COUR D’APPEL

DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 03 novembre 2026

N° RG 25/01121 – N° Portalis DBVU-V-B7J-GMGH

-VC-

[Z] [L], [V] [A] épouse [L] / [R] [D]

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de [Localité 2], décision attaquée en date du 20 Juin 2025, enregistrée sous le n° 11-23-51

Arrêt rendu le MARDI TROIS NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller, faisant fonction de Président

M. Vincent CHEVRIER, Conseiller

Marie-Elisabeth DE MOURA, Conseiller

En présence de :

Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [Z] [L]

[Adresse 1]

[Localité 3]

et

Mme [V] [A] épouse [L]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par Me Barbara GUTTON PERRIN de la SELARL LX RIOM-CLERMONT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

et par Me Marc PETITJEAN, avocat au barreau D’AURILLAC

Timbre fiscal acquitté

APPELANTS

ET :

Mme [R] [D]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Elodie MABIKA SAUZE de la SELARL SELARL ELODIE MABIKA, avocat au barreau de HAUTE-LOIRE

Timbre fiscal acquitté

INTIMEE

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 septembre 2026, en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. CHEVRIER, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 03 novembre 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. ACQUARONE, conseiller, faisant fonction de président et par  Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2019 à effet du 1er février 2019, Mme [R] [D] a donné à bail à M. [Z] [L] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 660 euros, hors provision sur charges. Mme [V] [L] s’est portée caution solidaire par acte sous seing privé du 21 février 2019.

Par courrier du 29 octobre 2022, M. [Z] [L] a notifié son départ à Mme [R] [D]. Un état des lieux de sortie a été dressé le 30 novembre 2022, jour du départ effectif de M. [Z] [L].

Par ordonnance portant injonction de payer du 23 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Flour a condamné les consorts [L] à payer à Mme [R] [D] la somme de 16.287,85 euros au titre de l’arriéré locatif et la somme de 51,07 euros au titre des frais accessoires.

Cette ordonnance leur a été signifiée le 15 juin 2023 et ils ont formé opposition à l’encontre de cette ordonnance par courrier du 7 juillet 2023.

Par jugement contradictoire rendu le 20 juin 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Flour a rendu la décision suivante :

– déboute Mme [R] [D] de ses demandes en paiement des loyers et endommages-intérêts,

– condamne solidairement M. [Z] [L] et Mme [V] [A] épouse [L] à verser à Mme [R] [D] la somme de 16.304,85 euros au titre des réparations des dégradations, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance portant injonction de payer,

– condamne Mme [R] [D] à verser à M. [Z] [L] la somme de 3.100 euros en réparation des préjudices qu’il a subis, ainsi que ses enfants, en raison de l’exposition à l’amiante, au plomb et à un risque électrique,

– condamne Mme [R] [D] à verser à M. [Z] [L] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral,

– déboute Mme [V] [A] épouse [L] de ses demandes reconventionnelles,

– déboute Mme [V] [A] épouse [L] et M. [Z] [L] de leur demande de compensation,

– rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

– dit n’y avoir lieu d’appliquer les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et déboute les parties de leurs demandes à ce titre,

– déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

– condamne chaque partie à supporter ses propres dépens.

Pour statuer comme il l’a fait, le juge des contentieux de la protection a considéré que Mme [R] [D] ne précisait pas pour quelle période elle estimait que M. [Z] [L] lui était redevable d’une somme au titre du loyer. Il a également relevé que l’état du logement loué était globalement bon lorsque les locataires sont entrés dans les lieux. Par comparaison avec l’état des lieux d’entrée, le juge a déduit que les désordres présents lors de la sortie des lieux étaient beaucoup plus conséquents que lors de l’entrée des lieux.

Il a également débouté Mme [R] [D] de sa demande de dommages-intérêts à hauteur d’un euro symbolique en faisant valoir que le certificat médical mentionnait un  » syndrome anxio-dépressif réactionnel suit à un problème financier lié à des loyers impayés par le locataire  » au motif que l’existence de loyers impayés n’a pas été retenue.

