AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE
Pôle de proximité
[Adresse 1]
[Localité 1]

S.D.C. de la Communauté Immobilière [Adresse 2],
pris en son Syndic la société FONCIA AD Immobilier, pris en son établissement secondaire FONCIA SOGICA, pris en la personne de son représentant légal en exercice
c [P] [E], [U] [I]

JUGEMENT DU 03 Novembre 2026

N° RG 26/01433 – N° Portalis DBWQ-W-B7K-QWQI

DEMANDEUR

S.D.C. de la Communauté Immobilière [Adresse 3] [Adresse 4],
pris en son Syndic la société FONCIA AD Immobilier, pris en son établissement secondaire FONCIA SOGICA, pris en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 1]

Représentée par Me Audrey ESSNER, avocat au barreau de NICE, substituée par Me Leyla MONTIGNY, avocat au Barreau de GRASSE

DEFENDEURS

Monsieur [P] [E]
né le 03 Mars 1971 à [Localité 2]
[Adresse 7]
[Adresse 8]
[Localité 1]

Non comparant, non représenté

ET

Madame [U] [I]
née le 01 Août 1972 à [Localité 2]
[Adresse 7]
[Adresse 8]
[Localité 1]

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Caroline CHASSAIN, Vice-Président

Greffier lors des débats : Madame Laure TRIPODI
Greffier lors de la mise à disposition : Madame Laetitia LACROIX

À l’audience publique du 1er Septembre 2026, après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que la décision sera prononcée par la mise à disposition au greffe à la date du 03 Novembre 2026.

EXPOSE DU LITIGE
Par exploit en date du 5 mars 2026, le syndicat des copropriétaires DE LA COMMUNAUTE IMMOBILIERE LE [Adresse 9] MISTRAL a assigné Monsieur [P] [E] et Madame [U] [I], propriétaires des lots n°55, 60, 1032 et 1033 dans cette résidence et redevables d’un arriéré de charges, devant le tribunal de céans afin de les voir condamner solidairement au paiement de la somme de:
– 5.128,52 euros, au titre de l’arriéré de charges dues et des provisions exigibles arrêtées au 19 janvier 2026, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
– au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;
– au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens en ce compris le droit proportionnel prévu à l’article A444-32 du code de commerce.

A l’audience du 1er septembre 2026, le syndicat des copropriétaires DE LA COMMUNAUTE IMMOBILIERE [Localité 3] [Adresse 9] [Localité 4] est représenté par son conseil qui se réfère aux écritures déposées.

Madame [U] [I] est présente. Elle indique qu’elle est responsable dans un laboratoire de parfumerie et perçoit un salaire de 2.300 euros nets, tandis que son mari, analyste en parfumerie, perçoit 2.500 euros nets. Elle explique que les difficultés financières du couple proviennent d’une période de chômage qu’a connu son compagnon. Elle sollicite le rejet de divers frais (dossier transmis à l’avocat pour 398,52 euros et suivi pour 338 euros), des dommages et intérêts et des frais irrépétibles, à tout le moins leur diminution.

Monsieur [P] [E], cité à étude, est absent.

Le conseil du bailleur indique ne pas s’opposer à la demande de délais.

SUR QUOI
Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges produites par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

– le relevé de la fiche propriétaire du bureau des hypothèques établissant la qualité de copropriétaires des défendeurs,
– un relevé individuel de charges au 19 janvier 2026 montrant un solde débiteur de 2.298,22 euros,
– des appels de charges et de fonds travaux,
– le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 octobre 2022, 9 octobre 2023, 30 octobre 2024 et4 décembre 2025 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,
– le contrat de syndic.

Madame [U] [I] reconnait devoir les charges présentées dans le décompte.

La créance du syndicat des copropriétaires s’élève, au vu des pièces produites, à la somme de 4.229,34 euros nette de frais.

Monsieur [P] [E] et Madame [U] [I] seront donc condamnés solidairement, conformément à la clause de solidarité stipulée au règlement de copropriété, à verser au syndicat des copropriétaires DE LA COMMUNAUTE IMMOBILIERE [Localité 5] MISTRAL la somme de 4.229,34 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 mars 2026.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
« a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;
d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation et ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot (…) ».

