TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me CASTAGNET
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me CASTAGNET

■

Charges de copropriété

N° RG 23/08831 –
N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4AS

N° MINUTE :

Assignation du :
17 Juin 2023

JUGEMENT
rendu le 15 Octobre 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son yndic en exercice, le Cabinet [M], SAS, représenté par son Président domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représenté par Maître Luc CASTAGNET de la SELEURL SELARLUC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0490

DÉFENDERESSES

Madame [C] [E]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Madame [O] [U] née [E]
[Adresse 4]
[Localité 4]

Non représentées

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Décision du 15 Octobre 2026
Charges de copropriété
N° RG 23/08831 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4AS

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Mme Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 18 Février 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 21 Mai 2026 et prorogée 15 Octobre 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DU LITIGE

Mme [C] [E] et Mme [O] [U] née [E] sont propriétaires indivises des lots n° 129 et 323 dans l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété.

Par actes de commissaire de justice du 16 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 16ème, représenté par son syndic le cabinet [M], a assigné, devant ce tribunal, Mme [C] [E] et Mme [O] [U] née [E] aux fins de :

Vu les dispositions des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 514, 699 et 700 du code de procédure civile,
Vu l’article 1231-1 du code civil,
– le juger recevable et bien fondé en ses demandes,
– condamner in solidum Mme [C] [E] et Mme [O] [U] née [E] au paiement :
* de la somme de 6.015,04 euros au titre des charges arrêtées au 9 mai 2023 (appel du 2ème trimestre 2023 inclus) avec intérêts de droit, à compter du 30 juin 2020, date du commandement, sur la somme de 5.537,88 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,
* de la somme de 1.060,20 euros au titre des frais de recouvrement,
* de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,
* de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit,
– condamner in solidum les défenderesses aux entiers dépens, (qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 30 juin 2020).

Le 2 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait signifier aux défenderesses non comparantes des conclusions sollicitant leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 2.190,87 euros au titre des charges arrêtées au 26 novembre 2024 (appel du 4ème trimestre 2024 inclus) avec intérêts de droit à compter de l’assignation, la somme de 1.528,20 euros au titre des frais de recouvrement, la somme de 3.000 euros au titre de dommages-intérêts, la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant qui comprendront le coût du commandement de payer du 30 juin 2020.

Dans le dernier état de ses conclusions en demande n°3 signifiées le 26 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 2], demande de :

Vu les articles de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu les articles 514, 1231-1, 1231-6 et 1343-2 du code civil,
– le recevoir en ses écritures et les déclarer bien fondées,
– condamner in solidum Mme [C] [E] et Mme [O] [U] née [E] à lui payer :
* la somme de 4.038,44 euros, au titre des charges de copropriété, arrêté au 13 septembre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
* la somme de 2.580,10 euros au titre des frais de recouvrement,
* la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,
* la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– les condamner in solidum aux entiers dépens,
– dire que les intérêts se capitaliseront en application de l’article 1343-2 du code civil,
– rappeler que l’exécution provisoire de droit est attachée à la décision à intervenir.

***

Mme [C] [E], assignée par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, et à qui les conclusions ont été signifiées le 2 décembre 2024 puis le 26 septembre 2025 dans les mêmes conditions, n’a pas constitué avocat.

Mme [O] [U] née [E], assignée à domicile par remise de l’acte à M. [Y] [Q], déclaré comme étant son époux, et à qui les conclusions ont été signifiées, le 2 décembre 2024, à domicile par remise de l’acte à M. [Y] [Q], déclaré comme étant son beau-frère, et à qui les dernières conclusions ont été signifiées, le 26 septembre 2025, par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

***

Il sera expressément renvoyé aux conclusions du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 15 octobre 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 18 février 2026, mise en délibéré au 21 mai 2026 et prorogé au 15 octobre 2026.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu’“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.
***
Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaires indivis de Mme [C] [E] et de Mme [O] [E] sur les lots n°129 et 323 de l’état descriptif de division.

Dans le dernier état de ses conclusions signifiées aux défenderesses non comparantes le 26 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires sollicite, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 13 septembre 2025, la somme principale de 4.038,44 euros, et, au titre des frais de recouvrement, la somme de 2.580,10 euros.

