Copropriété : dépose sous astreinte d’une climatisation installée sans autorisation sur une souche de cheminée

Sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner une mesure de remise en état pour faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d’une contestation sérieuse. Le demandeur doit établir une illicéité manifeste et actuelle.

L’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose une autorisation de l’assemblée générale pour les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. L’installation d’une unité de climatisation sur une souche de cheminée sans cette autorisation caractérise le trouble et justifie la dépose ainsi que la remise en état.

L’absence de comparution du défendeur n’exonère pas le juge de vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé de la demande, conformément à l’article 472 du code de procédure civile. La décision est réputée contradictoire selon les articles 473, alinéa 2, et 474, alinéa 1, du même code.

L’astreinte a été fixée à 400 euros par jour pendant six mois. Sa liquidation relève du juge de l’exécution en application de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution. Les dépens et une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ont été mis à la charge de la partie perdante.

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Une unité de climatisation avait été fixée sans autorisation sur une souche de cheminée, affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble. Les constats établissaient également des nuisances sonores et vibratoires ainsi que des risques pour la sécurité. Le juge des référés a retenu un trouble manifestement illicite et ordonné la dépose de l’installation, puis la remise en état des parties communes, chacune sous astreinte.

Un syndicat de copropriétaires a constaté l’installation, sur la toiture d’un immeuble, d’une unité de climatisation fixée sur une souche de cheminée. L’équipement avait été installé sans autorisation de l’assemblée générale, alors qu’il affectait les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble.

Après une mise en demeure restée infructueuse, le syndicat a saisi le juge des référés pour obtenir la dépose de l’installation et la remise en état des parties communes. Les photographies et deux procès-verbaux de constat établissaient l’emplacement et la fixation de l’appareil. Celui-ci provoquait également des nuisances sonores et vibratoires et présentait des risques pour la sécurité.

Le propriétaire de l’appartement, régulièrement assigné, n’a pas comparu. Le juge a retenu l’existence d’un trouble manifestement illicite, ordonné la dépose sous astreinte dans un délai d’un mois, puis la remise en état sous astreinte dans un délai de deux mois. Les dépens et une indemnité au titre des frais irrépétibles ont été mis à sa charge.

• Travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.
• Absence d’autorisation préalable de l’assemblée générale.
• Violation évidente d’une règle de droit applicable.
• Trouble manifestement illicite actuel et suffisamment établi.
• Éléments matériels démontrant l’installation irrégulière.
• Nécessité d’une dépose et d’une remise en état.

• Photographies de l’unité de climatisation installée en toiture.
• Procès-verbal de constat du 14 février 2025.
• Procès-verbal de constat du 10 août 2026.
• Courriel reconnaissant l’existence et l’ancienneté de l’appareil.
• Mise en demeure restée sans intervention effective.

Le propriétaire doit déposer l’installation dans le délai fixé, puis remettre les parties communes dans leur état initial à ses frais. Le syndicat bénéficie d’un contrôle de la remise en état et obtient le remboursement des frais de procédure, tandis que la liquidation de l’astreinte relève du juge de l’exécution.

• Dépose de l’unité dans un délai d’un mois
• Remise en état sous deux mois
• Astreinte de 400 euros par jour pendant six mois
• Contrôle des travaux par le syndic
• Paiement des dépens et de 3 000 euros

À faire

• Vérifier l’autorisation de l’assemblée générale
• Documenter l’atteinte aux parties communes
• Faire établir un procès-verbal de constat
• Adresser une mise en demeure précise
• Suivre les délais de dépose et remise en état

À éviter

• Installer un équipement sans autorisation collective
• Modifier l’aspect extérieur de l’immeuble
• Laisser subsister une nuisance signalée
• Négliger les risques liés à la fixation
• Confondre prononcé et liquidation de l’astreinte

Le trouble manifestement illicite en référé

L’article 835 du code de procédure civile permet d’ordonner une remise en état lorsque la violation évidente d’une règle de droit constitue un trouble manifestement illicite, actuel et établi avec évidence. La réalisation de travaux irréguliers affectant les parties communes suffit à justifier cette mesure.

L’autorisation des travaux affectant les parties communes

L’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 soumet à l’autorisation de l’assemblée générale les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Une unité de climatisation fixée sur une souche de cheminée sans autorisation méconnaît cette exigence et impose sa dépose.

La liquidation judiciaire de l’astreinte

Le juge des référés peut prononcer une astreinte, mais il ne se réserve pas nécessairement sa liquidation. En application de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution, la liquidation relève ici du juge de l’exécution.

Article 835 du code de procédure civile, Article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 473, alinéa 2, du code de procédure civile, Article 474, alinéa 1, du code de procédure civile, Article 455 du code de procédure civile, Article 446-1 du code de procédure civile, Article 472 du code de procédure civile, Article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution, Article 696 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile