Charges de copropriété : irrecevabilité de la procédure accélérée après une mise en demeure limitée à huit jours

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 subordonne la procédure accélérée au fond à une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours concernant une provision échue et impayée prévue à l’article 14-1. Ce n’est qu’à l’issue de ce délai que peuvent devenir immédiatement exigibles les autres provisions non échues et les sommes dues au titre d’exercices antérieurs approuvés.

La juridiction relève que la mise en demeure réclamait directement un arriéré global de charges dans un délai de huit jours. Elle ne permettait donc pas d’identifier la provision échue dont le défaut de paiement pouvait déclencher le mécanisme de l’article 19-2. Elle incluait en outre des sommes qui ne pouvaient pas encore être exigibles lors de son établissement.

Sur le fondement de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence de comparution des défendeurs n’empêchait pas le contrôle de la régularité, de la recevabilité et du bien-fondé des demandes. La juridiction a déclaré irrecevables les demandes engagées selon la procédure accélérée au fond et a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens. L’exécution provisoire demeure de droit.

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Le syndicat des copropriétaires poursuivait deux copropriétaires en paiement de 16 443,09 euros sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. La mise en demeure portait sur un arriéré global, sans identifier précisément une provision échue, et accordait huit jours au lieu de trente. Les demandes ont été déclarées irrecevables.

Deux copropriétaires, titulaires de plusieurs lots, étaient poursuivis par le syndicat des copropriétaires pour le paiement de 16 443,09 euros de charges et de dommages et intérêts.

Après une mise en demeure adressée par lettre recommandée, le syndicat les a assignés selon la procédure accélérée au fond, en invoquant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. La mise en demeure exigeait le règlement d’un arriéré global dans un délai de huit jours.

Les copropriétaires n’ont pas constitué avocat. La juridiction a relevé que la mise en demeure ne portait pas sur une provision échue précisément identifiée et ne respectait pas le délai légal de trente jours. Elle a également constaté qu’elle incluait des sommes qui n’étaient pas encore exigibles. Les demandes ont donc été déclarées irrecevables et le syndicat condamné aux dépens.

• Identifier une provision échue et impayée relevant de l’article 14-1
• Adresser une mise en demeure visant cette provision précise
• Respecter le délai légal de trente jours
• Attendre que la mise en demeure reste infructueuse
• Ne réclamer les sommes antérieures ou provisions futures qu’après leur exigibilité
• Établir la régularité et la recevabilité de la demande malgré la non-comparution

• Lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 18 septembre 2025
• Mise en demeure réclamant 16 443,09 euros d’arriéré
• Délai de paiement de huit jours indiqué dans la lettre
• Absence d’identification d’une provision échue et impayée
• Assignation fondée sur l’article 19-2 selon la procédure accélérée

Le syndicat des copropriétaires ne peut pas obtenir le recouvrement accéléré de l’arriéré sur la base d’une mise en demeure irrégulière. Les copropriétaires bénéficient de l’irrecevabilité de cette voie procédurale, tandis que le syndicat supporte les dépens, l’exécution provisoire restant de droit.

• Exclusion de la procédure accélérée au fond
• Impossibilité de réclamer globalement les charges sous huit jours
• Nécessité d’une nouvelle mise en demeure conforme
• Condamnation du syndicat aux entiers dépens
• Maintien de l’exécution provisoire du jugement

À faire

• Identifier la provision échue et impayée
• Viser précisément l’article 14-1
• Accorder un délai de trente jours
• Vérifier la réception de la mise en demeure
• Attendre l’expiration infructueuse du délai

À éviter

• Limiter le délai à huit jours
• Réclamer directement un arriéré global
• Inclure des provisions non encore échues
• Inclure des sommes antérieures avant leur exigibilité
• Saisir le juge sans vérifier la recevabilité

Les conditions de la procédure accélérée fondée sur l’article 19-2

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 exige une provision échue et impayée relevant de l’article 14-1, ainsi qu’une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours. Le président du tribunal judiciaire peut ensuite condamner le copropriétaire au paiement de la provision, des provisions non échues et des sommes antérieures devenues exigibles.

Le délai légal de mise en demeure

Une mise en demeure exigeant le paiement sous huit jours ne satisfait pas au délai impératif de trente jours prévu par l’article 19-2. Elle ne permet pas de déclencher la procédure accélérée au fond, même si elle réclame un arriéré global de charges.

L’exigibilité des charges antérieures

Les sommes restant dues au titre d’exercices précédents et les provisions non échues ne deviennent immédiatement exigibles qu’après l’expiration infructueuse de la mise en demeure. Elles ne peuvent donc pas être intégrées comme sommes exigibles dans la mise en demeure initiale.

Article 839 du Code de procédure civile, Article 481 du Code de procédure civile, Article L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire, Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 472 du Code de procédure civile, Articles 656 et 658 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Décret n° 67-223 du 17 mars 1967