Charges de copropriété : exigibilité des provisions futures et délai de paiement accordé au mandataire successoral

En application des articles 10, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires doivent contribuer aux charges et provisions votées. Après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, les provisions non échues de l’exercice deviennent exigibles lorsque les conditions légales sont réunies. La juridiction retient la créance sur la production des procès-verbaux d’assemblées générales, des appels de fonds et d’un décompte individuel, dès lors que les comptes n’ont pas été contestés dans le délai de l’article 42 de la même loi. La preuve de la dette incombe au syndicat conformément aux articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile. La demande indemnitaire est rejetée : les conséquences générales du retard ne caractérisent pas un préjudice distinct au sens de l’article 1231-6 du Code civil. Un délai de six mois est accordé sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, compte tenu de la trésorerie limitée du débiteur et des démarches engagées pour vendre les biens. Les intérêts échus dus pour une année entière sont capitalisés conformément à l’article 1343-2 du Code civil. Les dépens et une indemnité de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile sont mis à la charge du mandataire successoral.

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Un mandataire successoral, chargé d’administrer la succession d’un copropriétaire décédé, contestait une partie des charges réclamées par le syndicat, notamment une provision destinée à des travaux de ravalement, et sollicitait un délai. La dette a été établie par les procès-verbaux d’assemblées générales, les appels de fonds et le décompte individuel. La juridiction a condamné le mandataire au paiement des charges échues et provisions futures, rejeté les dommages et intérêts, accordé un délai de six mois et alloué une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Un copropriétaire, décédé en 2020, détenait deux lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Un mandataire successoral a été désigné en 2026 pour administrer provisoirement la succession, vendre les biens et régler les dettes, notamment les charges de copropriété.

Après une mise en demeure restée infructueuse, le syndicat des copropriétaires a engagé une procédure accélérée au fond afin d’obtenir le paiement des charges échues, des provisions futures et des dommages et intérêts. Le mandataire successoral contestait une provision correspondant à des travaux de ravalement et sollicitait un délai de six mois.

La juridiction retient la dette au vu des procès-verbaux d’assemblées générales, des appels de fonds et du décompte individuel. Elle condamne le mandataire au paiement des charges échues et des provisions futures, rejette les dommages et intérêts faute de préjudice distinct, accorde six mois de délai et prononce une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Mise en demeure de payer restée infructueuse pendant trente jours.
• Approbation des comptes, budgets prévisionnels et travaux par les assemblées générales.
• Absence de contestation des décisions d’assemblée dans le délai légal.
• Production des appels de fonds et d’un décompte individuel détaillé.
• Correspondance des tantièmes appelés avec les lots concernés.
• Justification des difficultés et de la bonne foi pour obtenir un délai.

• Relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire.
• Procès-verbaux des assemblées générales de 2022 à 2025.
• Appels de fonds adressés à la succession.
• Décompte individuel arrêté au 15 mai 2026.
• Appel de charges relatif au ravalement du 21 octobre 2024.
• Éléments établissant une trésorerie limitée et les démarches de vente.

Le débiteur en procédure successorale doit régler les charges retenues, les provisions futures, les dépens et les frais irrépétibles, sous réserve du délai accordé. Le syndicat des copropriétaires obtient la reconnaissance de sa créance, mais sa demande indemnitaire supplémentaire est rejetée faute de préjudice distinct du retard.

• Créance de 19 242,05 euros au titre des charges échues.
• Provisions futures de 1 344,76 euros immédiatement retenues.
• Délai de six mois pour organiser le paiement après la vente.
• Capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière.
• Condamnation aux dépens et à 1 500 euros de frais irrépétibles.

À faire

• Adresser une mise en demeure détaillant les provisions impayées.
• Respecter le délai légal de trente jours avant l’action.
• Produire les procès-verbaux approuvant comptes, budgets et travaux.
• Joindre les appels de fonds et le décompte individuel actualisé.
• Documenter les difficultés financières et les démarches de réalisation des biens.

À éviter

• Réclamer une provision sans décision d’assemblée justificative.
• Omettre la preuve des tantièmes appliqués aux lots concernés.
• Confondre intérêts moratoires et préjudice financier distinct.
• Solliciter un délai sans établir difficultés et bonne foi.
• Ignorer les contestations formées dans le délai de l’article 42.

Les conditions d’exigibilité des provisions de copropriété

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 permet, après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, de réclamer les provisions non échues de l’exercice en cours et les sommes antérieurement dues après approbation des comptes. La juridiction constate ici la mise en demeure, la défaillance et l’approbation des budgets et travaux.

La preuve de la créance de charges

Le syndicat doit établir la dette conformément aux articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile. Les appels de fonds, le décompte individuel et les procès-verbaux approuvant les comptes et votant les budgets suffisent lorsque les décisions d’assemblée générale n’ont pas été contestées dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Les conditions du délai de paiement

Selon l’article 1343-5 du Code civil, le débiteur doit justifier ses difficultés et sa bonne foi, le juge tenant compte des besoins du créancier. Le délai de six mois est accordé en raison de la trésorerie limitée du mandataire successoral et des démarches en cours pour vendre les biens.

Article 839 du Code de procédure civile, Article 481 du Code de procédure civile, Article L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire, Articles 5, 10, 14-1, 14-2-1, 19-2 et 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 1353 du Code civil, Article 9 du Code de procédure civile, Article 1231-6 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Décret n° 67-223 du 17 mars 1967