Des diagnostics technique, énergétique et portant sur l’amiante ont été réalisés. Le juge s’est appuyé sur les rapports de ces diagnostics dont il a déduit que M. [Z] [L] et ses enfants avaient été exposés à des risques pendant toute la durée du bail de sorte qu’il a considéré qu’il convenait de les indemniser à hauteur de 20% des loyers versés compte-tenu qu’il s’agissait de risques de faible ampleur et très localisés.

Il a cependant considéré qu’il convenait d’allouer à M. [Z] [L] une somme en réparation de son préjudice moral compte-tenu de l’inquiétude liée à l’exposition de ses enfants à des risques spécifiques.

Par acte du 8 juillet 2025, M. [Z] [L] et Mme [V] [A] épouse [L] ont fait appel de la décision en toutes ses dispositions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 juillet 2026, et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 15 septembre 2026.

***

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 21 juillet 2026, Monsieur et Madame [L] demandent à la cour :

– d’annuler, d’infirmer ou de réformer ledit jugement en ce qu’il :

* les condamne solidairement à verser à Mme [R] [D] la somme de 16.304,85 euros au titre des réparations des dégradations, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance portant injonction de payer,

* condamne Mme [R] [D] à verser à M. [Z] [L] la somme de 3.100 euros en réparation des préjudices qu’il a subi, ainsi que ses enfants, en raison de l’exposition à l’amiante, au plomb et à un risque électrique,

* condamne Mme [R] [D] à verser à M. [Z] [L] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral,

* déboute Mme [V] [A] épouse [L] de ses demandes reconventionnelles,

* les déboute de leur demande de compensation,

* dit n’y avoir lieu d’appliquer les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et déboute les parties de leurs demandes à ce titre,

* déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

* condamne chaque partie à supporter ses propres dépens.

Infirmant et réformant,

1°/ ordonner, notamment au titre de l’ordre public, que ledit bail d’habitation doit être réputé d’une durée de 3 ans ayant pris effet au 1er février 2019 et ayant touché son premier terme de renouvellement au 31 janvier 2022,

2°/ ordonner l’annulation de l’acte de caution du 21 février 2019 de Mme [V] [A] épouse [L] dans la mesure où celui-ci n’a pas respecté les exigences et le formalisme notamment institués par l’article 22-1 de la Loi du 6/7/1989 et la loi du 23/11/2018, mais encore, parce que la caution n’a pas été mise en mesure de s’engager en toute connaissance de cause sur la portée de son engagement relatif à un bail d’habitation sur lequel beaucoup d’éléments s’avéraient dissimulés,

3/ en tout état de cause, ordonner que la caution Mme [V] [A] épouse [L] ne peut être condamnée solidairement à une quelconque somme avec le locataire, et encore moins à 16.304,85 euros, dans la mesure où ladite caution ne peut garantir que les 3 premières années du bail et que ce cautionnement (s’il était considéré comme régulier) s’est éteint au 1er février 2022,

4°/ ordonner comme irrecevable, voir mal fondée Mme [R] [D] en toutes ses prétentions et notamment en ses demandes d’indemnisation notamment à hauteur de :

* 160 euros au titre des loyers impayés,

* 16.304,85 euros au titre d’un devis de réparation,

* 1 euro au titre du préjudice moral,

infirmer et réformer sur ce point le jugement entrepris qui les a condamnés à verser à Mme [R] [D] la somme de 16.304,85 euros,

par impossible, ordonner la compensation de toutes sommes dues entre les parties,

5°/ infirmer de même, la condamnation aux intérêts légaux de ces sommes, prononcée par le tribunal à compter de la signification de l’ordonnance portant injonction de payer,

ordonner qu’il n’y a pas lieu à intérêt légal au regard des circonstances,

A titre reconventionnel,

6/ ordonner que le bailleur a violé son obligation de délivrance dans la mesure où il a donné à bail un bien à usage d’habitation contaminé par du plomb au-delà des seuils règlementaires, de l’amiante et qu’il était doté d’un dispositif électrique non- conforme, que ledit logement loué présentait un caractère de non décence,

Infirmant et reformant :

7°/ condamner à ce titre, Mme [R] [D] à porter et payer la somme de 15.870 euros à M. [Z] [L] au titre du remboursement des loyers restés à la charge du preneur (soit du 1er février 2019 au 30 novembre 2022 : 46 mois x 345 euros) en raison de la violation de ses obligations notamment de bonne délivrance et de garantie en qualité de bailleresse (notamment présence de plomb de classe 3, installation électrique non conforme, présence d’amiante),

8°/ dans l’hypothèse où il ne serait pas effectué, au titre des diverses violations contractuelles de la bailleresse (présence de plomb de classe 3, installation électrique non conforme, présence d’amiante) le remboursement de la somme de 15.870 euros correspondant aux loyers restés à la charge du preneur,

A minima,

il est sollicité de la cour de condamner Mme [R] [D] à payer au preneur M. [Z] [L] la somme de 4.809 euros en remboursement partiel des loyers correspondant à la violation de l’obligation de délivrance et de garantie de la bailleresse ressortant d’une surface réelle qu’elle devait louer à son preneur et qui n’a pas existé,

9/ condamner Mme [R] [D] à porter et payer à M. [Z] [L] la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice moral subi par lui et ses trois enfants du fait de l’occupation du logement vétuste, indécent et présentant un danger grave et causant une inquiétude avérée pour la santé des occupants,

10°/ condamner Mme [R] [D] à leur porter et payer une somme de 15.000,00 euros (7500 euros à chacun ) pour leur avoir causé d’injustes soucis et perte de temps dans le cadre de ses demandes financières injustifiées et organisées avec des pratiques dilatoires manifestes,

Sur les demandes incidentes de l’intimée Mme [R] [D] :

11/ ordonner comme irrecevable voir mal fondée Mme [R] [D]

en toutes ses demandes incidentes, dont notamment celles ressortant de ses dernières conclusions sollicitant de voir infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Saint-Flour du 20 juin 2025 :

* en ce qu’il a débouté Mme [R] [D] de ses demandes en paiement de loyers et en dommages-intérêts,

* en ce qu’il a condamné Mme [R] [D] à payer :

– 3100 euros en réparation des préjudices subi par le locataire en raison de l’exposition à l’amiante, au plomb et à un risque électrique,

– et 500 euros au locataire en réparation de son préjudice moral,

12/ rejeter de même les prétentions de l’intimée à voir ordonner irrecevables comme nouvelles les demandes des appelants sollicitant de voir ordonner :

* que le bail d’habitation doit être réputé d’une durée de 3 ans ayant pris effet au 1er février 2019,

* l’annulation de l’acte de caution du 21 février 2019 de Mme [V] [A] épouse [L],

* la demande de remboursement des loyers de 15.870 euros restés à la charge du preneur entre le 1er février 2019 et le 30 novembre 2022,

13/ débouter Mme [R] [D] de toutes ses dites prétentions,

En tout état de cause,

– condamner Mme [R] [D] à leur porter et payer une somme de 3.500 euros à chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile pour leur avoir fait supporter d’injustes frais irrépétibles,

– condamner la même Mme [R] [D] en tous les dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de leurs prétentions, les appelants font valoir que Mme [V] [A] épouse [L], en qualité de caution, ne pouvait garantir que les trois premières années du bail et que ce cautionnement s’est éteint au 1er février 2022.

Ils sollicitent par ailleurs l’annulation de cet acte en faisant valoir que celui-ci n’avait pas respecté certaines exigences en termes de formalisme. M. [Z] [L] conteste avoir signé l’état des lieux d’entrée et fait valoir que le logement se trouvait

dans un état de vétusté et qu’il nécessitait de nombreuses réfections. Il estime par ailleurs n’être débiteur d’aucune somme au titre d’un arriéré locatif.

Il fait valoir que le logement qui lui avait été loué présentait des risques pour sa santé et celle de ses enfants, ce qui lui a généré une inquiétude et causé un préjudice moral. Il relève à ce titre que des présences de plomb ont été relevées, que l’installation électrique n’était pas conforme et qu’il existait une discordance entre la surface louée et la réalité.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 20 avril 2026, Madame [D] demande à la cour de :

– déclarer l’appel principal interjeté par M. [Z] [L] et Mme [V] [A] épouse [L] mal fondés et les y débouter,

– rejeter l’intégralité des arguments, prétentions et demandes de M. [Z] [L] et Mme [V] [A] épouse [L],

– débouter purement et simplement les appelants de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles,

– déclarer recevable et bien-fondés ses arguments juridiques et de faits,

– confirmer que la caution, Mme [V] [A] épouse [L], reste engagée au titre des dégradations ayant débuté dès le début du bail,

– confirmer le jugement daté du 20 juin 2025 rendu par le tribunal de proximité de Saint Flour en ce qu’il condamné solidairement les consorts [L] à lui verser la somme de 16.304,85 euros au titre des réparations des dégradations, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance portant injonction de payer,

– déclarer recevable et bien fondé son appel incident,

– rejeter l’intégralité des arguments et prétentions des consorts [L],

– infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes :

* en paiement des loyers,

* en dommages-intérêts,

– infirmer ledit jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer :

* 3.100 euros en réparation des préjudices subi par le locateur en raison de l’exposition à l’amiante, au plomb et à un risque électrique,

* 500 euros en réparation de son préjudice moral,

– condamner solidairement les consorts [L] à lui régler :

* 160 euros au titre des loyers impayés avec intérêt à compter de la signification de l’ordonnance,

* 3.000 euros au titre du préjudice moral pour résistance abusive,

* 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– ordonner que les condamnations pécuniaires prononcées à l’encontre des consorts [L] à son profit seront assorties d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification du présent arrêt,

– assortir l’arrêt de l’exécution provisoire,

– condamner solidairement M. [Z] [L] et Mme [V] [A] épouse [L] aux entiers dépens non seulement de première instance, comprenant les frais d’huissier qui s’élèvent à 692,82 euros mais également en appel, lesquels seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, l’intimée fait valoir que les appelants formulent des demandes nouvelles qui doivent être déclarées irrecevables.

A titre subsidiaire, elle sollicite que ces demandes soient rejetées.

Elle soutient en premier lieu que M. [Z] [L] était informé de la durée initiale d’un an du contrat de bail et du fait que le bien était en vente. Elle précise qu’il a signé l’avenant en 2020 de sorte que cela a officialisé la reconduction tacite du contrat sur la base des conditions initiales convenues.

En second lieu, Mme [R] [D] soutient que Mme [V] [A] épouse [L] avait connaissance de la portée de son engagement en qualité de caution en le signant de sorte que l’acte n’encourt aucune nullité. Elle ajoute qu’elle avait connaissance de la durée initiale d’un an et de la possibilité de prolongement en cas d’avenant, portant cette durée à trois ans. De la sorte, aucun dol ou réticence dolosive ne sauraient lui être reprochés.

Encore, Mme [R] [D] soutient que Mme [V] [A] épouse [L] doit être solidairement condamnée au règlement de la somme au titre des dégradations locatives en sa qualité de caution.

Elle fait valoir que les appelants sont de mauvaise foi, laquelle se caractérise par la dégradation des lieux et la répétition des faits selon elle. Elle fait valoir qu’ils utilisent la procédure d’appel comme un moyen dilatoire de se soustraire à leurs obligations. Mme [R] [D] considère qu’elle a subi un préjudice moral compte-tenu de la perte de jouissance immédiate du logement après la résiliation du bail, compte-tenu de l’état de dégradation de ce dernier.

Concernant la réparation du préjudice moral de M. [Z] [L], Mme [R] [D] expose que le diagnostic réalisé pour mettre en évidence la présence de plomb de classe 3 l’a été plus de six mois après le départ du locataire. Elle déplore qu’aucune expertise médicale ou toxicologique n’ait été produite par les appelants afin d’établir un préjudice réel.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande tendant à voir ordonner que le bail d’habitation doit être réputé d’une durée de trois ans ayant pris effet au 1er février 2019 et ayant touché son premier terme de renouvellement au 31 janvier 2022.

Les appelants estiment que la durée prévue au bail ne respecte pas les dispositions d’ordre public, de sorte que la durée du bail doit être de trois ans.

L’intimée indique qu’il s’agit d’une demande nouvelle en cause d’appel.

La cour constate que le juge des contentieux de la protection n’a pas été saisi d’une telle demande, et qu’il ne s’agit ni d’une demande visant à faire écarter les prétentions adverses ou faisant suite à la révélation d’un fait nouveau, ni d’un accessoire ou d’un complément nécessaire aux demandes reconventionnelles formées par les consorts [L] devant le premier juge.

La cour jugera qu’il s’agit donc d’une demande nouvelle en cause d’appel qui doit être déclarée irrecevable.

Sur les dégradations locatives.

L’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement.

Au terme de l’article 1732, le locataire répond des dégradations et des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Par ailleurs, l’article 1730 rappelle que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En l’espèce, Madame [D] se prévaut d’un état des lieux établi à l’entrée du locataire le 1er février 2019 qui n’est toutefois pas signé par les parties. Bien que l’appelant produit dans son dossier l’original de l’état des lieux d’entrée, et n’a jamais contesté avant la présente procédure d’appel le contenu de cet état des lieux dont il affirme aujourd’hui qu’il a été établi unilatéralement par Mme [D], la cour considère que l’absence de signature prive cet acte de toute portée, et rappelle qu’en l’absence d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparation locative. Il appartient à ce dernier de démontrer le contraire.

Sur ce point, sont versés aux débats une attestation de Mme [Q] précédente locataire du 15/02/2014 au 28/12/2018, indiquant avoir laissé les lieux loués en bon état, ce qui est confirmé par l’état des lieux de sortie établi contradictoirement entre la propriétaire et les anciens locataires le 28/12/2018 comportant la mention suivante «toutes les pièces sont en bon état». L’appelant produit en outre aux débats la copie de l’état des lieux d’entrée de ces anciens locataires qui ont occupé les lieux juste avant lui, duquel il ressort, contrairement à ce qu’affirme Monsieur [L] dans ses écritures, que le logement est globalement en bon état, à l’exception de quelques éléments en état d’usage ou «passable» tel que le sol de l’entrée, le sol et les murs de la cuisine.

Or, il ressort du procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 30 novembre 2022 que le logement a été rendu comme l’avait déjà relevé le premier juge, sale et encrassé, avec des traces de chocs au niveau des ouvertures et des sols et de nombreuses traces de salissures sur les murs. Ainsi, et sans être exhaustif, il a été constaté que :

– dans la cuisine : la porte fenêtre est sale et encrassée, le sol est en mauvais état, rayé, tâché, avec des chocs, sale et encrassé, les murs sont sales et encrassés, les meubles sont sales, avec des traces de frottement, la plaque de cuisson, l’évier, le four sont sales ;

– dans les WC : les murs sont sales, la cuvette est encrassée ;

– première chambre : le parquet du sol est en mauvais état et rayé, la moquette murale est ancienne et présente des traces d’usure,

– dans la salle de bains : le carrelage au sol est sale, les équipements sont sales avec des traces de moisissures ;

– dans la salle à manger et le salon : le carrelage d’aspect ancien est sale, les carreaux sont fissurés, les murs présentent des traces de chocs, de traces et de dessins au crayon, une applique murale est hors service, un interrupteur dont le cache est cassé ;

– hall d’entrée : sol en très mauvais état, une prise électrique déchaussée, un bloc sonnette hors service ;

– garage : un tube néon hors service ;

– extérieurs : défaut manifeste d’entretien.

Il sera donc jugé que les lieux loués à la sortie sont affectés de désordres multiples dont il n’est pas démontré qu’ils étaient déjà présents lors de l’entrée dans les lieux, et qui sont donc directement imputables au locataire sortant. Il conviendra toutefois de tenir compte du fait que les lieux n’étaient pas en état neuf au début du bail litigieux, le commissaire de justice ayant pris soin de souligner l’ancienneté de certains revêtements sur les sols, murs et plafonds.

Madame [D] se fonde sur plusieurs devis ou facture à l’appui de sa demande de dommages et intérêts :

– peinture et nettoyage suivant devis [N] pour un montant de 13 546,39 € : les travaux portant sur la réfection complète des peintures de l’ensemble des pièces seront mis à la charge du locataire mais seulement à hauteur de 80% pour tenir compte du caractère ancien et en état d’usage de certains revêtements lors de l’entrée dans le lieux ;

– intervention sur chaudière selon facture RED CHAUFFAGE : 224,00 € TTC et 151,10 €. Faute de justifier que le locataire a procédé à l’entretien annuel, ces sommes seront mises à sa charge en intégralité ;

– facture électricité selon devis [I] pour 936,10 €. Cette somme sera mise à la charge de Monsieur [L] à l’exception du coût de mise à la terre de 10 prises, dépense qui ne relève pas du locataire, soit 756,10 € ;

– facture GEDIMAT pour 118,57 € au titre de réparations diverses. Le coût doit être supporté par le locataire ;

– devis LGMS pour 797,69 € au titre de travaux de menuiserie (réfection placard et plinthes) et nettoyage extérieur. La totalité de cette somme sera mise à la charge du locataire ;

– facture vidange chauffage pour 180,00 € TTC. En l’absence de preuve de réalisation de l’entretien par le locataire, cette somme sera mise à sa charge.

Dans ses écritures, Monsieur [L] reproche la seule production de devis établis non contradictoirement sans preuve de l’exécution des travaux, le bien ayant par la suite été vendu en l’état. Cette argumentation sera écartée, dès lors qu’il s’agit de réparer le préjudice subi par le bailleur qui subit incontestablement une perte liée au manque d’entretien par le locataire et aux dégradations commises par ce dernier, cette perte correspondant au coût des travaux de remise en état, le bailleur n’ayant toutefois pas à justifier de l’exécution des travaux dont il demande réparation (pourvoi 99-13.668).

Au total, une somme de 13 064,50 € sera mise à la charge de Monsieur [L].

Madame [D] sera déboutée du surplus faute d’un décompte précis et des justificatifs correspondants. La créance sera productive d’intérêts à compter de la signification de l’ordonnance d’injonction de payer, soit depuis le 15 juin 2023.

S’agissant de la caution, les appelants demandent l’annulation de l’acte de cautionnement au motif que la caution ne peut garantir que les trois premières années du bail et que l’acte ne respecte pas les exigences de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

La cour considère que cette prétention, formulée pour la première fois en cause d’appel a pour finalité de faire écarter les prétentions adverses et donc la condamnation de la caution. Elle sera donc jugée recevable.

