AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 03 NOVEMBRE 2026

N° RG 26/00159 – N° Portalis DBZJ-W-B7K-L445

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

Monsieur [J] [K], demeurant [Adresse 2]

Madame [Z] [L] épouse [K], demeurant [Adresse 2]

représentés tous deux par Me Maud GIORIA, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B202, de la SCP ECKERT ROCHE GIORIA, substituée par Me Francine WEBERT, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Madame [A] [S] divorcée [Q], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Firas MAMOUN

GREFFIER : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique de référé du 03 septembre 2026

Délivrance de copies :
– clause exécutoire délivrée le à Me GIORIA (case)

– copie certifiée conforme délivrée le à Me GIORIA (case)

EXPOSE DU LITIGE
Par contrat du 15 juin 2016 ayant pris effet le 30 juin 2016 pour une durée de trois ans, tacitement renouvelé, Mme [Z] [K] née [L] et M. [J] [K] ont consenti à Mme [A] [S] divorcée [Q] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4] [Localité 1], pour un loyer mensuel de 605 euros ainsi que 60 euros pour les charges.
En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Mme [Z] [K] née [L] et M. [J] [K] ont fait signifier à Mme [A] [S] divorcée [Q] le 20 novembre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 3.927,55 euros.
Par acte de commissaire de justice du 27 février 2026 remis à étude, Mme [Z] [K] née [L] et M. [J] [K] ont fait assigner Mme [A] [S] divorcée [Q] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin de voir ; :
Constater la résiliation du bail portant sur les locaux sis [Adresse 5] à [Localité 2] occupés par Mme [A] [S] divorcée [Q]; Ordonner l’expulsion des locaux de Mme [A] [S] divorcée [Q] ainsi que tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique si besoin est, et, ce sous peine d’une astreinte de 50 € par jour de retard ; Condamner Mme [A] [S] divorcée [Q] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 6 069,08 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 927,55 € et de l’assignation pour le surplus ; Condamner Mme [A] [S] divorcée [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 888,20 euros représentant les loyers et charges à compter du délai prévu au commandement visant la clause résolutoire, tout mois commencé étant dû en intégralité, cette indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts de droit à compter de chaque échéance mensuelle (article 7a de la loi du 06 juillet 1989 et 1231-1 du code civil) ; Déclarer abandonnés les biens non susceptibles d’être vendus qui seraient laissés par Mme [A] [S] divorcée [Q] au sein de l’appartement sis [Adresse 5] à [Localité 2] ; Autoriser la vente aux enchères des biens susceptibles d’être vendus qui seraient laissés par Mme [A] [S] divorcée [Q] au sein de l’appartement sis [Adresse 5] à [Localité 2] ; Rappeler que l’ordonnance à intervenir sera exécutoire de plein droit à titre provisoire ; Condamner Mme [A] [S] divorcée [Q] à leur payer la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; la condamner aux entiers frais et dépens, par application de l’article 696 du code, en ce compris les frais correspondants au commandement de payer. Au soutien de ses demandes, Mme [Z] [K] née [L] et M. [J] [K] précisent que la locataire n’a pas régularisé l’arriéré de loyers et charges dans le délai de deux mois postérieurement à la délivrance du commandement de payer.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 juin 2026.
À l’audience, Mme [Z] [K] née [L] et M. [J] [K], représentés par leur conseil ont maintenu leurs demandes.
En défense, Mme [A] [S] divorcée [Q] présente, a indiqué être consciente de sa situation et avoir entrepris des démarches afin de bénéficier d’une aide financière. Elle a précisé souhaiter se maintenir dans les lieux et attendre le versement d’une aide d’un montant de 3 000 euros. Elle a indiqué ne pas contester la dette locative et sollicité des délais de paiement sur une durée de 36 mois, proposant de régler la somme de 296 euros par mois. Elle a par ailleurs indiqué percevoir un salaire mensuel de 2.159 euros et bénéficier de l’aide financière de son fils lorsque celui-ci travaille.
L’affaire a été renvoyée à l’audience du 3 septembre 2026.
