Irrecevabilité de la procédure accélérée pour charges de copropriété : mise en demeure non conforme au délai de trente jours de l’article 19-2

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 subordonne la procédure accélérée au fond à une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, visant une provision échue et impayée au titre de l’article 14-1. Cette formalité doit permettre au copropriétaire de comprendre que le défaut de paiement peut rendre immédiatement exigibles les provisions non échues et les sommes antérieurement appelées après approbation des comptes.

La juridiction relève que la mise en demeure réclamait un arriéré global sous huit jours, sans viser une provision échue ni le délai légal de trente jours. Elle ne pouvait donc fonder l’exigibilité anticipée de l’ensemble des charges et provisions futures. Les demandes engagées sur le fondement de l’article 19-2 sont déclarées irrecevables, sans examen au fond de la créance. Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, supporte les dépens. L’exécution provisoire est de droit.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Le syndicat des copropriétaires demandait le paiement de charges impayées après une mise en demeure adressée au copropriétaire. Celle-ci ne visait toutefois ni une provision échue et impayée ni le délai légal de trente jours prévu par la loi du 10 juillet 1965. Elle ne pouvait donc rendre immédiatement exigibles les sommes réclamées. Les demandes ont été déclarées irrecevables et les dépens mis à la charge du syndicat.

Le syndicat des copropriétaires a fait assigner un copropriétaire selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir le paiement de charges impayées, de dommages et intérêts et d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Une mise en demeure avait demandé le règlement, sous huit jours, d’un arriéré global de charges. Le copropriétaire, non représenté, n’a pas constitué avocat. Le juge a vérifié la régularité de la procédure malgré cette absence de comparution.

Il a constaté que la mise en demeure ne visait ni une provision échue et impayée ni le délai légal de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Elle ne pouvait donc rendre immédiatement exigibles les charges antérieures et les provisions futures. Les demandes ont été déclarées irrecevables et les dépens mis à la charge du syndicat des copropriétaires.

• Identifier une provision échue et impayée au titre de l’article 14-1
• Adresser une mise en demeure visant précisément cette provision
• Respecter le délai légal de trente jours
• Laisser la mise en demeure rester infructueuse
• Établir la défaillance du copropriétaire
• Ne réclamer l’intégralité des sommes qu’après leur exigibilité

• Lettre recommandée avec accusé de réception du 18 septembre 2025
• Mise en demeure réclamant un arriéré global de 14 622,83 euros
• Délai de huit jours indiqué dans la mise en demeure
• Absence de mention d’une provision échue déterminée
• Assignation fondée sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires ne peut pas obtenir, dans cette procédure accélérée, le paiement global des charges sur la base d’une mise en demeure irrégulière. Le copropriétaire bénéficie de l’irrecevabilité des demandes, tandis que le syndicat doit supporter les dépens, l’exécution provisoire demeurant de droit.

• Irrecevabilité des demandes fondées sur l’article 19-2
• Absence de condamnation au paiement de l’arriéré
• Support des entiers dépens par le syndicat
• Vérification nécessaire du délai de trente jours
• Distinction à maintenir entre provision échue et arriéré global

À faire

• Identifier une provision échue et impayée
• Viser précisément cette provision dans la mise en demeure
• Mentionner le délai légal de trente jours
• Attendre l’expiration du délai sans paiement
• Vérifier l’approbation des comptes et budgets concernés

À éviter

• Réclamer uniquement un arriéré global
• Fixer un délai inférieur à trente jours
• Inclure des sommes non encore exigibles
• Saisir le juge avant l’expiration du délai légal
• Présumer la régularité malgré la non-comparution

Les conditions de la procédure accélérée de l’article 19-2

La procédure suppose une provision exigible au titre de l’article 14-1, une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours et la défaillance du copropriétaire. Après cette formalité, les provisions non échues et les sommes antérieurement appelées après approbation des comptes peuvent devenir immédiatement exigibles.

La conformité de la mise en demeure

La mise en demeure doit viser une provision échue et impayée et mentionner le délai légal de trente jours. Une demande portant directement sur un arriéré global, avec un délai de huit jours, ne permet pas de déclencher le régime de l’article 19-2.

Le contrôle des demandes malgré la non-comparution

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, la non-comparution du défendeur n’empêche pas l’examen du fond. Le juge ne fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée. L’irrégularité de la mise en demeure entraîne ici l’irrecevabilité des demandes.

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 472 du Code de procédure civile, Article 481 du Code de procédure civile, Article 656 du Code de procédure civile, Article 658 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 839 du Code de procédure civile, Article L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire