Provision en référé pour désordres de façade : responsabilité in solidum du syndicat et du syndic pour préjudice de jouissance

En application de l’article 835 du code de procédure civile, une provision peut être accordée lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge retient ici que les rapports de recherche de fuite, l’expertise et le constat de commissaire de justice établissent l’origine des désordres dans des parties communes, à savoir des fissures anciennes de façade et une fuite sur une colonne collective.

L’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 engage la responsabilité du syndicat pour les dommages ayant leur origine dans les parties communes, sans qu’une faute du syndicat ou du syndic soit exigée. L’article 18 de cette loi fonde en outre l’obligation de diligence du syndic dans la conservation et l’entretien de l’immeuble. Le retard dans la réalisation des travaux de façade caractérise le manque de diligence du syndic et justifie sa condamnation in solidum avec le syndicat.

La provision de 5 000 euros est accordée au titre du préjudice de jouissance, la période d’inhabitabilité étant corroborée par les attestations, le constat et les baux. Les frais de constat ne relèvent pas des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile, mais peuvent être pris en compte au titre de l’article 700. Le copropriétaire dont la prétention est accueillie est dispensé de participation aux frais communs de procédure en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Des infiltrations provenant de fissures anciennes de façade et d’une canalisation collective ont causé humidité, moisissures et dégradations. Malgré des travaux partiels, le logement est demeuré impropre à la location jusqu’à la reprise de la façade. Retenant l’origine commune des désordres, le préjudice de jouissance et le manque de diligence du syndic, le juge a accordé à la propriétaire une provision de 5 000 euros, outre les frais et dépens.

Une société propriétaire d’un local situé dans un immeuble en copropriété a subi, à partir de mai 2023, des infiltrations et des dégradations liées à des fissures anciennes de façade ainsi qu’à une fuite affectant une colonne d’évacuation collective.

Les travaux réalisés sur la canalisation ont permis de supprimer une partie des désordres, mais la façade n’a été reprise qu’en juin 2025. Le logement a présenté des traces d’humidité, des moisissures, des peintures dégradées et un important dégât des eaux. L’occupant a quitté les lieux et la propriétaire n’a pas reloué le bien avant les travaux.

Après une médiation infructueuse, la propriétaire a demandé en référé une provision contre le syndicat des copropriétaires et le syndic. Le juge retient l’origine commune des désordres, le préjudice de jouissance et le manque de diligence du syndic, puis accorde une provision de 5 000 euros, outre les frais et dépens selon les modalités fixées par l’ordonnance.

• Existence d’une obligation non sérieusement contestable.
• Origine des désordres dans des parties communes.
• Rapports concordants établissant les fissures et la fuite collective.
• Préjudice de jouissance suffisamment caractérisé.
• Absence de cause alternative sérieuse.
• Manque de diligence du syndic dans la réalisation des travaux.

• Rapport définitif de recherche de fuite du 2 janvier 2024.
• Rapport de recherche de fuite établi à la demande du syndic.
• Rapport d’expertise non contradictoire du 27 décembre 2024.
• Constat de commissaire de justice du 14 janvier 2025.
• Attestations relatives à l’humidité et à l’inhabitabilité.
• Baux et relevés bancaires établissant la location et les loyers.

La société propriétaire obtient une provision et la prise en charge des frais irrépétibles, tandis que le syndicat et le syndic sont condamnés solidairement à l’égard de la créancière. Le copropriétaire demandeur est dispensé de participer aux frais communs de procédure.

• Versement d’une provision de 5 000 euros.
• Condamnation in solidum du syndicat et du syndic.
• Paiement de 4 500 euros au titre de l’article 700.
• Prise en charge des dépens hors constat de commissaire de justice.
• Dispense de participation aux frais communs de procédure.

À faire

• Documenter l’origine des désordres par plusieurs rapports.
• Faire constater précisément les dégradations du logement.
• Conserver les échanges et relances adressés au syndic.
• Produire les justificatifs de location et de loyers.
• Établir la période exacte d’inhabitabilité et de travaux.

À éviter

• Se limiter à une expertise non contradictoire isolée.
• Négliger l’identification des parties communes affectées.
• Confondre frais de constat et dépens judiciaires.
• Invoquer une faute du syndic pour établir l’article 14.
• Réclamer un montant non étayé par des pièces.

La provision fondée sur l’article 835 du Code de procédure civile

L’article 835 du code de procédure civile permet d’accorder une provision lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Les rapports concordants, le constat et la cessation des désordres après travaux rendent suffisamment établi le droit à indemnisation et justifient une provision de 5 000 euros.

La responsabilité du syndicat pour les dommages des parties communes

L’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 rend le syndicat responsable des dommages ayant leur origine dans les parties communes, sans exiger la preuve d’une faute du syndicat ou du syndic. Les fissures de façade et la fuite d’une colonne collective caractérisent cette origine.

Le manque de diligence du syndic dans l’entretien de l’immeuble

Au regard de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic doit pourvoir à la conservation et à l’entretien de l’immeuble. Les rapports transmis, les relances et l’absence prolongée de travaux de façade établissent un manque de diligence justifiant sa condamnation in solidum.

Article 455 du code de procédure civile, Article 446-1 du code de procédure civile, Article 835 du code de procédure civile, Article 699 du code de procédure civile, Article 696 du code de procédure civile, Article 695 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965