Charges de copropriété impayées : condamnation au principal, frais de recouvrement limités et dommages-intérêts pour mauvaise foi

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires doivent participer aux charges communes et aux appels de fonds travaux selon les critères légaux. L’obligation devient exigible après l’approbation des comptes par l’assemblée générale, en l’absence de recours dans le délai de l’article 42. Les appels provisionnels constituent alors une créance certaine, liquide et exigible au sens de l’article 35 du décret du 17 mars 1967. La juridiction a retenu la créance principale actualisée, étayée par les procès-verbaux d’assemblées générales, les appels de fonds et le relevé de compte, avec intérêts légaux sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Les frais imputables au copropriétaire défaillant sur le fondement de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 doivent être nécessaires, justifiés dans leur montant et postérieurs à une mise en demeure. Une sommation délivrée par commissaire de justice a été retenue, tandis que les relances non prouvées et les frais de transmission à avocat ou de mise au contentieux ont été écartés.

Des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires peuvent être accordés lorsque le retard procède d’une mauvaise foi et cause un préjudice autonome. La privation prolongée de trésorerie, les avances imposées à la copropriété et la répétition des impayés ont justifié cette indemnisation. Les dépens et l’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ont également été mis à la charge des copropriétaires défaillants.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Le tribunal retient la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges, travaux et appels de fonds. Les frais de recouvrement sont limités au coût prouvé d’une sommation de payer. La mauvaise foi et le préjudice financier justifient des dommages-intérêts, outre les dépens et une indemnité procédurale.

Des copropriétaires détenaient plusieurs lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires les a assignés en paiement de charges courantes, d’appels de fonds travaux et de frais de recouvrement.

Les copropriétaires, assignés à domicile, n’ont pas comparu. Le syndicat a actualisé sa demande principale à 2 537,25 euros. Il produisait notamment la matrice cadastrale, le relevé de compte, les appels de charges et de fonds travaux, les procès-verbaux d’assemblées générales, le contrat de syndic et des actes de recouvrement.

Le tribunal a retenu la créance principale, mais a limité les frais nécessaires au coût démontré d’une sommation de payer. Il a également retenu une mauvaise foi et un préjudice financier distincts du retard, justifiant des dommages-intérêts, ainsi que les dépens et une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Qualité établie de copropriétaire des lots concernés
• Approbation des comptes par les assemblées générales
• Absence de recours dans le délai de l’article 42
• Créance établie par les relevés, appels et procès-verbaux
• Frais de recouvrement postérieurs à une mise en demeure
• Montant et caractère nécessaire des frais démontrés
• Mauvaise foi et préjudice distinct du retard établis

• Matrice cadastrale établissant la propriété des lots
• Extrait du compte de copropriétaire et relevé de créance
• Appels de charges et de fonds travaux
• Procès-verbaux des assemblées générales
• Sommation de payer délivrée par commissaire de justice

Le syndicat des copropriétaires obtient le paiement de la créance principale, des frais de recouvrement démontrés et d’une indemnité pour le préjudice autonome. Les copropriétaires défaillants supportent également les intérêts légaux, les dommages-intérêts, les dépens et les frais irrépétibles.

• Paiement de 2 537,25 euros de charges impayées
• Paiement de 144,53 euros pour la sommation justifiée
• Exclusion des relances et frais de transmission insuffisamment prouvés
• Indemnisation de 600 euros pour préjudice financier distinct
• Prise en charge des dépens et de 600 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la qualité de copropriétaire et les lots concernés
• Réunir les procès-verbaux approuvant les comptes
• Produire les appels de charges et fonds travaux
• Justifier l’envoi et la réception des mises en demeure
• Détailler chaque frais postérieur à la mise en demeure

À éviter

• Inclure des frais prévus uniquement par le contrat de syndic
• Présenter des relances sans preuve de leur envoi
• Facturer la transmission du dossier à l’avocat
• Confondre frais nécessaires et dépens de procédure
• Réclamer des dommages-intérêts sans préjudice autonome démontré

Les conditions de la créance de charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fonde la participation des copropriétaires aux charges. L’obligation à la dette est établie après approbation des comptes par l’assemblée générale, sans recours dans le délai de l’article 42. Les appels provisionnels constituent une créance certaine, liquide et exigible selon l’article 35 du décret du 17 mars 1967. Les pièces produites ont permis de retenir la créance actualisée.

Les frais nécessaires de recouvrement selon l’article 10-1

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 exige des frais nécessaires, justifiés dans leur montant et postérieurs à une mise en demeure. Le coût d’une sommation délivrée par commissaire de justice a été admis. Les relances dont l’envoi n’était pas prouvé, ainsi que les frais de transmission à avocat et de mise au contentieux, ont été exclus.

Les dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil permet une indemnisation distincte lorsque le retard, imputable à la mauvaise foi du débiteur, cause un préjudice autonome. La privation prolongée de trésorerie, les avances imposées à la copropriété et la répétition des impayés ont caractérisé ce préjudice financier.

Article 473 du code de procédure civile, Article 472 du code de procédure civile, Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 5 de la loi du 10 juillet 1965, Article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, Article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 1231-6 du code civil, Article 696 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Article 514 du code de procédure civile