Cette dernière prétention à hauteur de 2.580,10 euros, n’est pas détaillée par le syndicat des copropriétaires, dans ses dernières écritures n°3. Il résulte de l’examen des décomptes et des conclusions signifiées le 2 décembre 2024 qu’elle comprend celle, alors réclamée, de 1.528,20 euros (frais du syndic [M] sur la période du 1er septembre 2019 au 26 novembre 2024 – pièce n°17).
Ladite somme de 1.528,20 euros comprend les frais de relance pour la somme globale de 292,20 euros (48,70 x 6), les frais de requête en injonction de payer en date du 30/06/2020 pour 336 euros, les frais de syndic de “constitution dossier remis à l’avocat” en date du 10/12/2020 pour 432 euros, les frais de syndic de “constitution dossier huissier” en date du 30/05/2023 pour 336 euros, et les frais de “constitution dossier procédure” en date du 21/11/2023 pour 132 euros (292,20 + 336 + 432 + 336 + 132).

À cette somme de 1.528,20 euros, le syndicat des copropriétaires, dans ses dernières conclusions, ajoute, manifestement, la somme de 48,70 euros au titre d’une relance du 3 décembre 2024, les frais d’avocat du 5 décembre 2024 pour 859,20 euros et des frais de “suivi de contentieux – 3ème trimestre 24” pour 144 euros en date du 20 décembre 2024 pour un total sollicité, du chef des frais de recouvrement au 13 septembre 2025, de 2.580,10 euros (1.528,20 + 48,70 + 859,20 + 144) (pièce n°26).

Or, il est constant, qu’en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

– les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;
– les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;
– les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);
– les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des “relances” ou des avis de réception des courriers intitulés “mise en demeure”, et la “mise en demeure” comptabilisée le 3 décembre 2024 est, en outre, inutile pour être postérieure à l’introduction de l’instance. Les frais à cet égard, sur la période du 1er janvier 2019 au 3 septembre 2025, à concurrence de la somme globale de 340,90 euros (48,70 x 7) sont rejetés.

S’agissant des honoraires de syndic, il sera rappelé que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et que les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Aussi, les frais de syndic de “constitution dossier remis à l’avocat” en date du 10/12/2020 pour 432 euros, les frais de syndic de “constitution dossier huissier” en date du 30/05/2023 pour 336 euros, les frais de “constitution dossier procédure” en date du 21/11/2023 pour 132 euros et les frais de “suivi de contentieux – 3ème trimestre 24” en date du 20/12/2024 pour 144 euros sont écartés, faute de toute diligence exceptionnelle qui n’est ni établie ni même alléguée en l’espèce. Les frais à cet égard, sur la période du 1er janvier 2019 au 13 septembre 2025, à concurrence de la somme globale de 1.044 euros sont donc rejetés.

Les frais de requête en injonction de payer en date du 30/06/2020 pour 336 euros, ne sont pas justifiés et sont écartés.

Par ailleurs, les honoraires d’avocat ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 mais sont appréciés, le cas échéant, dans le cadre de l’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Aussi, les frais du 5 décembre 2024 pour 859,20 euros sont rejetés du chef de l’article 10-1 précité.

En conséquence, l’ensemble des frais de recouvrement réclamés à hauteur de la somme totale de 2.580,10 euros seront écartés.

Tout au plus, peut être admis le coût du commandement de payer par huissier de justice du 30 juin 2020 comptabilisé le 24 août 2020 à hauteur de 171,83 euros, (pièce n°4), qui n’entre pas dans les dépens, comme il a été sollicité dans les conclusions du 2 décembre 2024, faute d’avoir été ordonné par une juridiction ou exigé pour la régularité de la procédure, mais peut relever des dispositions de l’article 10-1.

En revanche, les autres facturations apparaissant dans les décomptes ne sont pas justifiées à savoir le coût d’un commandement de payer du 16 mars 2023 à hauteur de 197,93 euros, lequel n’est pas produit, ainsi que les frais d’une assignation du 10 février 2021 comptabilisés le 23 février 2021 pour 213,05 euros, le requérant ayant fait radier ladite procédure.

De plus, comme il a été rappelé plus haut, les frais d’avocat relèvent de l’examen au titre de l’article 700 du code de procédure civile de sorte que les honoraires d’avocat du 26 février 2021 à hauteur de 1.320 euros et du 15 mai 2023 à hauteur de 1.320 euros que le syndicat des copropriétaires paraît finalement intégrer, dans ses conclusions n°3, dans le calcul et le solde des appels de charges et de travaux au 13 septembre 2025, ne peuvent qu’en être exclus.

Enfin, les frais de délivrance de l’assignation de 112,36 euros comptabilisés le 16 juin 2023 relèvent des dépens.

