Responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires pour infiltrations issues d’une toiture commune : indemnisation locative pondérée à 60 %

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 rend le syndicat des copropriétaires responsable des dommages causés par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes. Cette responsabilité est engagée dès lors que le dommage est imputable à une partie commune, sans qu’une faute du syndicat soit à démontrer ; son exonération suppose la preuve d’une faute de la victime, d’un tiers ou d’un cas de force majeure.

Le rapport d’expertise, corroboré par un compte-rendu technique et un courriel d’architecte, a établi l’origine des infiltrations dans la toiture et les solins d’un WC commun, ainsi que l’impropriété temporaire de la chambre à sa destination. Le préjudice de jouissance a été évalué sur 84 mois, à partir de la valeur locative de la pièce, avec une pondération de 60 % tenant à l’aggravation progressive de l’humidité.

La demande fondée sur un projet modificatif non contradictoire, insuffisamment justifié quant à sa valeur contractuelle et à la superficie alléguée, a été écartée. Les frais d’expertise ont été inclus dans les dépens, tandis que les frais d’huissier ont été rejetés faute de production de l’ordonnance de référé. Une indemnité de 5 000 euros a été accordée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire est demeurée de droit.

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Des infiltrations ont affecté une chambre pendant plusieurs années en raison de désordres provenant de la toiture et des solins d’un WC commun. Après réparation, les désordres ont cessé. Le syndicat des copropriétaires a été reconnu responsable de plein droit et condamné à indemniser le préjudice de jouissance, évalué à 16 934,40 euros après pondération, ainsi qu’à supporter les frais d’expertise.

Des copropriétaires, propriétaires de lots constituant un appartement, ont signalé des infiltrations affectant une chambre. Une expertise judiciaire a été ordonnée après plusieurs années de désordres. Les constatations ont révélé une forte humidité, des moisissures et une dégradation du plâtre, imputées à la toiture et aux solins d’un WC commun. Les infiltrations ont cessé après la réparation de ces ouvrages.

Les copropriétaires ont recherché la responsabilité du syndicat des copropriétaires et demandé l’indemnisation de leur préjudice de jouissance sur 84 mois. Le syndicat a contesté l’étendue du préjudice, la superficie retenue et la preuve d’une occupation effective de la chambre.

La juridiction a retenu une responsabilité de plein droit, évalué le préjudice à 16 934,40 euros après pondération de 60 %, mis les frais d’expertise à la charge du syndicat et rejeté les frais d’huissier insuffisamment justifiés.

• Identifier un dommage affectant le copropriétaire
• Établir l’origine du dommage dans une partie commune
• Caractériser un vice de construction ou un défaut d’entretien
• Relier causalement les infiltrations aux ouvrages communs défectueux
• Évaluer la jouissance privative selon la valeur locative et la durée
• Pondérer l’indemnité selon l’intensité et l’évolution des désordres
• Justifier toute réduction de superficie par un document opposable

• Rapport d’expertise judiciaire constatant des taux d’humidité jusqu’à 100 %
• Constat de cessation de l’humidité après réparation des ouvrages communs
• Compte-rendu technique du 18 juillet 2019 identifiant les solins défectueux
• Courriel de l’architecte reconnaissant l’inhabitabilité de la pièce
• Constatations de moisissures et de dégradation du revêtement et du plâtre

Le syndicat des copropriétaires doit verser 16 934,40 euros, supporter les dépens incluant les frais d’expertise et payer 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Les copropriétaires obtiennent réparation du trouble de jouissance, mais les frais d’huissier sont refusés faute de justificatif procédural suffisant.

• Indemnisation du préjudice de jouissance à hauteur de 16 934,40 euros
• Prise en charge des frais d’expertise judiciaire dans les dépens
• Paiement de 5 000 euros au titre de l’article 700
• Rejet des frais d’huissier insuffisamment documentés
• Maintien de l’exécution provisoire de droit

À faire

• Signaler rapidement les infiltrations au syndic
• Faire constater précisément l’état des parties privatives
• Documenter les taux d’humidité et les dégradations
• Établir l’origine commune des désordres par expertise
• Conserver les justificatifs des frais engagés

À éviter

• Produire un plan modificatif sans valeur contractuelle démontrée
• Réclamer une superficie non étayée par des documents opposables
• Fonder l’indemnisation sur une durée non prouvée
• Négliger l’évolution de l’intensité des désordres
• Demander des frais sans produire les décisions correspondantes

La responsabilité du syndicat pour les dommages des parties communes

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 établit la responsabilité du syndicat lorsque le dommage provient d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes. La défaillance de la toiture et des solins du WC commun a été qualifiée de défaut d’entretien. Aucune faute n’avait à être démontrée ; aucune cause d’exonération n’était établie.

Les critères d’évaluation du préjudice de jouissance

Le préjudice a été calculé selon la valeur locative mensuelle de la chambre, sa superficie de 10,40 m² et une période de 84 mois. La juridiction a retenu la pondération de 60 % proposée par l’expert, en raison de l’aggravation progressive de l’humidité, sans exclure totalement l’habitabilité antérieure.

La preuve de la superficie opposable au copropriétaire

Le projet modificatif produit par le syndicat ne précisait ni son origine, ni sa valeur contractuelle, ni la superficie exacte de la partie commune prétendument annexée. Il ne pouvait donc justifier une réduction de la surface retenue pour l’indemnisation, fixée à 10,40 m² selon l’expertise judiciaire.

Article 14 de la loi du 10 juillet 1965, Article 1353 du Code civil, Article 9 du Code de procédure civile, Article 4 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 805 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile