AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE
Pôle de proximité
[Adresse 1]
[Localité 1]

S.D.C. de l’immeuble dénommé “[Adresse 2]”,
pris en son Syndic en exercice, la SARL ADMINISTRATION IMMOBILIERE ALLIANCE, prise en la personne de son représentant légal en exercice
c [W] [G] [J] [P] et [C] [K] épouse [P]

JUGEMENT DU 03 Novembre 2026

N° RG 26/01461 – N° Portalis DBWQ-W-B7K-QWRQ

DEMANDERESSE

S.D.C. de l’immeuble dénommé “[Adresse 2]”,
pris en son Syndic en exercice, la SARL ADMINISTRATION IMMOBILIERE ALLIANCE, prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 3]
[Localité 2]

Représenté par Me Florian FOUQUES, avocat au barreau de GRASSE, substitué par Me Elif KAYI-CHASSEUR, avocat au Barreau de GRASSE

DEFENDEURS

Monsieur [W] [G] [J] [P]
né le 10 Décembre 1974 à [Localité 3] (TUNISIE)

ET

Madame [C] [K] épouse [P]
née le 06 Août 1979 à [Localité 3] (TUNISIE)

demeurant ensemble :
[Adresse 4]
[Localité 4]

Tous deux non comparants, non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Caroline CHASSAIN, Vice-Président

Greffier lors des débats : Madame Laure TRIPODI
Greffier lors de la mise à disposition : Madame Laetitia LACROIX

À l’audience publique du 1er Septembre 2026, après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que la décision sera prononcée par la mise à disposition au greffe à la date du 03 Novembre 2026.
EXPOSE DU LITIGE
Par exploit en date du 12 mars 2026, le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] a assigné Monsieur [W] [P] et Madame [C] [K] épouse [P], propriétaires des lots n°14, 15, 31, 32, 33 et 34 dans cette résidence et redevables d’un arriéré de charges, devant le tribunal de céans afin de les voir condamner solidairement au paiement de la somme de :
– 4.249,39 euros, au titre de l’arriéré de charges dues au 15 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
– 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
– 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer délivré le 17 avril 2025.

A l’audience du 1er septembre 2026, le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE CENTRE COMMERCIAL [Localité 5] [Adresse 6] est représenté par son conseil qui se réfère à ses écritures dans les termes de son assignation.

Monsieur [W] [P] et Madame [C] [K] épouse [P], cités par procès-verbal de recherches infructueuses, sont absents.

SUR QUOI
Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges produites par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

– le relevé de la fiche propriétaire du bureau des hypothèques établissant la qualité de copropriétaires des défendeurs,
– un relevé individuel de charges du 15 juillet 2025,
– des appels de charges et de fonds travaux,
– le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 juillet 2023 et du 26 mars 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,
– le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 juillet 2025 portant approbation du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux mais pas des comptes de l’exercice écoulé,
– le contrat de syndic,
– la clause de solidarité du règlement de copropriété.
– la sommation de payer du 17 avril 2025.

Il résulte de ces pièces que la créance du syndicat des copropriétaires s’élève à la somme de 3.787,48 euros, nette de frais.

Monsieur [W] [P] et Madame [C] [K] épouse [P] seront donc condamnés solidairement, conformément à la clause de solidarité stipulée au règlement de copropriété, à verser au syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE CENTRE COMMERCIAL [Adresse 7] la somme de 3.787,48 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2026, date de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
« a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;
d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation et ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot (…) ».

Sur les frais, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Ces frais ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat produit le contrat de syndic qui prévoit une facturation, au titre des frais de l’article 10-1 précités, notamment de la mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception.

Il convient de constater que les défendeurs n’ont réglé aucune charge depuis le 1er janvier 2021.

La demande en paiement au titre des frais est ainsi parfaitement justifiée et sera accueillie intégralement. Monsieur [W] [P] et Madame [C] [K] épouse [P] seront donc condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 461,91 euros au titre des frais nécessaires exposés en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

La carence des défendeurs à payer leurs charges a indubitablement causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 500 euros de dommages et intérêts auxquels les défendeurs seront condamnés in solidum.

Sur les demandes accessoires

Compte-tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [W] [P] et Madame [C] [K] épouse [P] à lui verser la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [W] [P] et Madame [C] [K] épouse [P] seront par ailleurs condamnés solidairement aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais exposés pour délivrer la sommation de payer du 17 avril 2025.

PAR CES MOTIFS
Statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,
CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [P] et Madame [C] [K] épouse [P] à payer au syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] la somme de 3.787,48 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2026, date de l’assignation.

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [P] et Madame [C] [K] épouse [P] à payer au syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE CENTRE COMMERCIAL [Adresse 7] la somme de 461,91euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [P] et Madame [C] [K] épouse [P] à payer au syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE CENTRE COMMERCIAL [Adresse 7] la somme de 500 euros de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 du code civil.

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [P] et Madame [C] [K] épouse [P] à payer au syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE CENTRE COMMERCIAL [Adresse 7] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [P] et Madame [C] [K] épouse [P] aux entiers dépens de l’instance.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI FAIT ET JUGE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

En conséquence
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE
A tous Commissaires de justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution.
Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux judiciaires d’y tenir la main.
A tous les Commandants et Officiers de la [Localité 6] Publique d’y prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée par le Président et le Greffier.
Pour expédition revêtue de la formule exécutoire, certifiée conforme à l’original délivrée par Nous, Directeur de greffe du Tribunal judiciaire de GRASSE.