TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 23/10989
N° Portalis 352J-W-B7H-C2UIX

N° MINUTE :

Assignation du :
28 Août 2023

JUGEMENT
rendu le 15 Octobre 2026
DEMANDEURS

Monsieur [Q] [J]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Madame [B] [T]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Tous deux représentés par Maître Jean-marie POUILHE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0091

DÉFENDEUR

Le Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY SAS [Adresse 3] [Localité 3], Pris en son établissement secondaire Agence NEXITY [Localité 1] REPUBLIQUE
[Adresse 4]
[Localité 4]

représenté par Maître Marie-Charlotte TOUZET de la SELARL MCT AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #A0132

Décision du 15 Octobre 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 23/10989 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2UIX

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Emilie GOGUET, Cadre-greffière lors des débats et de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.

DEBATS

A l’audience du 25 Juin 2026 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

Exposé du litige :

Monsieur [Q] [J] et Madame [B] [T] (ci-après les consorts [A]) sont propriétaires indivis des lots n° 8 et 23 au sein de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’immeuble a subi d’importants désordres provenant d’infiltrations en sous-sol, à la suite desquels il a fait l’objet d’une procédure de péril ordinaire par la mairie de [Localité 1], en application des articles L. 511-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, selon lettre du 16 décembre 2020.

Au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2022, une première enveloppe destinée à financer les travaux réparatoires à engager a été adoptée, à hauteur de 700.000 euros et comprenant une indemnité d’assurances à recevoir évaluée à la somme de 550.000 euros (résolution n° 17). Il a été également décidé de déléguer au conseil syndical le choix des entreprises devant intervenir pour les travaux.

Par jugement en date du 18 avril 2025, les consorts [A] ont été déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n° 17 de l’assemblée générale du 30 juin 2022 (RG n° 22/11096). Ils ont interjeté appel de ce jugement, l’instance étant actuellement pendante devant la cour d’appel de [Localité 1].

Parallèlement, le syndicat des copropriétaires a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris les consorts [A] en paiement de provisions sur charges pour travaux, par acte de commissaire de justice du 12 juin 2023.
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Enfin, lors de l’assemblée générale du 21 juin 2023, les copropriétaires ont adopté de nouvelles résolutions portant sur une partie des travaux réparatoires à réaliser et, notamment, ont approuvé les comptes du syndicat pour l’exercice 2022.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2023, Monsieur [Q] [J] et Madame [B] [T] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à Paris 5ème devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de solliciter de ce dernier, à titre principal, l’annulation des résolutions n° 5, 6, 13, 17, 18, 21 à 30 et 32 de l’assemblée générale du 21 juin 2023.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 juillet 2025, Monsieur [Q] [J] et Madame [B] [T] demandent au tribunal de :

Prononcer la nullité des résolutions n° 5, 6, 13 et 17, 18, 21 à 30 et 32 de la réunion d’assemblée de copropriété de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] en date du 21 juin 2023,

Débouter la copropriété de l’intégralité de ses demandes,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 6], à payer à Madame [B] [T] et à Monsieur [Q] [J], chacun, la somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 6] aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Paris 5ème demande au tribunal de :

Vu les pièces produites aux débats,
Vu la loi du 10 juillet 1965,

Déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 5] recevable et bien fondé en ses demandes,

Rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de Monsieur [Q] [J] et de Madame [B] [T],

En conséquence,

Condamner solidairement Monsieur [Q] [J] et Madame [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement Monsieur [Q] [J] et Madame [B] [T] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
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L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 septembre 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 25 juin 2026, a été mise en délibéré au 15 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur la demande d’annulation des résolutions n° 5, 6, 13, 17, 18, 21 à 30 et 32 de l’assemblée générale du 21 juin 2023 :

Monsieur [J] et Madame [T] soutiennent, sur le fondement des articles 11 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005, que :

