Responsabilité du syndicat des copropriétaires pour les dommages issus des parties communes : garantie d’assurance maintenue malgré la résiliation

Sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires répond de plein droit des dommages ayant leur origine dans les parties communes. La victime n’a pas à établir un défaut d’entretien ou une faute du syndicat : l’identification de la partie commune à l’origine du dommage suffit. L’article 1242 du code civil est également rappelé.

L’action directe contre l’assureur repose sur l’article L. 124-3 du code des assurances. La garantie couvre les conséquences pécuniaires d’un fait dommageable survenu pendant la période de validité du contrat, conformément aux articles L. 124-1 et L. 124-5. La résiliation postérieure au fait générateur ne prive donc pas la victime de la couverture des conséquences ultérieures.

Une clause d’exclusion doit être formelle, limitée et suffisamment précise au regard de l’article L. 113-1 du code des assurances. La clause visant un défaut d’entretien « caractérisé et connu » sans critères précis a été écartée. L’assureur ne pouvait davantage assimiler les travaux destinés à réparer les dommages subis par la victime au remplacement des biens à l’origine du sinistre.

L’indemnisation est limitée aux préjudices établis et présentant un lien causal certain avec les infiltrations. Les frais insuffisamment corroborés, les postes étrangers aux désordres et l’atteinte à l’image non justifiée sont exclus. Les intérêts courent à compter du jugement en application de l’article 1231-7 du code civil et leur capitalisation est ordonnée sur le fondement de l’article 1343-2.

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Le syndicat des copropriétaires a été reconnu responsable de plein droit des infiltrations provenant des parties communes. Il a été condamné solidairement avec son assureur à indemniser les travaux de reprise, une partie de la remise en état, le préjudice de jouissance et le coût d’un constat. Les préjudices insuffisamment démontrés ou dépourvus de lien causal certain ont été rejetés.

Une société locataire de locaux commerciaux a subi, entre 2017 et 2018, plusieurs infiltrations affectant une salle de réunion, un plateau de bureaux et le bureau de direction. Une expertise judiciaire a établi la matérialité des désordres et identifié comme origines une cour anglaise, une terrasse végétalisée ainsi que des canalisations communes.

Après la vente de l’immeuble et la rupture du bail, la locataire, subrogée dans les droits de l’ancien propriétaire en vertu d’un accord transactionnel, a demandé réparation au syndicat des copropriétaires et à son assureur.

Le tribunal retient la responsabilité de plein droit du syndicat pour les dommages provenant des parties communes. Il condamne solidairement le syndicat et l’assureur à indemniser les travaux de reprise, une partie des travaux de remise en état, le préjudice de jouissance et le coût d’un constat. Les autres préjudices, insuffisamment démontrés ou dépourvus de lien causal certain, sont rejetés.

• Dommage établi par des constatations matérielles concordantes
• Origine des désordres située dans une partie commune
• Responsabilité du syndicat fondée sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965
• Fait dommageable survenu pendant la période de garantie d’assurance
• Exclusion contractuelle suffisamment formelle, limitée et précise
• Préjudice directement lié aux infiltrations et suffisamment justifié

• Rapport d’expertise judiciaire identifiant les parties communes à l’origine des désordres
• Procès-verbal de constat du 4 juin 2018
• Photographies des infiltrations, décollements et dégradations
• Factures de travaux d’étanchéité et de remise en état
• Règlement de copropriété qualifiant les cours et terrasses de parties communes

La société locataire obtient une indemnisation partielle des préjudices directement établis. Le syndicat est condamné avec son assureur, lequel doit le garantir intégralement, tandis que les demandes insuffisamment prouvées ou sans lien causal sont rejetées.

• Indemnisation des travaux directement liés aux infiltrations
• Réparation forfaitaire du préjudice de jouissance retenu
• Garantie de l’assureur malgré la résiliation postérieure au fait générateur
• Rejet des frais administratifs insuffisamment corroborés
• Condamnation aux dépens, frais d’expertise et frais irrépétibles

À faire

• Identifier précisément la partie commune à l’origine du dommage
• Produire constats, photographies et rapport d’expertise
• Relier chaque facture aux pièces effectivement sinistrées
• Vérifier la période de validité de la police d’assurance
• Documenter séparément chaque poste de préjudice

À éviter

• Réclamer des travaux étrangers aux locaux sinistrés
• Invoquer un préjudice sans justificatif corroborant
• Assimiler une gêne à une inutilisabilité totale non démontrée
• Présenter une dépense sans établir son lien causal
• Fonder une exclusion d’assurance sur une clause imprécise

La responsabilité du syndicat pour les dommages issus des parties communes

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 impose une responsabilité de plein droit lorsque le dommage trouve son origine dans une partie commune. La preuve d’une faute ou d’un défaut d’entretien n’est pas nécessaire. L’identification de la partie commune à l’origine des infiltrations suffit, même lorsque la cause précise du défaut d’étanchéité demeure indéterminée.

Les conditions de mobilisation de l’assurance de responsabilité civile

L’action directe du tiers lésé relève de l’article L. 124-3 du code des assurances. Les articles L. 124-1 et L. 124-5 conduisent à garantir les conséquences d’un fait dommageable survenu pendant la période de validité du contrat, y compris lorsque certaines conséquences apparaissent après sa résiliation. Une exclusion imprécise relative à un défaut d’entretien ne peut être appliquée au regard de l’article L. 113-1.

La preuve et la limitation des préjudices indemnisables

Les préjudices doivent être établis et présenter un lien causal certain avec les désordres. Les factures justifiant les travaux directement liés aux infiltrations sont retenues, tandis que les postes étrangers aux pièces affectées, insuffisamment corroborés ou sans lien démontré sont exclus. Le préjudice de jouissance est évalué selon la surface touchée, la gêne et sa durée.

Article 805 du code de procédure civile, Loi du 10 juillet 1965, Article 14 de la loi du 10 juillet 1965, Article 1242 du code civil, Article L. 124-3 du code des assurances, Article L. 124-1 du code des assurances, Article L. 124-5 du code des assurances, Article L. 113-1 du code des assurances, Article 1231-7 du code civil, Article 1343-2 du code civil, Article 696 du code de procédure civile, Article 695 4° du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Articles 514 et suivants du code de procédure civile, Article 1342-2 du code civil