À l’audience, Mme [Z] [K] née [L] et M. [J] [K], représentés par leur conseil ont maintenu leurs demandes en produisant un décompte actualisé de la dette locative arrêté au 28 août 2026 qui s’élève à 12.492,12 Euros échéance du mois d’août 2026 inclus et ont précisé qu’il n’y avait pas de reprise des paiements par la locataire.
En défense, Mme [A] [S] divorcée [Q], quoique régulièrement assignée, n’était pas présente ni représentée, sans avoir fait connaître les motifs de son absence.
L’affaire était mise en délibéré au 3 novembre 2026 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes:
En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, voie électronique, à peine d’irrecevabilité de la demande.
En outre, en application du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.
En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 20 novembre 2025, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 novembre 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 27 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
L’assignation a été notifiée le 27 février 2026 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 25 juin 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.
Par conséquent, les demandes de Mme [Z] [K] née [L] et M. [J] [K] sont recevables.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire:
Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article VIII) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 20 novembre 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 3.927,55 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.
Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 21 janvier 2026 à 0h.
Sur le montant de l’arriéré locatif:
Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.
Mme [Z] [K] née [L] et M. [J] [K] produisent un décompte actualisé au 26 août 2026, aux termes duquel Mme [A] [S] divorcée [Q] doit, après déduction d’office des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 12 192,94 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance du mois d’août 2026.
Mme [A] [S] divorcée [Q], qui n’a pas comparu à l’audience, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette, qu’elle a par ailleurs reconnu lors de la première audience du 25 juin 2026.
En conséquence, Mme [A] [S] divorcée [Q] sera condamnée, à titre provisionnel, à payer à Mme [Z] [K] née [L] et M. [J] [K] la somme de 12 192,94 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 927,55 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, à compter de l’assignation sur la somme de 2 141,53 euros et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.
Sur l’octroi de délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire:
Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.
Mme [A] [S] divorcée [Q] présente à l’audience du 25 juin 2026, a sollicité l’octroi de délais de paiement sur une durée de 36 mois, en proposant de régler la somme de 296 euros par mois.
Toutefois, il résulte des débats qu’elle n’a pas repris le paiement du loyer courant, alors que le respect de cette obligation constitue une condition nécessaire à l’octroi de délais de paiement. Dès lors, sa demande ne peut qu’être rejetée.
En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Mme [A] [S] divorcée [Q] sera ordonnée.
En outre, aucun élément ne justifie qu’il soit nécessaire d’assortir la mesure d’expulsion d’une astreinte afin d’en assurer l’exécution. Il n’y a dès lors pas lieu de faire droit à la demande formée à ce titre.
Sur le sort des meubles laissés dans les lieux
Aux termes des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le sort des meubles laissés dans les lieux à l’occasion d’une mesure d’expulsion est déterminé selon les modalités prévues par ces dispositions. Les meubles sont notamment inventoriés par le commissaire de justice et, après expiration du délai légal imparti à la personne expulsée pour les retirer, ceux susceptibles d’être vendus sont vendus aux enchères publiques, tandis que ceux qui ne sont pas susceptibles de l’être sont réputés abandonnés.
En l’espèce, Mme [Z] [K] née [L] et M. [J] [K] sollicitent que soient déclarés abandonnés les biens non susceptibles d’être vendus qui seraient laissés dans les lieux par Mme [A] [S] divorcée [Q] et que soit autorisée la vente aux enchères des biens susceptibles d’être vendus.
Toutefois, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, qui prévoient les modalités de leur inventaire, de leur retrait et, à défaut, de leur vente ou de leur abandon.

