surplus.

– Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Au regard de la situation financière du locataire et du montant de la dette locative, il y a lieu d’accorder à M. [C] [D], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 20 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 100,00 € minimum, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

A défaut de règlement d’une mensualité à son échéance, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible après une mise en demeure adressée au débiteur par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse pendant quinze jours.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article précité, durant le délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues.

– Sur l’acquisition de clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 28 juillet 2020 à effet du 1er août 2020 unissant les parties stipule en son article « CLAUSE RÉSOLUTOIRE » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 21 janvier 2026 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 23 mars 2026.

– Sur l’expulsion

M. [C] [D] a indiqué au tribunal ne pas souhaiter se maintenir dans les lieux au regard de leur exiguïté pour lui et sa famille et de son état. L’expulsion de M. [C] [D] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [C] [D] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’octobre 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, ce montant apparaissant suffisant pour réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

– Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [C] [D] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [W] [Z] et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [C] [D] sera condamné à verser au demandeur la somme de 500,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE M. [C] [D] à verser à M. [W] [Z] la somme de 2.053,59 € (décompte arrêté au 8 septembre 2026 terme du mois septembre 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [C] [D] à apurer la dette en 19 mensualités de 100 euros au plus tard le 5 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du jugement, la dernière et 20ème mensualité couvrant le solde de la dette ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu en date du 28 juillet 2020 à effet du 1er août 2020 entre M. [W] [Z], d’une part, et M. [C] [D], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5], sont réunies à la date du 23 mars 2026 ;

ORDONNE en conséquence à M. [C] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [C] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [W] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [C] [D] à verser à M. [W] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’octobre 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE M. [W] [Z] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [C] [D] à verser à M. [W] [Z] une somme de 500,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [C] [D] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 3 novembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.