Action en réduction du prix pour déficit de surface Carrez : expertise judiciaire ordonnée avant décision

L’article 46, alinéa 7, de la loi n° 65-557 prévoit une réduction proportionnelle du prix lorsque la surface du lot vendu est inférieure de plus d’un vingtième à celle mentionnée dans l’acte. La mesure produite par l’acquéreur, réalisée après la vente, n’a pas été privilégiée par rapport au mesurage établi lors de la vente pour le vendeur.

Faute d’éléments permettant de départager ces deux mesures, le tribunal ordonne une expertise judiciaire. L’expert devra mesurer le lot dans l’état où il se trouvait au jour de la vente et établir un certificat conforme à l’article 46 de la loi n° 65-557 ainsi qu’aux articles 4-1 et 4-2 du décret n° 67-223. Les demandes indemnitaires sont réservées dans l’attente du rapport.

La partie demanderesse doit consigner 2 500 euros avant le 14 décembre 2026. À défaut, la désignation de l’expert devient caduque, sauf prorogation ou relevé de caducité pour motif légitime.

⬇️Télécharger la décision version officielle

L’acquéreur d’un appartement contestait la superficie Carrez mentionnée dans l’acte, après une mesure révélant une surface inférieure de 4,22 m². La venderesse n’ayant pas constitué avocat, le tribunal a constaté que les deux mesures produites ne permettaient pas de déterminer la superficie exacte. Il a ordonné une expertise judiciaire portant sur l’état du lot au jour de la vente.

Une société acquéreuse a acheté auprès d’une société venderesse un appartement dépendant d’une copropriété, pour 290 000 euros. La superficie Carrez mentionnée dans l’acte était de 27,16 m².

Après la vente, un diagnostiqueur mandaté par l’acquéreur a mesuré une superficie inférieure de 4,22 m². L’acquéreur a demandé une réduction du prix de 45 058,91 euros sur le fondement de l’article 46 de la loi n° 65-557, ainsi qu’une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La venderesse, assignée selon procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas constitué avocat. Le tribunal a considéré qu’aucune des deux mesures, celle réalisée après la vente ou celle établie lors de la vente, ne devait être préférée. Il a donc ordonné une expertise judiciaire afin de déterminer la superficie du lot dans son état au jour de la vente, avant de statuer sur les demandes.

• Comparer la surface réelle à celle stipulée dans l’acte
• Vérifier le dépassement du vingtième prévu par l’article 46
• Mesurer le lot dans son état au jour de la vente
• Établir un certificat conforme aux articles 46, 4-1 et 4-2
• Départager les mesurages contradictoires par une expertise
• Consigner la provision dans le délai fixé

• Acte de vente mentionnant une superficie Carrez de 27,16 m²
• Relevé de surface réalisé après la vente
• Mesurage établi lors de la vente
• Certificat de superficie à établir par l’expert judiciaire

L’acquéreur doit financer provisoirement l’expertise et fournir les pièces nécessaires. La venderesse pourra présenter ses observations, tandis que la réduction du prix et les demandes accessoires restent en attente du rapport.

• Consignation de 2 500 euros avant le 14 décembre 2026
• Transmission immédiate des pièces utiles à l’expert
• Observations sur le prérapport avant le 14 avril 2027
• Mesurage du lot selon son état au jour de la vente
• Reprise des demandes après dépôt du rapport définitif

À faire

• Consigner la provision de 2 500 euros dans le délai
• Transmettre l’acte de vente et les mesurages disponibles
• Fournir à l’expert toutes les pièces utiles
• Vérifier le prérapport dès sa communication
• Déposer les dires avant le 14 avril 2027

À éviter

• Laisser expirer le délai de consignation
• Produire un mesurage non rattaché à l’état vendu
• Négliger les observations de l’expert
• Omettre de contester les erreurs de métrage
• Présenter la réduction comme déjà acquise

La réduction proportionnelle du prix pour déficit de superficie

L’article 46, alinéa 7, de la loi n° 65-557 subordonne la réduction proportionnelle du prix à une surface réelle inférieure de plus d’un vingtième à celle stipulée dans l’acte. La juridiction n’a pas encore statué sur l’application de cette réduction, la mesure de la superficie restant à établir.

La valeur probante des mesurages contradictoires

La production d’un relevé établi après la vente par un diagnostiqueur mandaté par l’acquéreur ne suffit pas lorsque le vendeur dispose d’un mesurage réalisé lors de la vente. En l’absence de raison de privilégier l’une des mesures, une expertise judiciaire est nécessaire.

La mesure d’expertise conforme à l’état du bien vendu

L’expert doit mesurer le lot dans l’état où il se trouvait au 29 avril 2025 et établir un certificat conforme à l’article 46 de la loi n° 65-557 et aux articles 4-1 et 4-2 du décret n° 67-223. Les demandes sont réservées jusqu’au dépôt du rapport.

Article R.212-9 du Code de l’organisation judiciaire, Article 812 du Code de procédure civile, Article 46 de la loi n° 65-557, Articles 4-1 et 4-2 du décret n° 67-223, Article 700 du Code de procédure civile