RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00141 – N° Portalis DBXF-W-B7K-C7VT
DÉCISION : CONTRADICTOIRE
Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BRIVE [Localité 1]
DU 03 NOVEMBRE 2026

==========

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDERESSE :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE BRIVE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [Q] [L]

DÉFENDEURS :

Madame [G] [D] épouse [J], née le 05 Septembre 1981 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Comparante

Monsieur [H] [J], né le 07 Janvier 1976 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

Comparant

Copie exécutoire Oph Brive, Mme et M. [J] le 03/11/2026

DÉBATS : Audience publique du 15 Septembre 2026

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 03 Novembre 2026

✤ ✤ ✤ ✤ ✤

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 avril 2023, l’OPH PAYS DE BRIVE a donné à bail à M. [H] [J] et Mme [G] [D] épouse [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 459,16 euros, outre la somme de 100,68 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le 26 février 2026, l’OPH PAYS DE BRIVE a fait délivrer à Mme et M. [J] un commandement de payer, visant la clause résolutoire prévue au bail, les mettant en demeure de régler la somme principale de 2 622,52 euros, outre les frais, au titre des loyers et charges arrêtés au 29 janvier 2026 et de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2026, l’OPH PAYS DE BRIVE a fait assigner Mme et M. [J] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, auquel il demande de voir :

▸ constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion de Mme et M. [J], et de tous occupants de leurs chefs ;

▸ condamner solidairement Mme et M. [J] au paiement de la somme principale de 4 534,19 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 18 mai 2026, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges indexé à chaque anniversaire selon l’indice fixé dans ledit bail ;

▸ condamner solidairement Mme et M. [J] au paiement d’une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

▸ à titre subsidiaire :
– dans l’hypothèse ou des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés en vertu de l’article 1343-5 du code civil, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ou dans la mesure où un sursis à expulsion serait accordé en vertu de l’article 62 de la loi n°91-650 du 09 juillet 1991, dire qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation mensuelle ou d’une mensualité pour le règlement de la dette, l’occupant sans titre devra libérer sans délai le logement de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’il puisse être expulsé au besoin avec l’assistance de la force publique.
– dans l’hypothèse où la résiliation du bail ne serait pas prononcée et serait suspendue au respect d’un échéancier de paiement de la dette dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance par le locataire soit prononcée la résiliation du bail, ordonnée l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette et des indemnités d’occupation jusqu’au départ définitif.

L’affaire a été entendue à l’audience du 15 septembre 2026.

L’OPH PAYS DE BRIVE a repris oralement les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 7 057,65 euros, au titre des loyers, indemnités mensuelles d’occupation et charges impayés arrêtés au 14 septembre 2026, terme du mois d’août 2026 inclus.
Il expose que Mme et M. [J] ne règlent plus le loyer courant depuis un an, en lien avec une absence de ressources engendrée par le non renouvellement en temps utile de leur titre de séjour.
Il ajoute n’avoir reçu aucune attestation d’assurance locative à ce jour.

Mme et M. [J], comparant en personne, ne contestent pas le montant de la créance sollicitée par le bailleur mais sollicitent la suspension de la clause résolutoire, s’engageant à régler la totalité de leur dette dès la réception d’une régularisation des aides par la CAF et l’obtention d’un nouvel emploi par M. [J], lequel précise avoir obtenu très récemment son nouveau titre de séjour et espère le versement rétroactif de l’APL par la CAF. Ils ajoutent qu’ils vont souscrire une nouvelle assurance contre les risques locatifs.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 3 novembre 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 4] par voie électronique le23 juin 2026 , soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 février 2026, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juin 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Dans sa version applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, conformément à l’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques locatifs et en justifier par la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.
Le contrat prévoit également une clause résolutoire de plein droit à défaut de d’assurance locative souscrite par le locataire un mois après la délivrance d’une mise en demeure d’en justifier.