***

Au titre des appels de charges et de travaux stricto sensu, le montant sollicité au 26 novembre 2024 était de 2.190,87 euros et est de 4.038,44 euros, au 13 septembre 2025. Or, cette dernière somme comprend, – du fait de la reprise des décomptes du syndic dans sa continuité sans répartition entre les appels de charges, les frais et les dépens -, l’ensemble des frais sur la période depuis le 1er janvier 2019 – qui sont ci-avant rejetés, – ainsi que certains frais réclamés, en réalité, une deuxième fois du chef des frais de recouvrement.

L’examen des décomptes et des appels de fonds révèle qu’au 26 novembre 2024, les appels de charges et de travaux – hors frais, hors dépens et hors article 700 – était de 2.190,87 euros, déduction faite des paiements auxquels les défenderesses avaient procédé jusqu’au 8 octobre 2024.

Sur la période postérieure, ont été appelés la répartition des charges le 31 décembre 2024 (1.276,47 euros), les 1er, 2ème et 3ème trimestres 2025 et les fonds Alur des trois trimestres, les 1er janvier 2025, 1er avril 2025 et 9 juillet 2025 (1.559,99 x 3 + 80,78 x 3) pour un total de 5.198,78 euros auquel seront ajoutés les frais de rejet de prélèvement de 33,60 euros soit in fine un montant de 5.232,38 euros au 13 septembre 2025.

Mais sur la période entre le 2 décembre 2024 et le 3 septembre 2025, les défenderesses ont réglé la somme totale complémentaire de 10.300 euros (2.000 + 500 + 600 + 1.200 + 600 + 600 + 600 + 600 + 600 + 1.000 + 1.000 + 1.000). Aussi, il y a lieu de dire que les appels de charges et de travaux arrêtés au 13 septembre 2025 à la somme de 5.232,38 euros sont, en tout état de cause, largement payés de sorte que la demande du syndicat des copropriétaires est sans objet de ce chef.

Par ailleurs, les intérêts au taux légal ne pouvaient être accordés à compter de l’assignation sur des appels qui n’étaient pas encore échus et qui ont, au surplus, été payés.

Dans ces conditions la demande du syndicat des copropriétaires du chef des appels de charges et de travaux au 13 septembre 2025, est sans objet.

Même à prendre ensuite en considération le montant des dépens [- frais d’assignation de 112,78 euros (2 x 58,36), les frais des significations des conclusions de 152,78 (2 x 76,39) et de 364,72 euros (182,36 x 2)], outre les frais du commandement de payer du 24 août 2020 pour 171,83 euros admis ci-avant au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, force est de constater que ces dépenses sont, également, d’ores et déjà réglées par les versements échelonnés des défenderesses au 13 septembre 2025.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que les défenderesses ont agi de mauvaise foi, d’autant qu’elles ont procédé à des versements significatifs et ont apuré, au 13 septembre 2025, les appels de charges et de travaux.

Aussi, la demande du syndicat des copropriétaires au titre de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens :

À la date d’introduction de l’instance, le 16 juin 2023, Mme [C] [E] et Mme [O] [U] née [E] étaient débitrices d’appels de charges et de travaux, lesquels n’ont été réglés qu’en cours de procédure. Elles doivent donc supporter in solidum la charge des dépens, étant cependant précisé que par leurs règlements successifs, elles ont d’ores et déjà payé les frais d’assignation et les frais de signification des conclusions des 2 décembre 2024 et 26 septembre 2025.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Au vu des circonstances de l’espèce, des développements de la procédure et des paiements effectués par les défenderesses, la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément aux dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

DIT qu’à la date du 13 septembre 2025, les appels de charges et de travaux, “appel de fonds 3ème trim. 2025” et “appel de fonds travaux Loi Alur” des 9 juillet 2025 étaient payés par Mme [C] [E] et Mme [O] [U] née [E],

DIT dès lors sans objet la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 2], du chef des appels de charges et de travaux arrêtés au 13 septembre 2025,

DIT que le coût du commandement de payer du 30 juin 2020 comptabilisé le 24 août 2020 à hauteur de 171,83 euros relève des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et DIT qu’il a été d’ores et déjà payé par Mme [C] [E] et Mme [O] [U] née [E],

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires précité du surplus de ses demandes au titre des frais de recouvrement et de sa demande de dommages-intérêts,

DIT que les dépens sont à la charge in solidum de Mme [C] [E] et de Mme [O] [U] née [E], tout en précisant que celles-ci ont d’ores et déjà réglé les frais d’assignation de 112,78 euros (2 x 58,36), les frais des significations des 2 décembre 2024 et 28 septembre 2024 des conclusions à hauteur de 152,78 euros (2 x 76,39) et de 364,72 euros (182,36 x 2),

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 15 octobre 2026.

La Greffière La Présidente