Charges de copropriété : exigibilité anticipée des provisions futures après mise en demeure infructueuse

En application des articles 10, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le copropriétaire doit participer aux charges et provisions régulièrement appelées. Après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours concernant une provision exigible, les provisions non encore échues de l’exercice en cours deviennent immédiatement exigibles. Le syndicat doit toutefois établir la qualité de copropriétaire, le montant réclamé et l’approbation des budgets ou comptes correspondants par les procès-verbaux d’assemblée générale. La créance doit être certaine, liquide et exigible, et sa preuve incombe au syndicat en application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile. L’article 19-2 permet alors la saisine du président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond. La demande indemnitaire distincte fondée sur l’article 1231-6 du code civil suppose un préjudice indépendant du retard et la mauvaise foi du débiteur. À défaut de motivation et de preuve de ces éléments, elle est rejetée. Le défendeur défaillant reste exposé à un examen au fond, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens et aux frais irrépétibles.

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Après le défaut de paiement d’une provision du premier trimestre 2026, un syndicat de copropriétaires a engagé une procédure accélérée et actualisé sa demande à la suite de règlements partiels. Le juge a retenu l’exigibilité d’une provision du quatrième trimestre 2026 et ordonné son paiement. Il a rejeté les dommages et intérêts, faute de preuve d’une mauvaise foi et d’un préjudice distincts du retard. Le copropriétaire a été condamné aux dépens et au paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Un copropriétaire détenait plusieurs lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires l’a mis en demeure de régler une provision impayée du premier trimestre 2026. La provision n’ayant pas été acquittée dans les trente jours, le syndicat a engagé une procédure accélérée au fond et actualisé sa demande après plusieurs règlements intervenus en cours d’instance.

Le syndicat produisait notamment un extrait cadastral, un procès-verbal d’assemblée générale et un décompte individuel. Il sollicitait le paiement des provisions futures de l’exercice en cours ainsi que des dommages et intérêts. Le juge a retenu l’exigibilité de la provision du quatrième trimestre 2026, mais a rejeté la demande indemnitaire faute de preuve d’une mauvaise foi et d’un préjudice distincts du retard. Le copropriétaire a été condamné aux dépens et à une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Existence d’une provision exigible au titre de l’article 14-1
• Mise en demeure visant précisément la provision impayée
• Expiration du délai légal de trente jours sans paiement
• Approbation du budget ou des comptes par l’assemblée générale
• Qualité de copropriétaire établie pour les lots concernés
• Décompte permettant de vérifier le montant effectivement réclamé

• Lettre recommandée de mise en demeure avec accusé de réception
• Extrait de matrice cadastrale établissant la propriété des lots
• Procès-verbal d’assemblée générale approuvant le budget provisionnel
• Décompte individuel de charges arrêté au 3 septembre 2026

Le copropriétaire doit régler les provisions futures devenues exigibles et supporter les dépens ainsi que les frais irrépétibles. Le syndicat obtient le paiement limité aux sommes suffisamment justifiées, mais sa demande indemnitaire distincte est écartée faute de preuve suffisante.

• Paiement de 1 140,95 euros au titre des provisions exigibles
• Prise en charge des entiers dépens par le copropriétaire
• Versement de 1 000 euros au titre de l’article 700
• Rejet de la demande de dommages et intérêts
• Maintien de l’exécution provisoire de droit

À faire

• Identifier la provision exigible restée impayée
• Adresser une mise en demeure avec preuve de réception
• Respecter le délai légal de trente jours
• Produire les procès-verbaux d’approbation des budgets
• Actualiser le décompte selon les règlements intervenus

À éviter

• Réclamer des sommes dépourvues de justificatifs
• Inclure des appels non devenus immédiatement exigibles
• Omettre la preuve de la qualité de copropriétaire
• Réclamer des dommages et intérêts sans démontrer la mauvaise foi
• Négliger les dépens et frais irrépétibles encourus

Les conditions d’exigibilité anticipée des provisions de copropriété

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 permet de réclamer les provisions non encore échues lorsque, après mise en demeure, une provision exigible reste impayée pendant trente jours. Le juge a constaté la mise en demeure visant la provision du premier trimestre 2026 et l’absence de règlement dans ce délai. Les provisions du quatrième trimestre 2026 sont donc devenues immédiatement exigibles.

La preuve de la créance de charges de copropriété

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, le syndicat doit prouver la dette dans son intégralité. Il doit notamment produire un décompte, les appels de fonds et les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes ou budgets. L’extrait cadastral, le procès-verbal d’assemblée générale et le décompte individuel ont permis de retenir la demande limitée aux provisions futures.

Les conditions des dommages et intérêts distincts du retard

Selon l’article 1231-6 du code civil, l’intérêt au taux légal répare le retard. Une indemnisation supplémentaire suppose un préjudice indépendant et la mauvaise foi du débiteur. La demande a été rejetée, le syndicat n’ayant ni motivé cette prétention ni démontré ces conditions, tandis que plusieurs règlements avaient apuré la dette échue.

Article 839 du Code de procédure civile, Article 481 du Code de procédure civile, Article L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire, Article 472 du Code de procédure civile, Articles 5, 10, 14-1, 14-2-1, 19-2 et 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 1353 du Code civil, Article 9 du Code de procédure civile, Article 1231-6 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile