TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Kenson COLLIN

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître [Localité 2] [Localité 3]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04821 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA23U

N° MINUTE :
1

JUGEMENT
rendu le vendredi 09 octobre 2026

DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic Le Cabinet ECTG, dont le siège social est sis – [Adresse 2]
représentée par Me Kenson COLLIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDERESSE
S.C.I. MARJORIE, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Gilles ROUMENS de la SCP COURTEAUD PELLISSIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0023

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mona LECHARNY, Juge, statuant en juge unique
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 10 juillet 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 octobre 2026 par Mona LECHARNY, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 09 octobre 2026
PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04821 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA23U

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI MARJORIE est propriétaire des lots n°37 et n°57 situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement du 25 juin 2021 rendu par le tribunal judiciaire de Paris, la SCI MARJORIE a été condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] les sommes de :
– 6960,74 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2021 ;
– 216,49 euros au titre des frais nécessaires ;
– 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 03 octobre 2023, rendu par le tribunal judiciaire de Paris, pôle de proximité, la SCI MARJORIE a été condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] les sommes de :
– 3484,06 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 16 mars 2023 ;
– 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 août 2025 remis selon les modalités prescrites à l’article 659 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice à la date de l’assignation, la SAS FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE, a fait assigner la SCI MARJORIE devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– 4627,14 euros au titre des charges de copropriété impayées du 1er octobre 2023 au 1er juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 mai 2025, et à compter de l’assignation pour le surplus, et capitalisation des intérêts ;
– 1772,01 euros au titre des frais nécessaires ;
– 2000 euros à titre de dommages et intérêts ;
– 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire était appelée et retenue à l’audience du 23 janvier 2026 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS ETUDE [U] TRANSACTIONS ET GESTION, et représenté par son conseil, maintenait l’intégralité de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

La SCI MARJORIE était non comparante à cette audience.

La décision était mise en délibéré, avant que la réouverture des débats ne soit ordonnée par mention au dossier à raison de la contradiction entre le décompte établi par le précédent syndic visé par l’assignation, et le décompte actualisé produit par le nouveau syndic à l’audience, puisque les sommes portées au crédit et au débit différaient complètement, induisant une absence de caractère certain de la créance.

A l’audience de réouverture des débats du 10 juillet 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS ETUDE [U] TRANSACTIONS ET GESTION, et représenté par son conseil, soutient oralement ses conclusions qu’il fait viser à l’audience. Il demande de voir condamner la SCI MARJORIE au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, et avec capitalisation des intérêts :
– 6309,42 euros au titre des charges de copropriété impayées du 1er octobre 2023 au 03 juillet 2026, 3e trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 mai 2025, et à compter de l’assignation pour le surplus ;
– 1855,88 euros au titre des frais nécessaires ;
– 1500 euros à titre de dommages et intérêts ;
– 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

La SCI MARJORIE, représentée par son conseil, soutient oralement ses conclusions qu’elle fait viser à l’audience. Elle demande de voir :
– débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
– enjoindre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] d’imputer les règlements de la SCI MARJORIE intervenus entre le 1er octobre 2023 et le 09 juillet 2026 sur les charges échues pendant cette période ;
dispenser la SCI MARJORIE de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à payer à la SCI MARJORIE la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
– écarter l’exécution provisoire.

Pour un exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 09 octobre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

Enfin, l’article 1342-10 du code civil dispose que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, la SCI MARJORIE indique qu’il n’existe pas de créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à son égard postérieurement à la décision du 03 octobre 2023, puisque l’intégralité des appels de charges et fonds travaux a été réglées depuis le 1er octobre 2023, l’appel du 3e trimestre 2026 ayant été réglé par chèque adressé par courrier au syndic avant l’audience. Elle estime en effet que, dans la mesure où elle a réglé le montant exact de chaque appel de fonds, par chèque distinct, l’imputation des paiements sur ces appels de fonds était clair. En tout état de cause, il s’agissait des sommes qu’elle avait le plus d’intérêt à acquitter, afin d’éviter une nouvelle condamnation.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], quant à lui, fait valoir que les paiements ont été imputés prioritairement sur les dettes les plus anciennes, à savoir celles résultant des précédentes condamnations, si bien qu’il existe une nouvelle dette de charges et fonds travaux. Il estime ainsi qu’il n’était pas précisé sur les chèques quelles sommes la SCI MARJORIE entendait acquitter, et que ce sont les dettes les plus anciennes, résultant des condamnations passées, que la SCI MARJORIE avait le plus d’intérêt à acquitter puisqu’elles sont génératrices d’intérêts.