Il convient dès lors de rejeter les demandes tendant à déclarer d’ores et déjà abandonnés les biens non susceptibles d’être vendus et à autoriser la vente aux enchères des biens susceptibles de l’être, le sort des meubles laissés dans les lieux étant déterminé conformément aux dispositions précitées.
Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation:
En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Mme [A] [S] divorcée [Q] sera condamnée au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle Mme [A] [S] divorcée [Q] est devenue occupante sans droit ni titre, soit le 21 janvier 2026, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.
Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit, à la date de l’assignation 678,20 euros outre 210 euros pour la provision des charges. Le montant sera donc révisé conformément au bail.
Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.
Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Mme [A] [S] divorcée [Q] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 12 192,94 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 21 janvier 2026.
Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande selon laquelle tout mois commencé sera dû en totalité. La dernière indemnité d’occupation doit être calculée prorata temporis.
Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision:
Sur les dépens:
En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Mme [A] [S] divorcée [Q], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 20 novembre 2025, de l’assignation du 27 février 2026 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 27 février 2026, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.
Sur l’article 700 du code de procédure civile:
Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Mme [A] [S] divorcée [Q], supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à Mme [Z] [K] née [L] et M. [J] [K] la somme de 350 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de Mme [A] [S] divorcée [Q] .
Sur l’exécution provisoire:
En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS
Firas MAMOUN, juge placé, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Metz par délégation, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 15 juin 2016 ayant pris effet le 30 juin 2016 entre d’une part Mme [Z] [K] née [L] et M. [J] [K] et d’autre part Mme [A] [S] divorcée [Q] concernant le logement situé [Adresse 6] à [Localité 3]) sont réunies à la date du 21 janvier 2026 à 0h et que le bail est résilié à cette date ;
CONDAMNONS, à titre provisionnel, Mme [A] [S] divorcée [Q] à payer à Mme [Z] [K] née [L] et M. [J] [K] la somme de 12 192,94 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance du mois d’août 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2025 sur la somme de 3.927,55 euros et à compter de la date de l’assignation sur la somme de 2.141,53 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;
REJETONS la demande de délais de paiement de Mme [A] [S] divorcée [Q];
ORDONNONS à Mme [A] [S] divorcée [Q] de libérer le logement situé [Adresse 6] à [Localité 3]) et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
DISONS n’y avoir lieu d’assortir cette mesure d’une astreinte ;
DISONS qu’à défaut pour Mme [A] [S] divorcée [Q] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, Mme [Z] [K] née [L] et M. [J] [K] pourront, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;
DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;
DEBOUTONS Mme [Z] [K] née [L] et M. [J] [K] de leurs demandes tendant à déclarer abandonnés les biens non susceptibles d’être vendus et à autoriser la vente aux enchères des biens susceptibles d’être vendus ;
DISONS que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Mme [A] [S] divorcée [Q] est régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNONS, à titre provisionnel, Mme [A] [S] divorcée [Q] à payer à Mme [Z] [K] née [L] et M. [J] [K] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 678,20 euros augmentée de 210 euros au titre de la provision pour charge soit une somme mensuelle de 888,20 euros à compter du 21 janvier 2026 outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 12 192,94 euros outre intérêts à laquelle Mme [A] [S] divorcée [Q] est déjà condamnée provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 21 janvier 2026 et la date de la présente ordonnance ;
DISONS que la dernière indemnité d’occupation sera calculée prorata temporis;
CONDAMNONS Mme [A] [S] divorcée [Q] à payer à Mme [Z] [K] née [L] et M. [J] [K] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Mme [A] [S] divorcée [Q] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 20 novembre 2025, de l’assignation en référé du 27 février 2026 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 27 février 2026 ;
REJETONS toute autre demande ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;
Ainsi jugé et prononcé le 3 novembre 2026 par Monsieur Firas MAMOUN, juge placé délégué au Tribunal judicaire de METZ, juge des contentieux de la protection par délégation, assisté de Monsieur Marc SILECCHIA, Greffier.
Le Greffier Le Juge