COUR D’APPEL

DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 03 novembre 2026

N° RG 25/01251 – N° Portalis DBVU-V-B7J-GMOQ

-VC-

[L] [O] / Etablissement Public OPHIS DU PUY-DE-DOME

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de [Localité 2], décision attaquée en date du 10 Avril 2025, enregistrée sous le n° 24/00308

Arrêt rendu le MARDI TROIS NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller, faisant fonction de Président

M. Vincent CHEVRIER, Conseiller

Marie-Elisabeth DE MOURA, Conseiller

En présence de :

Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [L] [O]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C63113-2025-005224 du 16/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3]-FD)

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Me Anne LAMBERT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

APPELANT

ET :

Etablissement Public OPHIS DU PUY-DE-DOME

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Anne-Sophie JUILLES de la SELARL DMMJB AVOCATS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMEE

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 septembre 2026, en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. CHEVRIER, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 03 novembre 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. ACQUARONE, conseiller, faisant fonction de président et par  Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 octobre 2022, l’Office public de l’habitat et de l’immobilier social (ci-après : Ophis) du Puy-de-Dôme a donné à bail à M. [L] [O] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 397,63 euros, provision sur charges comprise.

Le 17 novembre 2023, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 1.678,54 euros.

Par acte du 20 février 2024, l’Ophis du Puy-de-Dôme a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins de voir constater le jeu de la clause résolutoire prévue au contrat de bail et l’expulsion du locataire et aux fins de le voir condamner à lui payer la somme de 1.843,77 euros au titre de l’arriéré locatif ainsi qu’une indemnité d’occupation outre les frais irrépétibles et les dépens.

Par jugement contradictoire rendu le 10 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a rendu la décision suivante :

– constate la résiliation du bail conclu entre l’Ophis du Puy-de-Dôme et M. [L] [O] à compter du 17 janvier 2024,

– ordonne, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de

[L] [O] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 5]

[Adresse 6] CORNILLON [Adresse 7] [Localité 7], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

– condamne M. [L] [O] à payer à l’Ophis du Puy-de-Dôme la somme de 2.644,11 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 février 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

– fixe l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M. [L] [O] à la somme mensuelle de 410,09 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin

le condamne à verser à l’Ophis du Puy-de-Dôme ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2025 et jusqu’à complète libération des lieux,

– condamne M. [L] [O] à payer à l’Ophis du Puy-de-Dôme du Puy-de-Dôme la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 17 novembre 2023 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département,

– déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Par acte du 16 juillet 2025, M. [L] [O] a fait appel de la décision en toutes ses dispositions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 juin 2026, et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 15 septembre 2026.

***

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 août 2025, l’appelant demande à la cour de :

– infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

– suspendre les effets de la clause résolutoire,

– lui accorder les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de l’arriéré locatif,

– statuer ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’il a repris le paiement de l’arriéré locatif. Il expose qu’il était incarcéré et n’a pas pu effectuer de virements auprès de son bailleur dans la mesure où il se trouvait en milieu fermé. Désormais admis au bénéfice de la semi-liberté, il expose qu’il travaille depuis juin 2025 en intérim et perçoit un salaire de 1.500 euros nets par mois. Il indique également bénéficier de délais de paiement octroyés par l’Ophis du Puy-de-Dôme postérieurement au jugement déféré et sollicite que la cour lui octroie de tels délais.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 novembre 2025, l’OPHIS demande à la cour, au visa de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L. 441-9 et L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation, de :

– confirmer le jugement déféré sauf à :

* juger que la somme due par M. [L] [O] s’élève, à la date du 7 novembre 2025, à la somme de 2.762,58 euros, indemnités d’occupation comprises,

* juger que l’indemnité d’occupation due par Monsieur [L] [O] fera l’objet d’une indexation selon les modalités prévues au bail régularisé le 13 octobre 2022,

* juger que M. [L] [O] lui est redevable de la somme de 1.081,29 euros au titre du supplément loyer solidarité.

Ce faisant,

– rejeter les moyens, fins et conclusions de M. [L] [O],

Y ajoutant,

– condamner M. [L] [O] à lui verser la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

– condamner M. [L] [O] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’Ophis du Puy-de-Dôme fait valoir que M. [L] [O] ne justifie pas de ses revenus. L’Ophis du Puy-de-Dôme reconnaît avoir octroyé à l’appelant un plan d’apurement le 22 avril 2025 mais fait remarquer que M. [L] [O] n’a effectué aucun paiement. Il ajoute que ce plan a été envoyé à la Caisse aux allocations familiales, ce qui a permis le déblocage de différentes sommes au titre de l’allocation personnalisée pour le logement et de la réduction loyer solidarité.