Il ressort des décomptes manuels établis par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] reprenant l’ensemble des sommes appelées depuis le dernier jugement du 03 octobre 2026, ainsi que du décompte joint à la mise en demeure du 15 mai 2025, établi par l’ancien syndic, et celui établi par le nouveau syndic à la date du 03 juillet 2026, que l’ensemble des sommes appelées au titre des charges, des fonds travaux et des travaux spécifiques, depuis le 1er octobre 2023, ont été réglées par la SCI MARJORIE.

Or, il convient de relever que ces paiements ne sont pas des paiements globaux de ces sommes, mais bien des paiements progressifs, pour des montants exactement équivalents aux sommes appelées, et réalisés, à chaque fois, peu de temps après l’appel des sommes en question. Il résulte d’ailleurs des décomptes produits, que le service comptable du syndic lui-même les impute progressivement aux appels de fonds, puisque le montant des chèques est parfois divisé pour correspondre aux fonds appelés en distinguant charges et fond travaux.

En outre, il convient de relever qu’il ressort des différents décomptes produits par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] que des frais relatifs à des procédures de recouvrement sont imputés à la SCI MARJORIE. Or, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] ne s’explique pas quant au fait qu’il met en œuvre des procédures de recouvrement à la suite des condamnations obtenues, tout en imputant les paiements volontaires effectués par chèques par la SCI MARJORIE sur ces mêmes condamnations.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les paiements progressifs et volontaires, effectués par chèques par la SCI MARJORIE depuis le chèque de 420,56 euros du 31 octobre 2023, doivent être imputés sur les charges et fonds travaux appelés depuis le 1er octobre 2023, si bien qu’il n’existe pas de dettes de charges, fonds travaux, et financements de travaux spécifiques, entre le 1er octobre 2023 et le 03 juillet 2026, appel de charges du 3e trimestre 2026 inclus, sous réserve de bon encaissement du chèque établi le 06 juillet 2026.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] sera débouté de sa demande en paiement à ce titre.

En revanche, l’imputation des paiements telle que sollicitée par la SCI MARJORIE ayant été effectuée dans le cadre de la présente décision, il n’y a pas lieu d’enjoindre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS ETUDE [U] TRANSACTIONS ET GESTION, de le faire.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Il convient, à ce titre, de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de relance multiples, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, dès lors qu’aucune nouvelle dette de charges ne s’est formée, il n’y avait pas lieu, pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] d’exposer de nouveaux frais de recouvrement. Il conviendra, au surplus, de relever que de nombreux frais ont été portés au débit de la SCI MARJORIE, sans qu’ils ne soient systématiquement rattachés à la formation d’une nouvelle dette, et y compris des frais dits de « suivi de contentieux » ou de « constitution de dossier » pourtant écartés à deux reprises par les précédentes décisions rendues.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] ne pourra qu’être débouté de sa demande formée au titre des frais nécessaires.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Ce mécanisme, appelé anatocisme, est destiné à compenser le préjudice du créancier pour le retard de paiement et inciter le débiteur à y mettre fin, étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En l’espèce, les demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] ayant été rejeté, il ne pourra qu’être débouté de sa de demande de capitalisation des intérêts.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par ailleurs, la Cour de cassation, dans un arrêt récent du 04 septembre 2025 (Civ. 3e n°23-23,329) est venue rappeler, sur le fondement de cet article, qu’il ne suffit pas de relever que les impayés de charges de copropriété génèrent, pour l’ensemble de la copropriété, outre des désagréments d’ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement, et que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires, notamment, lorsque les impayés de charges sont importants et anciens, pour caractériser la mauvaise foi du débiteur ou l’existence, pour le syndicat des copropriétaires d’un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l’exécution de son obligation par le débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] ayant été débouté de ses demandes en paiement et aucune nouvelle dette ne s’étant formée, il y a lieu de le débouter de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance et sera débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] sera condamné au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS ETUDE [U] TRANSACTIONS ET GESTION, de sa demande en paiement formulée au titre des charges impayées pour la période du 1er octobre 2023 au 1er juillet 2026, appels provisionnels du 3e trimestre 2026 inclus ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS ETUDE [U] TRANSACTIONS ET GESTION, de sa demande en paiement formulée au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS ETUDE [U] TRANSACTIONS ET GESTION, de sa demande de capitalisation des intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS ETUDE [U] TRANSACTIONS ET GESTION, de sa demande en paiement formulée au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS ETUDE [U] TRANSACTIONS ET GESTION, de sa demande en paiement formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS ETUDE [U] TRANSACTIONS ET GESTION, à payer à la SCI MARJORIE la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La juge