Sur les frais, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Ces frais ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat produit le contrat de syndic qui prévoit une facturation, au titre des frais de l’article 10-1 précités, notamment, de la mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception et des frais de remise du dossier à l’avocat, outre de suivi du dossier.

En l’espèce, aucun des deux courriers joints à la date du 11/03/2024 ne peut être qualifié de mise en demeure, aucun justificatif de l’envoi en recommandé n’étant produit. La relance du 02/12/2024, qui n’avait pas formellement à être adressée en recommandé, sera, quant à elle, validée.

Les intérêts de retard ne sont prévus par aucune disposition et seront donc rejetés.

En revanche, compte tenu de l’arriéré de charges dues, le syndic pouvait parfaitement facturer des frais prévus au contrat de syndic comme la constitution du dossier transmis à l’avocat et son suivi.

La demande en paiement au titre des frais sera par conséquent partiellement accueillie et Monsieur [P] [E] et Madame [U] [I] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 780,52 euros à ce titre.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

La carence des défendeurs à payer leurs charges a indubitablement causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 200 euros de dommages et intérêts auxquels les défendeurs seront condamnés in solidum, aucune solidarité légale ou conventionnelle n’étant ici applicable.

Sur les délais de grâce

L’article 1343-5 du code de procédure civile prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

En l’espèce, Madame [I] sollicite des délais de grâce pour apurer la dette auxquels ne s’oppose pas le syndicat.

Des délais seront donc accordés dans les termes spécifiés au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [P] [E] et Madame [U] [I] à lui verser la somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [P] [E] et Madame [U] [I] seront par ailleurs condamnés solidairement aux entiers dépens de l’instance.

Rien ne justifie, en revanche, qu’il soit fait droit à la demande fondée sur l ’article A 444-32 du code de commerce portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale et relatif à la détermination du droit proportionnel de recouvrement ou d’encaissement mis à la charge des créanciers, dès lors que les frais d’exécution à venir ne devront être supportés par les personnes condamnées qu’à la condition que les mesures d’exécution mises en oeuvre soient nécessaires et régulières. Or, en cas de difficulté, il appartient au seul juge de l’exécution de statuer sur la question de la prise en charge de ces frais (L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution). Cette demande sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS
Statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,
CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [E] et Madame [U] [I] à payer au syndicat des copropriétaires DE LA COMMUNAUTE IMMOBILIERE [Adresse 10] [Localité 4] la somme de 4.229,34 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 mars 2026 au titre des charges impayées au 19 janvier 2026.

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [E] et Madame [U] [I] à payer au syndicat des copropriétaires DE LA COMMUNAUTE IMMOBILIERE [Adresse 10] [Localité 4] la somme de 780,52 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [E] et Madame [U] [I] à payer au syndicat des copropriétaires DE LA [Adresse 11] la somme de 200 euros de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 du code civil.
AUTORISE Monsieur [P] [E] et Madame [U] [I] à se libérer de leur dette de charges de copropriété impayées en vingt-quatre mensualités consécutives, les vingt-trois premières de 200 euros chacune et, la vingt-quatrième, du montant du solde alors dû.
DIT que les mensualités seront payables au plus tard le 15 de chaque mois, sauf accord des parties sur un autre quantième, à compter du mois suivant la signification de la présente décision.
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible, après mise en demeure infructueuse de la part du syndicat.
DIT que les paiements à intervenir s’imputeront de façon prioritaire sur le principal dû pendant le délai de grâce octroyé.
CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [E] et Madame [U] [I] à payer au syndicat des copropriétaires DE LA COMMUNAUTE IMMOBILIERE [Adresse 2] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [E] et Madame [U] [I] aux entiers dépens de l’instance, en ce non compris le droit proportionnel de l’article A-444-32 du code de commerce.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI FAIT ET JUGE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

En conséquence
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE
A tous Commissaires de justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution.
Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux judiciaires d’y tenir la main.
A tous les Commandants et Officiers de la [Localité 6] Publique d’y prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée par le Président et le Greffier.
Pour expédition revêtue de la formule exécutoire, certifiée conforme à l’original délivrée par Nous, Directeur de greffe du Tribunal judiciaire de GRASSE.