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2026, l’OPH PAYS DE BRIVE a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, les mettant en demeure de régler, dans le délai de deux mois, la somme de 2 622,52 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au 29 janvier 2026, et de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois.

Il résulte du décompte produit par le bailleur, non contesté par les défendeurs que Mme et M. [J] n’ont pas réglé les sommes dues dans le délai imparti.
Par ailleurs, les défendeurs n’ayant pas justifié de la souscription d’une assurance locative dans le délai d’un mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 mars 2026.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et l’indemnité d’occupation à l’encontre de la locataire :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient de rappeler qu’il appartient au débiteur de l’obligation de paiement de prouver qu’il s’est libéré de sa dette.

Au delà de la date de résolution du contrat, et jusqu’à libération complète des lieux loués, les époux [J], devenus occupants sans droit ni titre, seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé à l’OPH PAYS DE BRIVE, dont le montant sera égal à celui des loyers et charges, soit 627,05 euros à ce jour.

Il résulte du décompte en date du 14 septembre 2026 produit par le bailleur, non contesté par les défendeurs, que le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus par Mme et M. [J] s’élève à la somme de 7 057,65 euros, terme du mois d’août 2026 inclus.
Aucun élément ne permet de contester ce décompte.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Mme et M. [J] à payer à l’OPH PAYS DE BRIVE la somme de 7 057,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 14 septembre 2026, terme d’août 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil.

En application de l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du débat que Mme et M. [J] n’ont pas repris le règlement de leur loyer et charges courantes avant l’audience, n’ayant effectué aucun paiement depuis le mois de septembre 2025.
De plus, ils se trouvent à ce jour sans ressources, vivant grâce aux salaires perçus par deux enfants majeurs, et ne peuvent s’engager au paiement régulier du loyer courant et d’une mensualité de remboursement de la dette locative. Ils ne produisent en outre aucune attestation d’assurance contre les risques locatifs.

Au vu de ces éléments, il n’y a pas lieu d’envisager l’octroi de délais de paiement et il convient de rejeter la demande de suspension de la clause résolutoire formulée par les défendeurs.

Sur l’expulsion :

La rupture du contrat de bail commande à Mme et M. [J] de quitter les lieux, logement et annexes, à défaut d’ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leurs chefs avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires :

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner solidairement Mme et M. [J] à verser au demandeur une somme de 100 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONSTATE l’acquisition au 27 mars 2026 de la clause résolutoire prévue au bail consenti le 11 avril 2023 par l’OPH PAYS DE [Localité 5] à [H] [J] et [G] [D] épouse [J] portant sur un logement situé [Adresse 4] ;

ORDONNE, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 5] – [Localité 6] [Adresse 6] [Localité 1], l’expulsion de [H] [J] et [G] [D] épouse [J] et celle de tous occupants de leurs chefs par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 27 mars 2026 jusqu’à la libération effective des lieux à la somme de 627,05 euros (six-cent-vingt-sept euros et cinq centimes) ;

CONDAMNE solidairement [H] [J] et [G] [D] épouse [J] à payer à l’OPH PAYS DE [Localité 5] cette indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTE [H] [J] et [G] [D] épouse [J] de leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE solidairement [H] [J] et [G] [D] épouse [J] à payer à l’OPH PAYS DE BRIVE la somme de 7 057,65 euros (sept-mille-cinquante-sept euros et soixante-cinq centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 14 septembre 2026, terme d’août 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement [H] [J] et [G] [D] épouse [J] à payer à l’OPH PAYS DE BRIVE la somme de 100 euros (cent euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement [H] [J] et [G] [D] épouse [J] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 février 2026 ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie de la présente ordonnance sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence la République Française mande et ordonne
à tous commissaires de justice, sur ce requis de mettre le présent
acte à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs
de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir
la main, à tous commandants et officiers de la force
publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement
requis
En foi de quoi, Nous, Greffier de ce Tribunal.
avons signé et scellé les présentes