Sur la nullité des résolutions n° 5 et 6 portant approbation des comptes 2022 et quitus de gestion donné au syndic :
– les documents comptables soumis à l’assemblée comportent des irrégularités manifestes de présentation affectant la validité des résolutions approuvant les comptes annuels,
– contrairement à ce que soutient la copropriété, les cinq annexes font corps avec les comptes annuels et doivent être approuvées par l’assemblée générale, conformément aux articles 14-3 de la loi et 18-II ainsi qu’au décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires,
– s’agissant de l’annexe 5, la somme de 152.454,55 € y figure au titre des travaux votés, alors que la résolution n° 17 de l’assemblée de 2022 avait voté un montant total de 700.000 €,
– en comptabilité d’engagement, c’est ce montant qui devait figurer à l’annexe 5, dès lors que la résolution constituait l’engagement juridique de la copropriété,
– faire figurer les provisions sur travaux comme des travaux votés constitue une confusion inadmissible entre recettes et dépenses,
– les honoraires du syndic d’un montant de 2.454,55 € ont été appelés trimestriellement sur les appels de fonds et non en pourcentage du montant des travaux comme le prévoit expressément l’article 18-1 A-III de la loi du 10 juillet 1965 et la résolution n° 17 du 30 juin 2022,
– une somme de 5.250 € figure au titre des travaux payés sans que le conseil syndical, auquel l’assemblée de 2022 avait délégué le choix des entreprises, ait pris de décision en ce sens,
– ces dépenses ne pouvaient être légalement approuvées,
– une provision de 35.000 € reçue de la compagnie d’assurance et des études de sol pour 20.000 € ne figure pas à l’annexe 5, en violation du décret du 14 mars 2005,
– l’ensemble de ces sommes était comptabilisé dans un compte d’attente, procédé irrégulier en copropriété qui revient à dissimuler des dépenses à l’assemblée,
– la présentation retenue fait apparaître 43.644,79 € de travaux payés pour un montant réalisé de seulement 32.200,79 €, soit un écart de 11.444 € résultant d’erreurs comptables, de doubles paiements et d’imputations erronées sur d’autres comptes, notamment une facture d’un bureau d’études géotechnique imputée aux travaux de plomberie,
– en définitive, la présentation des comptes occulte que les “animateurs” de la copropriété se sont engagés dans des travaux très importants sans disposer des ressources certaines pour les financer, l’accord de l’assureur n’étant pas établi à la date d’approbation des comptes 2022,
– selon la note du conseil syndical de 2025, le coût total des travaux s’élève à 822.512,82 €, soit un dépassement de 122.512,82 € par rapport à l’enveloppe annoncée de 700.000 €,
– s’agissant de l’annexe 4, le syndic a procédé à la répartition de dépenses relatives aux travaux de réhabilitation alors que les opérations ne sont pas terminées, en violation du dernier alinéa de l’article 8 du décret du 14 mars 2005 qui réserve la répartition à la clôture des opérations,
– en particulier, la mission du maître d’œuvre ne peut être considérée comme achevée dès lors qu’un avenant modifiant son périmètre et son coût était soumis à la même assemblée, ce qui constitue une contradiction évidente,
– par voie de conséquence, le quitus accordé au syndic, dont la gestion comptable est gravement déficiente, doit également être annulé.

Sur la nullité de la résolution n° 13 portant approbation du budget prévisionnel : le budget pour 2024 comprend une somme de 4.000 € pour des frais d’avocat non identifiés, soit un montant dépassant le seuil de 1.500 € HT au-delà duquel une mise en concurrence s’imposait selon la résolution n° 14 de l’assemblée de 2022. Cette procédure que la copropriété avait elle-même choisie n’a pas été respectée.

Sur la nullité de la résolution n°17 portant ratification du contrat d’assurance SMA :
– le tableau des garanties joint à la convocation porte une référence différente de celle figurant dans les conditions particulières du contrat souscrit, créant une incertitude réelle sur les garanties souscrites,
– au surplus, les conditions générales du contrat n’ont pas été communiquées,
– la cotisation annuelle de 2.508,75 € excède le seuil de mise en concurrence de 1.500 € HT fixé par l’assemblée de 2022, sans qu’il soit justifié d’une telle mise en concurrence,
– faire appel à un courtier ne constitue pas une mise en concurrence au sens de cette résolution.