Les appelants n’indiquent pas en quoi l’acte de cautionnement serait affecté d’irrégularités eu égard aux dispositions de l’article 22-1 susvisé. Madame [L] n’est donc pas fondée à voir prononcer la nullité de son engagement. En revanche, il est précisément stipulé à l’acte de cautionnement une durée déterminée du cautionnement, lequel a pris fin trois ans après l’entrée dans les lieux soit le 1er février 2022. Si au terme de l’engagement de caution, Madame [L] s’est engagée à garantir les sommes dues au titre des réparations locatives, il ne peut être mis à la charge de la caution les sommes dues à la date de l’état des lieux de sortie et de la remise des clés dès lors qu’à cette date la cautionnement avait pris fin.

Madame [D] sera donc déboutée de ses demandes à l’encontre de Madame [V] [L].

Sur la demande au titre des loyers impayés.

Le premier juge a rejeté cette demande au motif que Madame [D] ne précisait pas la période correspondant à la part de loyer qu’elle estime impayée.

Devant la cour, Madame [D] ne produit pas davantage de décompte locatif faisant apparaître un solde en sa faveur.

La cour confirmera le jugement sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [D].

En première instance, Madame [D] ne sollicitait qu’un euro à titre symbolique pour le préjudice moral lié aux manquements de son locataire à ses obligations.

En cause d’appel, elle sollicite la somme de 3 000,00 € pour la réparation du préjudice caractérisé par une perte de temps et des troubles psychiques en raison de la mauvaise foi et des pratiques dilatoires des appelants. Elle produit un certificat médical du 5 septembre 2023 constatant un trouble anxieux réactionnel.

La cour considère cependant que le lien entre les troubles et le comportement du locataire n’est pas suffisamment établi. La demande sera donc rejetée.

Sur l’astreinte.

Madame [D] demande que les condamnations soient assorties d’une astreinte, eu égard à la crainte légitime quant à l’exécution des décision à venir.

La cour ne fera pas droit à une telle demande, car, s’agissant de condamnation au paiement d’une somme d’argent, Madame [D] peut utiliser les voies d’exécution forcée pour obtenir le paiement de sa créance, à défaut d’exécution volontaire. L’astreinte ne se justifie donc pas.

Sur les demandes reconventionnelles.

Les consorts [L] formulent en premier lieu une demande de dommages et intérêts pour le préjudice moral en raison de la «capacité mensongère, dissimulatrice et machiavélique de Madame [D]».

Il s’agit d’une demande nouvelle en cause d’appel, qui ne peut être considérée comme l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions formées devant le premier juge. Elle sera déclarée irrecevable.

En deuxième lieu, les consorts [L] demandent le remboursement des loyers à hauteur de 15 870 € en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, et à titre subsidiaire la somme de 4 809,00 € en remboursement partiel des loyers correspondant à la violation de l’obligation de délivrance «ressortant d’une surface réelle qu’elle devait louer à son preneur et qui n’a pas existée».

Devant le premier juge, une prétention similaire avait déjà été formée en raison de la présence de plomb dans le logement faisant supporter un risque pour la santé des occupants. Cette demande n’est donc pas nouvelle. L’argumentation relative à la différence entre la surface mentionnée au bail et la surface effectivement louée est soulevée pour la première fois en cause d’appel, mais il s’agit d’un nouveau moyen à l’appui d’une demande de dommages et intérêts pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance. La cour examinera donc successivement ces divers fondements.

Sur le manquement du bailleur lié à la présence de plomb, le premier juge a fait une exacte appréciation des faits, notamment du diagnostic technique réalisé le 19 mai 2023 qui a mis en évidence la présence de plomb dans la peinture de la rampe, en raison de l’usure par friction, tout en soulignant qu’il n’y avait pas de risque de saturnisme infantile. A également été mis en évidence, une anomalie au niveau de la mise à la terre d’une prise électrique, ainsi que la présence d’amiante au niveau du toit et du revêtement du sol de de l’entrée. Le premier juge a alloué une somme de 3 100,00 € à Monsieur [L] exclusivement (et non à la caution) avec le motif suivant que la cour adoptera : «Monsieur [L] et ses enfants ne sauraient être indemnisés à hauteur des loyers qu’ils ont versés puisqu’il ne s’agit que de risques de faible ampleur, très localisés». La cour confirmera encore par motifs adoptés la somme allouée au titre du préjudice moral soit 500 € lié à l’inquiétude pour les enfants d’une exposition aux risques précités.

