TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée
à : Me [Localité 2]

Copie exécutoire délivrée
à : Me CANDAN

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/06720 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBTXA

N° MINUTE : 2/2026

JUGEMENT
rendu le lundi 12 octobre 2026

DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS LD PATRIMOINE GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1869

DÉFENDERESSE
Madame [T] [O] veuve [X]
demeurant C/O Mme [W] [A] – [Adresse 3]
représentée par Me Tifaine ANNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1956

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Véronique JACOB, Première Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 juillet 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 octobre 2026 par Véronique JACOB, Première Vice-présidente adjointe, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 12 octobre 2026
PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/06720 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBTXA

EXPOSE DU LITIGE

Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS LD PATRIMOINE GESTION sise [Adresse 4], a assigné Mme [T] [X] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2025, en paiement des sommes suivantes, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– 6 393,27 euros au titre des charges et travaux de copropriété pour la période comprise entre le 1er janvier 2023 et le 2 avril 2025 (2ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation,
– 60 euros au titre des frais nécessaires sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation,
– 1 000 euros de dommages et intérêts,
– 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance avec recouvrement direct par l’avocat du demandeur.

A l’audience du 7 juillet 2026 les parties comparaissent représentées par leurs conseils.

Le syndicat des copropriétaires maintient les demandes formulées dans l’assignation concernant les lots n°1, 11, 44 et 45 et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

La défenderesse qui déclare s’appeler [T] [O] veuve [X] ne conteste pas le montant des sommes revendiquées. Son conseil explique que sa cliente est âgée et rencontre des difficultés à payer les charges puisque son locataire ne paye pas le loyer (commandement de payer visant la clause ACR délivré en juin dernier). Sa fille a proposé un échéancier (4 000 euros payés en 3 échéance les 15 août, 15 septembre et 15 octobre) et la défenderesse ne sollicite pas de délais de paiement mais l’indulgence du juge de céans quant aux dommages et intérêts et article 700 du code de procédure civile au regard de sa bonne foi et de sa maladie.

Conformément à l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Sur l’intérêt à agir contre Mme [T] [O] veuve [X]

Il résulte du relevé de propriété établi par le service de la publicité foncière à la date du 23 août 2024 que les lots n°1, 11, 44 et 45 sont la propriété de M. [X] en usufruit et de Mme [X] née le 11 septembre 1939.

Mme [T] [O] veuve [X] représentée aux débats ne conteste toutefois pas être propriétaire des lots désignés dans l’assignation.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
– les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
– les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :
– le relevé de propriété du service de la publicité foncière qui établit p à la date du 23 août 2024 que les lots n°44 et 45 sont la propriété de Mme [X] née le 11 septembre 1939 et les lots n°1 et 11 sont la propriété de M. [X] né le 15 février 1916 en usufruit et de Mme [X] née le 11 septembre 1939 pour le surplus, sans que la défenderesse ne conteste être propriétaire pleine propriétaire de ces biens ;
– les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er octobre 2022 au 30 juin 2025 échéance du 2ème trimestre 2025 incluse (lot 1),
– les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2023 au 30 juin 2025 échéance du 2ème trimestre 2025 incluse (lot 44 et 45),
– l’historique du compte du 1er janvier 2023 au 1er avril 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 3 595,47 euros pour le lot 1 et 2 857,80 euros pour les lots 44 et 45 dont 60 euros de frais,
– les procès-verbaux des assemblées générales des 15 mars 2022, 8 mars 2023, 4 mars 2024, 22 avril 2025 et 10 juin 2025comportant :
– approbation des comptes des exercices 2020, 2022, 2023 et 2024,
– vote des budgets prévisionnels 2025 et 2026,
– vote des travaux ou opérations appelées
– les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,
– deux mises en demeure en date du 10 juin 2024 sans justificatif d’envoi et facturées 30 euros chacune,
– le contrat de syndic.

Ainsi, au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de la défenderesse est parfaitement établie sur la période allant du 1er janvier 2023 au 1er avril 2025 (2ème trimestre 2025 inclus) à hauteur de la somme de 3 565,47 euros, pour le lot 1, après déduction de la somme de 30 euros correspondant aux frais nécessaires qui seront examinés ci-après et 2 827,80 euros, pour les lots 44 et 45 après déduction de la somme de 30 euros correspondant aux frais nécessaires qui seront examinés ci-après.

Au total la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 6 393,27 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit le 19 novembre 2025.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les  frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) ».

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, s’il est produit deux mises en demeure datée du 10 juin 2024 pour lesquelles la somme de 60 euros est réclamée à la défenderesse, l’absence de justification de l’envoi des dites mise en demeure ne permet pas de faire droit à la demande.

Le syndicat des copropriétaire sera par conséquent débouté de l’ensemble de sa demande au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la défenderesse présente des impayés de charges depuis plus de deux ans. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants, et ce quand bien même la défenderesse évoque des loyers impayés et sa maladie au soutien de sa bonne foi. Si l’absence de loyer ne saurait se répercuter sur l’assemblée des copropriétaires, sa demande de dommages et intérêts sera néanmoins revue à plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et sera donc accueillie à hauteur de 600 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 19 novembre 2025 pour les charges et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. En application de l’article 699 du code de procédure civile, l’avocat ne peut obtenir le bénéfice de la distraction des dépens que si son ministère est obligatoire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. En conséquence la demande de distraction au profit de Maître Florian CANDAN sera rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 750 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement et en premier ressort, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [T] [O] veuve [X], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS LD PATRIMOINE GESTION sise [Adresse 4], la somme de 6 393,27 euros au titre des charges, provisions et travaux des lots 1, 44 et 45 pour la période allant du 1er janvier 2023 au 1er avril 2025 (2ème trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 19 novembre 2025 ;

CONDAMNE Mme [T] [O] veuve [X], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS LD PATRIMOINE GESTION sise [Adresse 4], la somme de 600 euros au titre des dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [T] [O] veuve [X], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS LD PATRIMOINE GESTION sise [Adresse 4], la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [T] [O] veuve [X] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,