Sur la nullité de la résolution n°18 portant ratification des travaux GRDF : le document émanant de GRDF joint à la convocation indique que des coûts supplémentaires de protection des bois et menuiseries sont mis à la charge de la copropriété, sans que leur montant soit précisé. Ces conditions essentielles de l’engagement, exigées par l’article 11 du décret du 17 mars 1967, n’ont pas été portées à la connaissance des copropriétaires avant le vote.

Sur la nullité des résolutions n° 21 à 30 portant sur les travaux :
– les résolutions 21 à 27 reviennent à voter une nouvelle fois des travaux déjà approuvés par la résolution n° 17 de 2022,
– plusieurs postes (reprises en sous-œuvre, réseaux, électricité) ont été votés pour des montants différents tandis que d’autres postes votés en 2022, notamment le ravalement de la façade, ne sont pas repris en 2023, sans que l’assemblée soit informée de la portée exacte des nouvelles résolutions,
– à défaut de précision sur le rapport entre les résolutions de 2022 et celles de 2023, plusieurs postes sont susceptibles d’avoir été votés deux fois et d’être appelés deux fois auprès des copropriétaires,
– s’agissant de la résolution n° 21, le devis de la société Freyssinet a été modifié à la hausse de 22.000 € le jour même de la réunion, postérieurement à la notification de la convocation, en violation des articles 11 et 13 du décret de 1967 qui imposent que l’assemblée ne délibère que sur la base des documents notifiés avec la convocation,
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– les honoraires de maîtrise d’œuvre fixés à 35.643,91 € restent inexpliqués dès lors que l’avenant soumis au vote fait référence à des « temporalités B et C » sans aucune explication, et que l’annexe 2 à l’avenant comportant l’échéancier de paiement n’a pas été jointe à la convocation,
– les résolutions n° 22, 23, 25, 26 et 27 prévoient que les travaux, incluant des travaux en parties privatives, seront financés par l’indemnité de l’assureur sans que la prise en charge de ces postes précis par ce dernier soit établie par une pièce,
– l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 impose que l’assemblée fixe les modalités d’exigibilité des dépenses, ce qu’elle ne peut faire sans information sur l’engagement réel de l’assureur,
– la résolution n° 24 est rédigée en termes si vagues qu’il est impossible d’en mesurer la portée, aucun montant ni descriptif de travaux n’étant précisé, en méconnaissance de l’article 11-I du décret du 17 mars 1967,
– la résolution n° 27 retient un devis portant sur une installation sise au [Adresse 7] dans le [Localité 7] et non sur l’immeuble du [Adresse 8] dans le [Localité 8], ce qui la rend manifestement irrégulière,
– la résolution n° 28 autorisant le syndic à faire libérer les parties privatives par une entreprise pour un montant et des conditions indéterminés est dépourvue de toute base légale : l’assemblée ne dispose pas du pouvoir d’ordonner la libération de parties privatives sans saisir le tribunal selon la procédure de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965,
– en outre, aucune condition essentielle de l’intervention envisagée n’a été portée à la connaissance des copropriétaires,
– la résolution n° 29 fait valider par l’assemblée un accord avec le restaurant RICETTE dont seule une lettre du syndic non suivie de réponse figure à la convocation, et qui ne prévoit aucune indemnisation pour les troubles de jouissance subis par l’exploitant, exposant la copropriété à un risque financier,
– la résolution n° 30 portant ouverture d’un compte bancaire séparé ne précise pas l’identité de la banque choisie ni les conditions et le coût de fonctionnement du compte, en méconnaissance de l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

Sur la nullité de la résolution n° 32 portant adaptation du règlement de copropriété :
– la résolution n° 32 comporte de nombreuses contradictions entre les documents joints à la convocation et les montants votés,
– la première phase d’audit est fixée à 480 € dans le devis alors que la résolution vote 500 € pour une prestation combinée du cabinet [F] et du syndic sans préciser la répartition des honoraires entre les deux intervenants,
– la deuxième phase est votée à 500 € alors que le devis la chiffre à 1.000 € ou 3.600 € selon l’étendue des modifications,
– les frais de notaire sont indiqués à la charge de la copropriété dans l’offre du cabinet mais compris dans les prestations selon la résolution,
– le coût réel pour la copropriété n’est pas clairement déterminé.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5] répond en substance que :

