RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 03 NOVEMBRE 2026

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/08873 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJNNZ

Décision déférée à la Cour : Arrêt du 15 Mars 2024-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 22/05023

APPELANTE

S.C.I. ÖM TWO

immatriculé au RCS de [Localité 1] sous le numéro 832 998 835

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Danièle ABYAD DARLIGUIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C2407

INTIMÉE

Madame [H] [I]

née le 23 Juillet 1948 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Géraldine GIORNO, avocat au barreau de PARIS, toque : A0940

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 septembre 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre DARJ

ARRÊT :

– Contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Dorothée RABITA, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date 1er juin 1978, Mme [R] [T] a donné à bail à Mme [H] [I] pour une durée d’un an, un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3].

Un arrêt de la cour d’appel de Paris du 21 mai 1987 confirmant le jugement du tribunal d’instance de Paris du 6 ème arrondissement rendu le 20 mars 1984 entre Madame [I] et Mme [T], a décidé que le bail les liant était soumis aux dispositions générales de la loi du 1 er septembre 1948 et non à celles de l’article 3 sexies de la loi de 1948.

La SCI Öm Two s’est portée acquéreur du bien le 21 décembre 2017.

Par un arrêt du 6 mars 2025, la cour d’appel de Paris confirme un jugement du Juge des contentieux de la protection de Paris du 26 août 2022 ayant débouté la SCI Öm Two de sa demande en résiliation du bail en raison de divers manquements de la locataire à ses obligations contractuelles d’usage paisible des locaux et de leur entretien.

Considérant que le loyer en cours de 205 euros outre une provision sur charges de 45 euros par mois était sous évalué, la SCI Öm Two a fait signifier à Mme [I] par acte d’huissier en date du 22 Décembre 2021 une demande de réévaluation du loyer puis à défaut de réponse a saisi la Commission Départementale de conciliation de Paris laquelle a le 2 juin 2022, constaté l’absence d’accord entre les parties.

Par exploit en date du 15 juin 2022, la SCI Öm Two a donc assigné Mme [I] devant devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, lequel par un jugement contradictoire du 15 mars 2024 a statué en ces termes :

Déboute la SCI ÖM TWO de ses demandes

Condamne la SCI ÖM TWO à verser à Mme [H] [I] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne la SCI ÖM TWO aux dépens

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La SCI Öm Two a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de décision par déclaration reçue au greffe le 9 mai 2024.

Dans ses dernières conclusions déposées électroniquement le 15 juin 2026, elle demande à la cour de :

INFIRMER le jugement prononcé le 15 mars 2024 par le Juge des Contentieux de la Protection en toutes ses dispositions.

STATUANT A NOUVEAU :

DEBOUTER Madame [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

JUGER que le bail liant la SCI ÖM TWO et Madame [H] [I] a été renouvelé à compter du 24 Juin 2022.

FIXER le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 396 € par mois hors charges et JUGER que la hausse sera appliquée par étalement sur 6 ans.

JUGER que l’indexation prévue au bail initial s’appliquera annuellement sur le loyer exigible de l’année précédente.

CONDAMNER Madame [I] à payer à la SCI Öm Two la somme de 6000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile de première instance et d’appel et aux entiers dépens y compris le coût du Procès-verbal de constat du 7 Septembre 2021.

Mme [H] [I], dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 22 septembre 2024 demande à la cour de :

A titre principal :

Confirmer le jugement frappé d’appel en toutes ces dispositions, Constater que le logement occupé par Madame [I] est soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948

Par conséquent, débouter la SCI ÖM TWO de sa demande de réévaluation de loyer

A titre subsidiaire :

Constater que le loyer du logement de Madame [I] n’est pas manifestement sous-évalué

Débouter la SC ÖM TWO de l’intégralité de ses demandes

A titre infiniment subsidiaire :

Autoriser Madame [I] à payer l’augmentation de loyer à raison d’1/3 de loyer annuel

Accorder à Madame [I] un délai pour s’acquitter de sa dette locative, sur 36 mois.