L’Ophis du Puy-de-Dôme indique par ailleurs qu’un second plan d’apurement a été conclu avec M. [L] [O] le 13 juin 2025 et que ce dernier n’a procédé qu’à des règlements partiels et irréguliers de sorte que le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement au profit du locataire et sollicite la confirmation du jugement s’agissant de la résiliation du contrat et de l’expulsion du locataire.

Devant la cour, l’Ophis du Puy-de-Dôme sollicite l’actualisation de sa dette au titre de l’arriéré locatif à la somme de 2.762,58 euros incluant les frais de télérelève exclus par le juge des contentieux de la protection. L’Ophis du Puy-de-Dôme sollicite encore l’application du supplément loyer de solidarité à l’encontre de M. [L] [O] au motif que ce dernier n’a pas retourné l’enquête de supplément loyer de solidarité complétée de sorte qu’elle lui applique, de manière légale, ce supplément.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 13 octobre 2022 contient en page 4 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers qui prévoit que le contrat de bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer ou des charges dûment justifiées par le bailleur.

Un commandement de payer la somme de 1.678,54 euros en principal a été délivré le 17 novembre 2023, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi précitée.

M. [L] [O] ne justifie pas qu’il aurait régularisé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois suivant la délivrance de celui-ci. C’est donc à juste titre que le juge des contentieux de la protection a constaté la résiliation du contrat de bail à compter du 17 janvier 2024. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

M. [L] [O] ne conteste pas le montant de la créance telle que retenue par le premier juge.

Au vu des décomptes versés aux débats, l’Ophis du Puy-de-Dôme sollicite une réactualisation de sa créance à la somme de 2.762,58 euros arrêtée au 7 novembre 2025 au titre de l’arriéré locatif incluant la  » télérelève  » outre la somme de 1.081,29 euros au titre du supplément loyer solidarité.

L’Ophis du Puy-de-Dôme fait grief au premier juge d’avoir déduit du montant de l’arriéré les frais relatifs à la  » télérelève  » mensuelle. A l’appui de sa demande tendant à inclure les frais relatifs à celle-ci dans la créance constitutive de l’arriéré locatif, l’Ophis du Puy-de-Dôme produit une  » note relative à l’imputation du coût de la consommation d’eau par télérelève mensuelle à l’Ophis du Puy-de-Dôme.  » Il en ressort qu’un relevé à distance est effectué et que le paiement réclamé se base sur la consommation réelle du mois précédent. La note précise par ailleurs que la quittance de loyer comporte des lignes spécifiques parmi lesquelles la consommation en eau chaude et/ou en eau froide, le dernier index relevé ainsi que la consommation par compteur et une ligne relative au coût mensuel lié à la location, l’entretien et au relevé à distance du compteur.

Dès lors, il apparaît que ces sommes doivent être incluses dans le calcul de la créance au titre de l’arriéré locatif en ce qu’il s’agit de charges récupérables liées à la consommation d’eau dont le coût doit être supporté par le locataire, au sens de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Sur le supplément loyer solidarité ou «surloyer» , l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. […] Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. […]

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. […]

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

En l’espèce, l’Ophis du Puy-de-Dôme fait valoir qu’il a adressé à M. [L] [O] une enquête de supplément loyer de solidarité le 10 septembre 2024 et qu’il lui a envoyé un autre courrier valant mise en demeure le 6 novembre 2024 en lui demandant de bien vouloir remplir le questionnaire. Il y a cependant lieu de préciser que cette enquête est intervenue postérieurement à la résiliation du contrat de bail de sorte que M. [L] [O] était occupant sans droit ni titre du logement et n’avait pas la qualité de locataire, requise pour que le questionnaire soit rempli dans les conditions prévues par la loi.

Par ailleurs, l’Ophis ne démontre pas que l’absence de retour de l’enquête relative au supplément loyer solidarité constituerait un préjudice nécessitant d’être indemnisé.

Enfin, il y a lieu de relever que l’Ophis a procédé d’office à la déduction de la somme de 5.406,45 euros le 30 juin 2025 correspondant à la régularisation du «surloyer».

Ainsi, c’est à juste titre que le juge des contentieux de la protection a déduit la somme de 1.081,29 euros au titre de la créance de l’Ophis du Puy-de-Dôme arrêtée à la date du 18 février 2025 et l’a ainsi débouté de sa demande sur ce fondement. Devant la cour d’appel, l’Ophis du Puy-de-Dôme sera débouté de sa demande à ce titre.