Sur la régularité des comptes 2022 et du quitus (résolutions n° 5 et 6):
– les copropriétaires ne votent pas sur les annexes 1 à 5 elles-mêmes mais sur le budget courant et les dépenses réelles,
– ces annexes sont des documents de synthèse présentés pour information dont les éventuelles irrégularités n’ont aucun impact sur la trésorerie de l’immeuble ni sur la répartition des dépenses entre copropriétaires,
– la somme de 152.454,55 € correspond aux appels de fonds de 150.000 € effectivement appelés auprès des copropriétaires et aux honoraires du syndic calculés sur le montant hors taxes de ces appels de fonds, et non sur le montant total des travaux financés par l’assurance,
– cette présentation est justifiée par le fait que les travaux sont en grande partie financés par les indemnités Allianz,
– les honoraires du syndic ont été votés lors de l’assemblée de 2022 avec les précisions HT et TTC,
– cette résolution n’a pas été contestée et le principe d’indépendance des assemblées empêche d’en tirer argument dans la présente instance,
– l’acompte de 35.000 € de l’assureur a été encaissé en 2020, enregistré dans les comptes 2020 approuvés lors de l’assemblée du 5 juillet 2021, affecté à des factures relatives au sinistre via un compte sinistre dont le solde créditeur figure à l’annexe 1 des comptes 2020,
– ces comptes n’ont pas été contestés, de sorte que les époux [J] ne sont pas recevables à en remettre en cause le traitement,
– les différentes opérations clôturées à l’annexe 4 portent sur des missions spécifiques et terminées (référé préventif, phases 1 et 2 de la mission d’architecte) distinctes des travaux de reprise des fondations eux-mêmes,
– aucun appel de fonds complémentaire n’a été émis et aucun fournisseur ne fait l’objet d’impayés,
– à ce jour, la trésorerie de la copropriété reste créditrice malgré les impayés des époux [J] qui s’élèvent à 18.784,28 €,
– le risque de dépassement évoqué par les demandeurs n’est pas un motif de nullité des comptes,
– comme l’a relevé le tribunal dans sa décision du 18 avril 2025, les travaux de cette importance présentent nécessairement des aléas et une incertitude initiale sur les coûts.

Sur la régularité du budget prévisionnel (résolution n° 13) : l’augmentation de 4.000 € pour les frais d’avocat est directement imputable aux procédures engagées par les époux [J] eux-mêmes ainsi qu’à la procédure en recouvrement de charges engagée à leur encontre. L’assemblée est souveraine pour voter son budget prévisionnel à la majorité de l’article 24.

Sur la régularité du contrat d’assurance SMA (résolution n° 17) :
– la différence entre les deux références documentaires est une simple erreur de frappe portant sur l’inversion de deux chiffres, sans conséquence sur les garanties souscrites,
– les conditions particulières et le tableau des garanties ayant été joints à la convocation, les conditions de l’article 11 du décret sont satisfaites,
– la résiliation brutale d’Allianz au 31 décembre 2022 créait une situation d’urgence qui justifiait de recourir à un courtier en assurance ayant procédé à une mise en concurrence,
– l’immeuble ne pouvait pas demeurer sans assurance,
– la ratification a d’ailleurs été votée à l’unanimité des copropriétaires présents.

Sur la régularité des travaux GRDF (résolution n° 18) : il s’agit de travaux réalisés directement par GRDF à leurs frais et sous leur responsabilité, sans coût pour la copropriété. Les conditions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 visant les contrats, devis ou marchés à la charge de la copropriété ne sont pas applicables. Le descriptif des travaux et le plan d’implantation étaient joints à la convocation.

