AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 03 NOVEMBRE 2026

N° RG 26/00061 – N° Portalis DBZJ-W-B7K-LZ3Q

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

S.A. 3F [Localité 1] EST, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me François JAQUET, avocat au barreau de NANCY, de la SCP TERTIO Avocats, substitué par Me Francine WEBERT, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Monsieur [N] [Z], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Firas MAMOUN

GREFFIER : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique de référé du 03 septembre 2026

Délivrance de copies :
– clause exécutoire délivrée le à Me JAQUET (LS)

– copie certifiée conforme délivrée le à Me JAQUET (LS)
M. [Z] (contradictoire)

EXPOSÉ DES FAITS

Par acte sous seing privé du 30 octobre 2020, La S.A. d’Habitation à Loyer Modéré 3F [Localité 1] EST a consenti un bail d’habitation à M. [N] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 4], appartement 32 situé au [Adresse 5] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 568,17 euros et d’une provision pour charges de 53,38 euros.

Par avenant du 11 octobre 2023, les parties ont conclu un avenant au bail pour y ajouter la location d’un emplacement de stationnement pour un loyer mensuel de 32,88 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3.685,25 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] [Z] le 8 octobre 2025.

Par assignation du 8 janvier 2026, La S.A. d’Habitation à Loyer Modéré 3F GRAND EST a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [N] [Z] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

5.896,40 euros en deniers et quittances à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 7 janvier 2026,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges (hors APL) soit à la date de l’assignation 737,05 euros, en derniers et quittances à compter du 2 décembre 2025 et jusqu’à libération des lieux,dire que cette indemnité d’occupation comprendra une somme de 66,62 euros à valoir sur la liquidation des charges récupérables, dûment justifié, comme si le bail s’était poursuividire que cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois et au prorata temporis le dernier mois500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 janvier 2026, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 3 septembre 2026, La S.A. d’Habitation à Loyer Modéré 3F [Localité 1] EST maintient l’intégralité de ses demandes en précisant qu’elles sont formulées à titre provisionnel et en actualisant la dette locative au 31 juillet 2026 à [Localité 3],61 euros.

M. [N] [Z] reconnait qu’il ne règle plus son loyer et expose qu’il n’a pas de revenus, qu’il ne demande pas de délais car il ne peut rien payer.

La S.A. d’Habitation à Loyer Modéré 3F [Localité 1] EST ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que le locataire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 novembre 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A. d’Habitation à Loyer Modéré 3F [Localité 1] EST justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois — le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 2 octobre 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3.685,25 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 décembre 2025 et non le 2 décembre 2025 tel que sollicité.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser La S.A. d’Habitation à Loyer Modéré 3F [Localité 1] EST à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, La S.A. d’Habitation à Loyer Modéré 3F [Localité 1] EST verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 juillet 2026, M. [N] [Z] lui devait la somme de 11.182,61 euros, soustraction faite des frais non justifiés qui s’élèvent à 38,01 euros (les 5 postes intitulés « autres produits » à 7,62 euros).

M. [N] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 737,05 euros. Cette indemnité d’occupation comprend une somme de provision sur charge de 66,62 euros par mois à valoir sur la liquidation des charges comme si le bail était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 3 décembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à La S.A. d’Habitation à Loyer Modéré 3F [Localité 1] EST ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [N] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 350 euros à la demande de La S.A. d’Habitation à Loyer Modéré 3F [Localité 1] EST concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Firas MAMOUN, juge placé, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Metz par délégation, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

DECLARE la S.A. d’Habitation à Loyer Modéré 3F [Localité 1] EST recevable en ses demandes;

CONSTATE que le contrat conclu le 30 octobre 2020 entre la S.A. d’Habitation à Loyer Modéré 3F [Localité 1] EST, d’une part, et M. [N] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 2] est résilié de plein droit depuis le 3 décembre 2025,

ORDONNE à M. [N] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le logement situé à la [Adresse 6] à [Localité 2] et l’emplacement de stationnement n° L270P-3020 situé au [Adresse 5] à [Localité 2]

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [N] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 737,05 euros (sept cent trente-sept euros et cinq centimes) par mois, cette indemnité comprend la somme de 66,62 euros au titre de l’avance sur les charges qui feront l’objet d’une régularisation conformément aux dispositions du bail résilié

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 3 décembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire et que chacune des indemnités produira des intérêts au taux légal à compter de sa date d’exigibilité

CONDAMNE M. [N] [Z] à payer à La S.A. d’Habitation à Loyer Modéré 3F [Localité 1] EST la somme de 11.144,59 euros (onze mille cent quarante-quatre euros et cinquante-neuf centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2026, terme du mois de juillet 2026 compris

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [N] [Z], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

CONDAMNE M. [N] [Z] à payer à La S.A. d’Habitation à Loyer Modéré 3F [Localité 1] EST la somme de 350 euros (trois cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [N] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 octobre 2025

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
Ainsi jugé et prononcé le 3 novembre 2026 par Monsieur Firas MAMOUN, juge placé délégué au Tribunal judicaire de METZ, juge des contentieux de la protection par délégation, assisté de Monsieur Marc SILECCHIA, Greffier.

Le greffier Le juge