Pour fixer la créance locative, il convient de prendre en compte le décompte de l’Ophis le plus récent, à savoir celui arrêté à la date du 2 juin 2026, afin de déterminer au plus juste le montant de la somme due par M. [L] [O], lequel a procédé à des règlements depuis que le jugement de première instance a été rendu. Dans la mesure où il a été jugé que la télérelève devait être incluse dans le calcul de l’arriéré locatif, il y a donc uniquement lieu de déduire les frais de poursuites. Ainsi, il en ressort que l’arriéré locatif s’élevait, à la date du 2 juin 2026, à la somme de 808,85 euros, à laquelle M. [L] [O] sera condamné, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Ainsi, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a condamné M. [L] [O] à payer la somme de 2.644,11 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 février 2025 (échéance de janvier 2025 incluse) outre intérêt au taux légal à compter du jugement. L’arriéré locatif sera fixé à la somme de 808,85 euros, échéance de mai 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, M. [L] [O] sollicite dans ses dernières écritures l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il fait valoir qu’il a été incarcéré et n’a pas pu effectuer de virements au bénéfice de l’Ophis du Puy-de-Dôme afin d’apurer sa dette locative. Il produit un billet de sortie de détention daté du 8 avril 2025 mentionnant qu’il a été admis au bénéfice de la semi-liberté et que l’adresse qu’il a déclarée est celle correspondante au logement dont il est locataire auprès de l’Ophis du Puy-de-Dôme. Il produit par ailleurs un engagement pour un plan d’apurement de son arriéré locatif signé le 22 avril 2025.

Il résulte du décompte daté du 2 juin 2026 et versé par le bailleur que M. [L] [O] a versé la somme globale de 1.020 euros entre le 30 avril et le 22 mai 2026. De la sorte, il y a lieu de considérer qu’il a repris le paiement de son loyer courant et d’accorder à M. [L] [O] des délais pour le paiement de la somme de 808,85 euros, échéance de mai 2026 incluse, suivant des modalités définies au dispositif du présent arrêt.

Dans l’hypothèse où M. [L] [O] ne respecterait pas les délais accordés, la clause résolutoire reprendrait ses effets et il serait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. La bailleresse serait alors en droit d’exiger du locataire, s’il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis. Sur ce point, l’Ophis sollicite l’infirmation du jugement et demande à ce que l’indemnité d’occupation fasse l’objet d’une indexation.

Or, il y a lieu de considérer que le premier juge a fait une juste appréciation du préjudice subi par l’Ophis du Puy-de-Dôme en fixant le montant de l’indemnité à la somme de 410,09 euros qui correspondait au montant du dernier loyer échu, provision sur charges comprise.

La demande d’indexation de l’indemnité d’occupation conformément aux stipulations contractuelles sera par ailleurs rejetée, l’Ophis du Puy-de-Dôme ne justifiant pas en quoi une indemnité mensuelle au moins équivalente au montant du loyer courant à la date de la résiliation ne réparerait pas intégralement le préjudice subi.

Le jugement déféré sera ainsi confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation due par M. [L] [O] à l’Ophis du Puy-de-Dôme à la somme mensuelle de 410,09 euros, sauf s’agissant du point de départ qui sera fixé au mois de juin 2026, date de l’arrêté du décompte locatif.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La cour confirmera le jugement qui a condamné M. [L] [O] aux dépens et au paiement de la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, chaque partie prendra en charge la moitié des dépens de la présente instance et l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de sorte que l’Ophis du Puy-de-Dôme sera déboutée de sa demande sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand le 10 avril 2025 en ce qu’il a :

– constaté la résiliation du bail conclu entre l’Ophis du Puy-de-Dôme et M. [L] [O] à compter du 17 janvier 2024,

– condamné M. [L] [O] à payer à l’Ophis du Puy-de-Dôme du Puy-de-Dôme la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 17 novembre 2023 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département,

– débouté les parties du surplus de leurs demandes,

L’infirme pour le surplus des dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau :

Condamne M. [L] [O] à payer à l’Ophis du Puy-de-Dôme la somme de 808,85 euros arrêtée au 2 juin 2026 au titre des loyers et des charges, échéance de mai 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Autorise M. [L] [O] à se libérer de sa dette par 17 versements mensuels de 45 euros et un dernier versement correspondant au solde, payables en plus du loyer courant et des charges, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent arrêt,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et dit que s’ils sont respectés, la résiliation du bail sera réputée ne jamais avoir été acquise,

Dit qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance :

– M. [L] [O] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

– la clause résolutoire reprendra immédiatement tous ses effets ;

– faute de départ volontaire des lieux loués incluant la restitution volontaire des clefs, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [L] [O] et de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 4] à [Localité 6] avec le concours de la force publique si nécessaire ;

– le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– M. [L] [O] sera condamné jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à la SA Auvergne Habitat une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 410,09 euros à compter de l’échéance de juin 2026;

Déboute l’Ophis du Puy-de-Dôme de sa demande d’indexation de l’indemnité d’occupation,

Déboute l’Ophis du Puy-de-Dôme de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [L] [O] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Le greffier Le président