Référé et toiture commune : travaux imposés au syndicat malgré les causes concurrentes des infiltrations

Sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner une mesure de remise en état lorsqu’elle est nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite ou prévenir un dommage imminent, même en présence d’une contestation sérieuse. Il peut également ordonner l’exécution d’une obligation de faire lorsque son existence n’est pas sérieusement contestable.

L’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 met à la charge du syndicat des copropriétaires la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que la responsabilité des dommages ayant leur origine dans les parties communes. La toiture étant qualifiée de partie commune par le règlement de copropriété, la vétusté, les défauts d’étanchéité et les infiltrations justifiaient la réfection ordonnée sous astreinte.

La présence éventuelle de fautes du copropriétaire ou de causes concurrentes n’empêche pas la remise en état, mais peut faire obstacle aux provisions lorsque l’existence ou l’étendue du droit à indemnisation est sérieusement contestée. Les demandes provisionnelles au titre des frais et du préjudice de jouissance ont donc été rejetées.

Le juge des référés ne peut pas trancher définitivement la prescription, mais il peut constater qu’une contestation sérieuse sur celle-ci exclut le trouble manifestement illicite. La demande de remise en état des verrières a ainsi été rejetée. Le copropriétaire doit toutefois permettre les constatations de l’architecte et communiquer les pièces utiles aux travaux et à l’analyse des responsabilités.

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Une expertise judiciaire a constaté la vétusté de la toiture commune et recommandé sa réfection urgente en raison d’infiltrations persistantes. Le juge a ordonné les travaux sous le contrôle d’un architecte, avec astreinte. Les demandes de provisions ont été rejetées en raison d’une contestation sérieuse sur les causes des infiltrations et les responsabilités. La remise en état des verrières a également été refusée, la prescription étant discutée. Le copropriétaire doit permettre l’accès aux lieux et communiquer des documents.

Un copropriétaire occupant un appartement situé sous une toiture commune a subi des infiltrations d’eau persistantes. Une expertise judiciaire a relevé la vétusté de la couverture, des tuiles cassées, des zingueries dégradées, une noue défectueuse et des jonctions insuffisamment étanches autour de plusieurs verrières. Elle a préconisé une réfection urgente de la toiture.

Le copropriétaire a demandé en référé que le syndicat des copropriétaires finance les travaux, sous astreinte, ainsi que le versement de provisions pour ses frais et son préjudice de jouissance. Le syndicat a soutenu que les travaux réalisés sur les verrières et leurs dimensions non conformes engageaient la responsabilité du copropriétaire et a sollicité leur remplacement.

Le juge a ordonné la réfection de la toiture sous contrôle de l’architecte, avec astreinte. Il a rejeté les provisions, en raison d’une contestation sérieuse sur les causes des infiltrations et les fautes éventuelles. La demande de remise en état des verrières a également été rejetée, la prescription étant sérieusement discutable. Le copropriétaire doit laisser accéder l’architecte aux lieux et communiquer plusieurs documents.

• Partie commune identifiée par le règlement de copropriété
• Infiltrations importantes et persistantes établies
• Trouble manifestement illicite caractérisé
• Risque d’aggravation des parties privatives constitutif d’un dommage imminent
• Mesures provisoires de bâchage insuffisantes
• Travaux de réfection précisément préconisés par l’expert

• Rapport d’expertise judiciaire du 28 avril 2026
• Rapport du cabinet d’architecture constatant des infiltrations actives
• Constat de commissaire de justice du 7 septembre 2026
• Constatations des tuiles cassées et zingueries dégradées
• Essais d’arrosage et analyse des jonctions des verrières

Le syndicat des copropriétaires doit financer et faire exécuter la réfection de la toiture sous le contrôle de l’architecte, avec une astreinte en cas de retard. Le copropriétaire obtient la remise en état mais ne reçoit aucune provision, doit permettre les constatations et transmettre les documents ordonnés.

• Réfection de la toiture aux frais du syndicat
• Astreinte de 500 euros par jour après le délai imparti
• Accès obligatoire de l’architecte aux volumes concernés
• Rejet des provisions pour frais et préjudice de jouissance
• Communication des pièces sous astreinte de 50 euros par jour
• Prise en charge des dépens et de 2 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Signifier rapidement l’ordonnance aux parties concernées
• Programmer les travaux de réfection de la toiture
• Faire contrôler les travaux par l’architecte de l’immeuble
• Organiser l’accès à l’appartement et aux combles
• Transmettre les documents listés dans le dispositif

À éviter

• Différer les travaux malgré le délai d’un mois
• Déplacer ou modifier les ouvrages sans constat préalable
• Refuser l’accès à l’architecte mandaté
• Omettre les documents soumis à communication
• Confondre remise en état et indemnisation provisionnelle

Les conditions de la remise en état d’une partie commune

L’article 835 du Code de procédure civile permet d’ordonner en référé une mesure de remise en état pour faire cesser un trouble manifestement illicite ou prévenir un dommage imminent. La toiture, qualifiée de partie commune, présentait des défauts d’étanchéité établis par l’expertise et d’autres constatations. Le bâchage s’étant révélé insuffisant, la réfection a été ordonnée sous astreinte.

La portée de la contestation sérieuse sur les provisions

Selon l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, une provision suppose une obligation non sérieusement contestable. Les causes possibles des infiltrations, comprenant l’état général de la toiture et les jonctions des verrières, ainsi que les fautes éventuelles du copropriétaire, rendaient incertains le principe et l’étendue de l’indemnisation. Les provisions ont donc été rejetées.

La prescription de l’action en remise en état

Les articles 2224 du Code civil et 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 encadrent la prescription des actions personnelles relatives à la copropriété. Le juge des référés ne peut pas déclarer une demande prescrite. La contestation sérieuse du point de départ et de l’effet interruptif de l’expertise suffisait toutefois à écarter le trouble manifestement illicite invoqué pour obtenir le remplacement des verrières.

Article 455 du Code de procédure civile, Article 446-1 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1792-6 du Code civil, Article 2224 du Code civil, Article 2239 du Code civil, Article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965