Charges de copropriété : irrecevabilité de la procédure accélérée au fond faute de mise en demeure conforme à l’article 19-2

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 institue une procédure spécifique, dérogatoire au droit commun, pour obtenir le paiement de provisions exigibles et, sous certaines conditions, des sommes antérieures et des provisions non échues. La saisine du président du tribunal judiciaire suppose une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, portant sur une provision échue et impayée au titre de l’article 14-1.

La juridiction relève que le commandement se bornait à réclamer un arriéré global de charges. Il ne permettait pas aux copropriétaires de comprendre qu’un défaut de paiement pouvait entraîner, sur le fondement de l’article 19-2, l’exigibilité des autres sommes visées par ce texte. En outre, les sommes restant dues ne pouvaient être intégrées à la mise en demeure puisqu’elles ne devenaient exigibles qu’après son échec.

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence de comparution des défenderesses ne dispensait pas le juge de vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé des demandes. La mise en demeure étant irrégulière, les demandes fondées sur l’article 19-2 ont été déclarées irrecevables. Le syndicat des copropriétaires a été condamné aux dépens, l’exécution provisoire étant de droit.

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Un syndicat de copropriétaires réclamait à deux copropriétaires des charges impayées, ainsi que des dommages et intérêts. La mise en demeure portait sur un arriéré global de 23 793,49 euros, sans viser une provision échue et impayée payable dans les trente jours. La juridiction a jugé cette formalité insuffisante pour mettre en œuvre le mécanisme d’exigibilité prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Les demandes ont été déclarées irrecevables et le syndicat condamné aux dépens.

Un syndicat de copropriétaires a fait délivrer un commandement de payer à deux copropriétaires détenant plusieurs lots, puis les a assignées selon la procédure accélérée au fond. Il sollicitait le paiement de charges impayées arrêtées au 1er avril 2026, ainsi que des dommages et intérêts et une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Les défenderesses, assignées à personne et à tiers présent à domicile, n’ont pas constitué avocat. Le syndicat produisait une mise en demeure réclamant un arriéré global de charges de 23 793,49 euros.

La juridiction a considéré que cette mise en demeure ne portait pas sur une provision échue et impayée à régler dans les trente jours. Elle ne permettait donc pas de mettre en œuvre le mécanisme d’exigibilité prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Les demandes ont été déclarées irrecevables et le syndicat condamné aux dépens.

• Fonder la demande sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
• Identifier une provision échue et impayée au titre de l’article 14-1.
• Adresser une mise en demeure visant cette provision précise.
• Laisser s’écouler trente jours sans paiement.
• Ne réclamer les sommes ultérieures qu’après leur exigibilité légale.
• Permettre au copropriétaire de comprendre les conséquences du défaut de paiement.

• Commandement de payer délivré le 14 janvier 2026.
• Montant global de 23 793,49 euros réclamé dans le commandement.
• Assignation fondée sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
• Constat de l’absence d’une mise en demeure portant sur une provision échue.

La procédure accélérée au fond engagée par le syndicat est irrecevable en raison d’une mise en demeure juridiquement inadaptée. Les copropriétaires ne sont pas condamnées dans cette procédure, tandis que le syndicat supporte les dépens et l’exécution provisoire du jugement demeure applicable.

• Irrecevabilité des demandes fondées sur l’article 19-2.
• Absence de condamnation au paiement dans cette procédure.
• Support des entiers dépens par le syndicat.
• Nécessité de distinguer provision échue et arriéré global.
• Maintien de l’exécution provisoire de droit.

À faire

• Identifier la provision échue et impayée.
• Viser l’article 14-1 dans la mise en demeure.
• Accorder un délai de trente jours.
• Distinguer les sommes déjà exigibles.
• Vérifier la régularité avant l’assignation.

À éviter

• Réclamer uniquement un arriéré global.
• Inclure des sommes non encore exigibles.
• Omettre la provision précisément impayée.
• Saisir le juge avant l’expiration du délai.
• Présumer la recevabilité malgré la non-comparution.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

La procédure accélérée au fond suppose une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, portant sur une provision échue et impayée au titre de l’article 14-1. Ce n’est qu’après ce délai que les sommes visées par l’article 19-2 peuvent devenir immédiatement exigibles.

La mise en demeure des provisions exigibles

La mise en demeure ne peut réclamer directement un arriéré global comprenant des sommes qui ne sont pas encore exigibles. Elle doit permettre d’identifier le défaut de paiement d’une provision unique et les conséquences attachées à son absence de règlement dans le délai légal.

Le contrôle judiciaire des demandes non comparantes

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence de comparution ne dispense pas le juge de vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé de la demande. L’irrégularité de la mise en demeure justifie l’irrecevabilité des demandes fondées sur l’article 19-2.

Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Décret n°67-223 du 17 mars 1967, Article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Article 472 du Code de procédure civile, Article 839 du Code de procédure civile, Article 481 du Code de procédure civile, Article L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire, Article 700 du Code de procédure civile