Sur la régularité des résolutions de travaux (résolutions n° 21 à 30) :
– la comparaison entre deux assemblées générales n’est pas un motif d’annulation des résolutions,
– en application du principe d’indépendance des assemblées, les notifications effectuées en vue d’une assemblée déterminée ne peuvent servir pour une autre,
– la résolution n° 17 de 2022 constituait un vote de principe sous condition suspensive de l’accord de l’assureur, avec délégation du choix des entreprises au conseil syndical,
– une fois l’accord obtenu en avril 2023 pour 716.918,16 €, l’assemblée de 2023 a légitimement réitéré le vote sur des devis actualisés et négociés, sans condition, permettant d’étaler les appels de fonds,
– les travaux ne pouvaient pas être votés deux fois,
– s’agissant de la résolution n° 21, l’actualisation du devis par la société Freyssinet est intervenue entre la date de convocation et la date de l’assemblée et a été régulièrement actée au procès-verbal,
– aucun copropriétaire n’a voté contre cette résolution,
– les honoraires de l’architecte pour la phase 3 sont issus d’un avenant à un contrat voté en 2019, les époux [J] avaient eux-mêmes voté en faveur de ce contrat et sont mal venus à le contester aujourd’hui,
– toutes précisions ont été apportées en séance,
– les résolutions n° 22 à 27 correspondent à la prise en charge par la copropriété du déplacement des équipements techniques des locaux commerciaux en cave, nécessaire à la réalisation des travaux,
– l’assemblée était parfaitement informée du financement à 100 % par l’indemnité Allianz, dont l’accord était joint à la convocation et dont le détail poste par poste avait été communiqué dès 2022,
– la résolution n° 28 a été adoptée pour rappeler aux copropriétaires leur obligation de libérer leurs caves prévue au règlement de copropriété,
– à ce jour, les caves sont vidées et les travaux ont débuté de sorte que la résolution est devenue sans objet,
– la résolution n° 29 a été adoptée sur la base de la lettre du syndic au restaurant constituant les modalités de l’accord, jointe à la convocation,
– le syndicat des copropriétaires n’a pas agi dans les conditions d’un accord inexistant,
– la résolution n° 30 précisait expressément dans son libellé que le compte serait ouvert dans le même établissement bancaire que le compte courant, de sorte que l’identité de la banque était connue des copropriétaires.

Sur la régularité de l’adaptation du règlement de copropriété (résolution n° 32) : le devis du cabinet [F] joint à la convocation précise de façon détaillée les prestations et leur prix. La résolution votée est détaillée et subordonne l’adaptation du règlement à une phase d’audit. Il est inexact d’indiquer que les coûts pour la copropriété ne sont pas clairement déterminés.

***
1-1 Sur la demande d’annulation des résolutions n° 5 et 6 de l’assemblée générale du 21 juin 2023 (approbation des comptes de l’exercice 2022 et quitus de gestion donné au syndic) :

L’annulation de l’approbation des comptes peut être sollicitée s’il est démontré que le syndic a commis des irrégularités dans l’établissement des comptes que la copropriété n’a pas été à même d’apprécier lors du vote, ou si les documents annexés à la convocation n’étaient pas de nature à permettre aux copropriétaires de manifester un vote éclairé, en violation des dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 25 octobre 2017, n° 15/20708).

Il convient donc de rechercher si la communication des documents notifiés aux copropriétaires était de nature à leur délivrer une information suffisante leur permettant de voter l’approbation des comptes en toute connaissance de cause (ex. : Civ. 3ème, 12 novembre 2020, 19-21.668, deuxième moyen, seconde branche).

L’article 11 I 1° du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoit que sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision, l’état financier du syndicat des copropriétaires (annexe 1) et son compte de gestion général (annexe 2) lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé.

Parmi les annexes au décret comptable n° 2005-240 du 14 mars 2005 communiquées aux copropriétaires, en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée générale, figurent notamment :
– l’annexe n° 1 intitulée « état financier après répartition » à la date de clôture de l’exercice,
– les annexes n° 2 et 3 (« compte de gestion général de l’exercice clos réalisé « n » et budget prévisionnel de l’exercice « n+2 » », avec un comparatif sur 3 exercices, ainsi que le « compte de gestion pour opérations courantes de l’exercice clos réalisé « n » et budget prévisionnel de l’exercice « n+ 2 » »).

Enfin, l’article 10 du décret du 14 mars 2005 prévoit que les charges pour opérations courantes et les charges pour travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles font l’objet d’une double présentation, par nature de charges (présentation devant respecter les tableaux de l’annexe n° 2), et par catégories de charges, dite analytique (présentation devant respecter les tableaux des annexes n° 3 et 4).
Les charges et les produits du syndicat sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement.

La comptabilité d’engagement est une méthode d’enregistrement comptable qui consiste à constater en comptabilité tous les engagements donnés (dettes) et reçus (créances) ne s’étant pas nécessairement dénoués sur le plan financier. Elle s’oppose ainsi à la comptabilité de trésorerie qui comptabilise les opérations encaissées et payées.

En l’espèce, les annexes au décret comptable n° 2005-240 du 14 mars 2005 imposées pour la validité de la décision d’approbation des comptes par le 1° du I de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 ont bien été communiquées aux copropriétaires, en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée générale (pièce n° 2 produite en demande, pages 30 à 40 sur 213).

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Ainsi, le tribunal relève que :
– les annexes au décret comptable n° 2005-240 du 14 mars 2005 imposées pour la validité de la décision d’approbation des comptes par le 1° du I de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 ont bien été communiquées aux copropriétaires, en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée générale (l’annexe n° 1 intitulée « état financier après répartition » à la date de clôture de l’exercice, soit au 31 décembre 2022, les annexes n° 2 et 3 : « compte de gestion général de l’exercice clos réalisé « n » et budget prévisionnel de l’exercice « n+2 » », avec un comparatif sur trois exercices, ainsi que le « compte de gestion pour opérations courantes de l’exercice clos réalisé « n » et budget prévisionnel de l’exercice « n+2 » », l’annexe 4 représentant le « compte de gestion pour travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles hors budget prévisionnel de l’exercice clos réalisés « n » », avec une présentation par catégories de charges),
– l’annexe n° 5 portant état des travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles votés et non encore clôturés au titre de l’exercice 2022 (annexe n° 5) a également été jointe à l’ordre du jour.

Les consorts [A] ne rapportent pas la preuve qui leur incombe de l’existence d’un risque de “dépassement” de budget de 100.000 €, dont ils font état.

Ils ne rapportent pas davantage la preuve de leur allégation selon laquelle l’annexe n° 5 serait irrégulière, insincère, non conforme ou inexacte, alors qu’il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que :

– la somme de 152.454,55 € au titre des travaux votés correspond aux appels de fonds de travaux de reprise des désordres de structure (pour 136.363,64 € HT, soit 150.000 € TTC ; TVA à 10 %) et aux honoraires pour suivi desdits travaux par le syndic (pour 2.454,55 € TTC, honoraires syndic fixés conformément aux dispositions de l’article 18-1 A III de la loi du 10 juillet 1965 : 1,5 % HT du montant total HT de l’opération x 136.363,64 € x 20 % TVA = 2.454,55 € TTC), conformément à la résolution n° 17 votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2022 (pièce n° 14 produite en défense par le syndicat des copropriétaires, procès-verbal, pages 10 à 12/17, budget global de 700.000 € sous réserve de l’accord de l’assureur ALLIANZ sur une indemnité évaluée à 550.000 €, estimation en cours, la “part du budget à financer par les copropriétaires” correspondant “en réalité à la différence soit environ 150.000 €”),

– ce montant de 152.454,55 € correspond aux travaux effectivement appelés auprès des copropriétaires, après déduction des indemnités versées par l’assureur ALLIANZ (évaluée à 550.000 € selon résolution n° 17 précitée : “estimation en cours de validation par les experts”),

– les provisions inscrites en colonne D à hauteur de la somme de 50.818,18 € correspondent aux appels de fonds appelés par tiers, comme prévu lors de l’assemblée générale du 30 juin 2022 (152.454,55 / 3 = 50.818,18 €, le 1er octobre 2022, le 1er janvier 2023 puis le 1er mai 2023, pièce n° 14 précitée produite en défense par le syndicat des copropriétaires, procès-verbal, page 12/17),

– il est également justifié des honoraires pour suivi des travaux par le syndic de l’immeuble, par la production de trois factures émises à la même date que les appels de fonds pour les travaux votés, soit les 1er octobre 2022, 1er janvier 2023 et 1er mai 2023 (pièces n° 24 produites en défense par le syndicat des copropriétaires),

