Charges de copropriété impayées : condamnation du copropriétaire et exclusion des frais de recouvrement insuffisamment justifiés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, l’obligation de paiement des charges est établie lorsque les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale et qu’aucun recours n’a été exercé dans le délai de l’article 42. Les appels provisionnels peuvent alors constituer une créance certaine, liquide et exigible. Le syndicat a produit la matrice cadastrale, les relevés de compte, les appels de charges, les procès-verbaux d’assemblées générales et le contrat de syndic. La condamnation porte sur 3 856,71 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet d’imputer au copropriétaire défaillant les frais nécessaires au recouvrement, sous réserve de justifier leur montant, leur caractère postérieur à la mise en demeure et la réalité de diligences précises et exceptionnelles. L’article 1353 du code civil impose au syndicat d’en rapporter la preuve. De simples mises en demeure et préavis de citation, ainsi que les stipulations du contrat de syndic, ne suffisent pas. La demande de 920,92 euros est donc rejetée.

Les manquements répétés et la mauvaise foi justifient 600 euros de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6, alinéa 3, du code civil. Le copropriétaire est également condamné aux dépens et à 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Une société civile immobilière ne comparait pas à l’instance engagée par le syndicat des copropriétaires pour le paiement de charges impayées. Le tribunal a retenu une créance de 3 856,71 euros avec intérêts au taux légal, rejeté les frais de recouvrement insuffisamment justifiés et accordé 600 euros de dommages et intérêts ainsi que 600 euros de frais irrépétibles.

La SCI JDS PARKWAY, propriétaire de deux lots dans une copropriété, n’a pas réglé ses charges sur une période courant du 14 novembre 2022 au 3 septembre 2025. Le syndicat des copropriétaires l’a assignée en paiement des charges, de frais de recouvrement et de dommages et intérêts.

La défenderesse, assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu. Le syndicat a produit la matrice cadastrale, les appels de charges, les relevés de compte, les procès-verbaux d’assemblées générales et le contrat de syndic.

Le tribunal retient une créance de 3 856,71 euros au titre des charges impayées, avec intérêts au taux légal. Il rejette les frais de recouvrement, faute de preuve de diligences exceptionnelles et nécessaires. Il accorde 600 euros de dommages et intérêts en raison de manquements répétés, ainsi que 600 euros au titre des frais irrépétibles. Le copropriétaire est condamné aux dépens.

• Qualité de copropriétaire établie pour les lots concernés.
• Appels de charges et fonds travaux produits sur la période litigieuse.
• Comptes et budgets approuvés par les assemblées générales.
• Absence de recours contre les décisions dans le délai de l’article 42.
• Frais de recouvrement postérieurs à une mise en demeure.
• Diligences de recouvrement précises, nécessaires et exceptionnelles prouvées.
• Préjudice distinct, mauvaise foi et manquements répétés établis.

• Matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire.
• Extrait du compte copropriétaire arrêté au 3 septembre 2025.
• Appels de charges, fonds travaux et répartition de charges.
• Procès-verbaux des assemblées générales approuvant comptes, budgets et travaux.
• Mises en demeure et préavis de citation insuffisants pour les frais.

Le syndicat des copropriétaires obtient le paiement des charges, des intérêts, des dommages et intérêts, ainsi que le remboursement des frais de procédure. Le copropriétaire supporte la dette principale et les dépens, mais les frais de recouvrement réclamés ne sont pas admis faute de justification suffisante.

• Paiement de 3 856,71 euros de charges impayées.
• Application des intérêts au taux légal dès l’assignation.
• Rejet des 920,92 euros de frais de recouvrement.
• Paiement de 600 euros de dommages et intérêts.
• Paiement de 600 euros au titre de l’article 700 et des dépens.

À faire

• Établir la qualité de copropriétaire et les lots concernés.
• Produire les appels de charges et relevés détaillés.
• Joindre les procès-verbaux approuvant comptes et budgets.
• Vérifier l’absence de recours dans le délai légal.
• Documenter chaque diligence exceptionnelle de recouvrement.

À éviter

• Réclamer des frais sans justificatif individualisé.
• Assimiler la gestion courante du syndic à une diligence exceptionnelle.
• Se fonder uniquement sur le contrat de syndic.
• Omettre la date de la mise en demeure.
• Confondre intérêts moratoires et préjudice distinct.

Les conditions de preuve des charges de copropriété

La créance de charges est retenue lorsque la qualité de copropriétaire, les appels, les comptes approuvés et les procès-verbaux d’assemblées générales sont établis. Le tribunal relève également l’absence de recours contre ces décisions dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Les appels provisionnels constituent alors une créance certaine, liquide et exigible au sens de l’article 35 du décret du 17 mars 1967.

Les frais nécessaires de recouvrement imputables au copropriétaire

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 exige que le syndicat justifie le montant des frais, leur caractère postérieur à une mise en demeure et des diligences précises et exceptionnelles. L’article 1353 du code civil met cette preuve à sa charge. De simples mises en demeure et préavis de citation ne suffisent pas ; les stipulations du contrat de syndic sont inopposables au copropriétaire.

Les dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires

Selon l’article 1231-6, alinéa 3, du code civil, un préjudice indépendant du retard peut être réparé en cas de mauvaise foi. Les manquements répétés au paiement, l’absence de règlement depuis plusieurs années, les avances de trésorerie imposées aux copropriétaires et la nécessité d’une nouvelle procédure établissent ici un préjudice distinct.

Article 5 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Article 472 du Code de procédure civile, Article 473 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 659 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1231-6 du Code civil, Article 1353 du Code civil