En tout état de cause :

Débouter la SCI ÖM TWO de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 CPC

Condamner la SCI ÖM TWO à payer à Madame [I] la somme de 3500 € au titre de l’article 700 CPC

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 juillet 2026.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIFS,

La SCI Öm Two considère que l’autorité de la chose jugée du jugement du 20 mars 1984 confirmé en appel ne lui est pas opposable au motif que cette instance n’avait pas le même objet et que depuis est intervenue une circonstance de droit nouvelle, à savoir la réforme législative de l’article 20 de la loi du 21 juillet 1994 qui exclut tout retour du bail conclu en vertu de l’article 3 sexies dans le champ d’application dela loi du 1er septembre 1948.

Elle conteste également la portée du jugement de 1984 estimant que le premier juge en a méconnu les termes exacts .

Mme [I] rappelle qu’il a été jugé à 2 reprises par le tribunal d’intance de Paris 6 ème, le 20 mars 1984 et, par la cour d’appel de Paris le 21 mai 1987 que le bail restait soumis aux dispositions de la loi de 1948 et que , dès lors peu importe l’abrogation de l’article 3 sexies.

Sur ce,

L’article 3 de la loi du 1 er septembre 1948 et les articles 3 bis à 3 octes définissent les conditions dans lesquelles certains locaux échappent à son champ d’application.

L’article 3 sexies abrogé par la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (article 26-II) disposait : « à l’expiration du bail conclu dans les conditions prévues aux articles 3 bis (l° et 2°), 3 ter, 3 quater et 3 quinquies, ou au départ du locataire s’il intervient avant l’expiration du bail, le local n’est plus soumis aux dispositions de la présente loi ».

L’article 20 de la loi 94-624 du 21 juillet 1994 interdit de se prévaloir des irrégularités d’un bail conclu en vertu de l’article 3 sexies pour obtenir le retour à l’application de la loi du 1er septembre 1948.

En l’espèce, si le bail d’origine signé le 1er juin 1978 par Madame [H] [I] pour une durée d’un an mentionne qu’il relève des dispositions de cet article 3 sexies, il résulte des motifs et du dispositif du jugement de 1984 et de ceux l’arrêt de la cour d’appel de 1987 que les conditions légales de fond et de forme permettant une location au visa de cet article 3 sexies n’étaient pas réunies et, qu’il demeurait soumis aux conditions générales de la loi du 1er septembre 1948.

Dès lors c’est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a, au visa de l’article 1351 ancien du code civil dans sa version applicable à l’espèce, décidé que le jugement du 20 mars 1984 avait autorité de chose jugée et s’imposait à la SCI Öm Two, ayant cause à titre particulier de Mme [T] précédente bailleresse.

La cour précise en sus que, s’agissant de l’identité des demandes et leurs causes, il convient de prendre en compte non pas l’objet global du litige mais, la demande spécifique relative au régime juridique du bail, demande faite à la fois dans le cadre de la procédure ayant donné lieu au jugement de 1984 et, dans le cadre de la procédure ayant donné lieu au jugement critiqué.

Le premier juge a de même tiré les exactes conséquences du jugement de 1984, en considérant que le bail litigieux étant censé n’avoir jamais été soumis aux dispositions de l’article 3 sexies, l’article 20 de la loi du 21 juillet 1994, qui concerne ce type de contrat, ne lui était pas applicable.

Il convient donc de confirmer le jugement qui a débouté la SCI Öm Two de ses demandes visant à obtenir la réévaluation des loyers depuis le 1er juin 2022, au visa de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les demandes accessoires

Au vu du sens de l’arrêt, les dispositions du jugement du 15 mars 2024 relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.

L’appelante qui succombe sera condamnée à payer les dépens d’appel et la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles .

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement critiqué en toutes ses dispositions,

Condamne la SCI Öm Two à payer les entiers dépens de la procédure d’appel et la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette toutes demandes plus amples et contraires.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,