Le locataire reproche également un manquement à l’obligation de délivrance, dès lors que dans le bail liant les parties, une surface de 112 m² est indiquée, alors que dans le bail des précédents locataires portant sur le même bien, seule une surface de 95m² est mentionnée. Toutefois, le diagnostic de performance énergétique daté de 2011, dont le locataire reconnaît avoir reçu un exemplaire (page 18 conclusions appelants), mentionne une surface habitable de 94,85 m². Monsieur [L] avait donc parfaitement connaissance de la surface habitable du logement pris à bail et n’a jamais sollicité de réduction du loyer auprès de sa bailleresse étant précisé en outre que la surface de 112 m² stipulée au bail ne correspond pas nécessairement à la surface habitable, mais comprend également les dépendances, telles que le garage, non comptabilisées au titre de la surface habitable. Dans ces conditions, Monsieur [L] sera débouté de cette demande, d’ailleurs formée à titre subsidiaire.

Il est sollicité la compensation entre les créances respectives des parties. Il conviendra de faire droit à cette demande et sur ce point, rien ne s’opposant à cette demande. En conséquence, Monsieur [Z] [L] restera redevable à l’égard de sa bailleresse de la somme de 9 464,50 € (13 064,50 – 3 100 – 500).

Sur les demandes accessoires.

Monsieur [Z] [L] supportera la charge des dépens de première instance et d’appel.

L’équité justifie d’allouer à Madame [D] une indemnité de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les consorts [L] seront déboutés de leur demande sur ce même fondement.

Le jugement sera infirmé en conséquence.

Le présent arrêt n’étant pas susceptible d’une voie de recours suspensive d’exécution, il est exécutoire dès son prononcé.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement par arrêt contradictoire :

Déclare irrecevable la demande des consorts [L] tendant à ordonner que le bail d’habitation doit être réputé d’une durée de trois années ;

Déclare irrecevable la demande des consorts [L] tendant à voir condamner Madame [D] à payer la somme de 15 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour des pratiques dilatoires manifestes ;

Confirme le jugement du juge des contentieux de la protection rendu le 20 juin 2025 en ce qu’il a :

– débouté Madame [R] [D] de ses demandes en paiement des loyers et en dommages et intérêts ;

– condamné Madame [R] [D] à payer à Monsieur [Z] [L] une somme de 3 100,00 € en réparation des préjudices subis en raison de l’exposition à l’amiante, au plomb et au risque électrique;

– condamné Madame [R] [D] à payer à Monsieur [Z] [L] une somme de 500,00 € au titre du préjudice moral ;

– débouté Madame [V] [A] épouse [L] de ses demandes reconventionnelles;

L’infirme pour le surplus :

Déboute Madame [V] [A] épouse [L] de sa demande d’annulation de l’acte de cautionnement ;

Déboute Madame [R] [D] de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de Madame [V] [A] épouse [L] ;

Condamne Monsieur [Z] [L] à payer à Madame [R] [D] une somme de 13 064,50 € au titre des réparations locatives outre intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2023 date de la signification de l’ordonnance d’injonction de payer ;

Dit qu’après compensation, Monsieur [Z] [L] sera redevable à l’égard de Madame [R] [D] d’une somme de 9 464,50 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2023,

Déboute Madame [R] [D] de sa demande de fixation d’une astreinte et du surplus de ses demandes ;

Condamne Monsieur [Z] [L] à payer à Madame [R] [D] une somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel ;

Déboute Monsieur [Z] [L] et Madame [R] [D] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [Z] [L] aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier Le président