MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 26/00708 – N° Portalis DB3J-W-B7K-G7OJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 03 Novembre 2026

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société [Adresse 2] exerçant sous le nom commercial CITYA CIP ADP IMMOBILIER, société à responsabilité limitée unipersonnelle
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Amandine FRANGEUL, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant et Me Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [H]
demeurant [Adresse 4]
non constitué

Madame [P] [S]
demeurant [Adresse 4]
non constituée

LE :

Copie simple à :
– Me FRANGEUL

Copie exécutoire à :
– Me FRANGEUL

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Edith GABORIT

Audience à juge unique sans débats du 01 Septembre 2026.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par deux assignations du 19 mars 2026 remises à étude, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL CITYA CIP ADP IMMOBILIER, a engagé une action en justice contre M. [K] [H] et Mme [P] [S] devant le tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile) en demandant à cette juridiction de notamment :
– condamner in solidum M. [K] [H] et Mme [P] [S] à lui payer :
– 6.986,91 euros en principal, charges arrêtées au 10 mars 2026, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 06 octobre 2025 qui porteront également intérêts ;
– 559,20 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;
– condamner in solidum M. [K] [H] et Mme [P] [S] à lui verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
– condamner in solidum M. [K] [H] et Mme [P] [S] à lui payer la somme de 1.776 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;
– ordonner l’exécution provisoire ;
– condamner in solidum M. [K] [H] et Mme [P] [S] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 09 avril 2026 à défaut de constitution d’avocat en défense, et l’affaire a été fixée en formation à juge unique et sans débat au 1er septembre 2026.

Avis a été donné que le jugement était mis en délibéré par mise à disposition au greffe au 03 novembre 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande principale du Syndicat en paiement des charges et autres frais au titre de la copropriété.

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.»

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats que M. [K] [H] et Mme [P] [S], propriétaires ensemble du lot n°1 dans l’immeuble du [Adresse 5] [Localité 1] (pièce demandeur n°1), demeurent redevables à l’égard du Syndicat des copropriétaires d’un solde de 6.986,91 euros au titre de l’arriéré des charges arrêté au 10 mars 2026 (pièce demandeur n°4), charges dont l’exigibilité est valablement justifiée par la production des procès-verbaux d’assemblées générales de 2024 et 2025 (pièces demandeur n°6 et 7) ainsi que les appels de fonds correspondants (pièce demandeur n°8).

En conséquence, M. [K] [H] et Mme [P] [S] doivent in solidum être condamnés à payer la somme de 6.986,91 euros au Syndicat des copropriétaires au titre de l’arriéré de charges au 10 mars 2026.

Les intérêts au taux légal sont accordés seulement à compter des assignations du 19 mars 2026, en ce que les mises en demeure par LRAR du 17 juillet 2025 et du 12 août 2025 sont revenues « Pli avisé et non réclamé » de sorte qu’elles n’ont pas produit leur effet (pièce demandeur n°3).

Sur la demande accessoire du Syndicat au titre des frais exposés.

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment que : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. »

En l’espèce, le Syndicat justifie de l’engagement des frais suivants rendus nécessaires par les impayés de charges de la part de M. [K] [H] et Mme [P] [S] :
– frais de mise en demeure du 17 juillet 2025 : 45,60 euros ;
– frais de mise en demeure du 12 août 2025 : 33,60 euros ;
– frais de contentieux (pièce demandeur n°9) : 480 euros ;
Total : 559,20 euros.

Il est en conséquence justifié que M. [K] [H] et Mme [P] [S] supportent seuls, in solidum, ces frais pour 559,20 euros sur le fondement du a) de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Sur la demande accessoire du Syndicat en dommages et intérêts pour résistance abusive.

L’article 1231-1 du code civil dispose que : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

L’article 9 du code de procédure civile dispose que : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, le Syndicat n’apporte aucune preuve du préjudice qu’il allègue, seulement en des termes généraux.

La demande est rejetée.

Sur la demande accessoire en anatocisme.

L’article 1343-2 du code civil dispose que : « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

En l’espèce, comme déjà retenu ci-dessus à propos de la créance au principal, il n’est pas justifié d’intérêts échus dus pour une année entière, de sorte qu’il ne peut être fait droit à cette demande.

Sur les autres demandes et les dépens

M. [K] [H] et Mme [P] [S], parties perdantes, supportent in solidum les dépens, dont les frais d’assignation.

M. [K] [H] et Mme [P] [S], tenus aux dépens, doivent in solidum payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1.776 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en considération du justificatif produit pour cette dépense (pièce demandeur n°10).

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu sans débat par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum M. [K] [H] et Mme [P] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic la SARL CITYA CIP ADP IMMOBILIER, la somme de 6.986,91 euros au titre de l’arriéré de charges au 10 mars 2026, avec intérêt au taux légal à compter du 19 mars 2026 sur le tout, sans anatocisme ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [H] et Mme [P] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL CITYA CIP ADP IMMOBILIER, la somme de 559,20 euros sur le fondement du a) de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL CITYA CIP ADP IMMOBILIER ;

DIT n’y avoir lieu à anatocisme ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [H] et Mme [P] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL CITYA CIP ADP IMMOBILIER, la somme de 1.776 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [H] et Mme [P] [S] aux dépens, dont les frais d’assignation ;

REJETTE toute autre demande ;

MAINTIENT l’exécution provisoire.

Le Greffier Le Président