– il ne ressort d’aucun élément que les indemnités d’assurance perçues auraient dû figurer en colonne D de l’annexe 5 à la fin de l’exercice 2022, alors qu’un acompte de 35.000 € encaissé en septembre 2020 a été enregistré dans les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2020, qui a permis de régler les factures relatives au sinistre, sur l’exercice 2020 (pièce n° 22 produite en défense par le syndicat des copropriétaires, sous-compte sinistre 472, détail compte sinistre avec indemnité de l’assurance) ; ces factures ont fait l’objet d’un vote lors de l’assemblée générale du 20 janvier 2021 (pièce n° 13 produite en défense par le syndicat des copropriétaires, résolution n° 15, procès-verbal, pages 10 à 13/35), un point d’information ayant été inscrit à ce titre en résolution n° 14 (avec des tableaux de suivi des factures), ce qui a permis à la copropriété de ratifier en pleine connaissance de cause les factures engagées par le syndic dans le cadre de sa gestion du sinistre en 2019 et 2020 ; les comptes de l’exercice 2020 ont été approuvés selon résolution n° 5 de l’assemblée générale, définitive, du 5 juillet 2021 (pièce n° 29 produite en défense par le syndicat des copropriétaires, procès-verbal, page 4/13),

– s’agissant du compte d’attente, correspondant à la gestion du sinistre et qui est parfaitement légale en ce qu’il est expressément prévu aux termes de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires (compte n° 47), celui-ci présentait un solde créditeur de 9.693,20 € en 2020 (pièce n° 22 produite en défense par le syndicat des copropriétaires), lequel a été enregistré à l’annexe 1 des comptes de l’exercice 2020, l’ensemble des dépenses afférentes au sinistre étant retracé et comptabilisé (pièce n° 30 produite en défense par le syndicat des copropriétaires, documents comptables de l’exercice 2020 annexés à la convocation des copropriétaires à l’assemblée générale du 5 juillet 2021, approbation des comptes de l’exercice 2020, page 17 sur 46, comptes en attente “sinistre étaiement des caves”) ; les consorts [A] ne justifient par aucun élément de preuve de leur allégation selon laquelle la somme de 35.000 € en réglement d’entreprises figurant dans ledit compte aurait dû, comme ils le prétendent, être spécifiquement enregistrée à l’annexe 5 au titre des travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles votés non encore clôturés à la fin de l’exercice 2022,

– s’agissant de l’accord sur l’indemnité d’assurance intervenu avec l’assureur en avril 2023 (pièce n° 15 produite en défense par le syndicat des copropriétaires, lettre d’acceptation du 20 avril 2023 avec réglement immédiat de 150.510,43 € TTC et un règlement différé de 519.548,93 € TTC), les versements enregistrés correspondent à des dépenses afférentes aux budgets de travaux votés et précisément déterminées (pièce n° 32 produite en défense par le syndicat des copropriétaires : tableau récapitulatif des dépenses exposées par le syndicat comprenant une colonne relative aux postes de dépenses pris en charge par l’assureur),

– la différence de “11.400 €” déplorée par les copropriétaires requérants est justifiée et se décompose comme suit :
* la somme de 2.647,00 € x 2, deux virements effectués à la société BATIGEOCONSEIL n’ayant pas été réalisés (pièce n° 25 produite en défense par le syndicat des copropriétaires, relevés de comptes bancaires du syndicat),
* outre une somme de 4.200 € correspondant à une facture ESIRIS affectée au budget travaux divers plomberie enregistrée sur le grand livre des comptes 2020 (pièce n° 26 produite en défense par le syndicat des copropriétaires, “étude géotechnique exécution type G4” de la société ESIRIS dont il ne ressort d’aucun élément que les compétences seraient “très éloignées des travaux de plomberie”),
* ainsi que les sommes de 1.920 € et de 2.280 € correspondant à des factures du BET [U] [X] affectées au compte n° 47200001 (pièce n° 27 produite en défense par le syndicat des copropriétaires),
Soit après déduction de la somme de 2.250 € correspondant à 50 % de la facture de l’architecte [K] [O], affectée pour 50 % au budget “maîtrise d’oeuvre” et pour 50 % au budget complémentaire d’étude de sol et référé (pièce n° 28 produite en défense par le syndicat des copropriétaires) la somme justifiée de 11.444 €,

– cette “différence” (au demeurant expliquée) n’a eu, en tout état de cause, aucune incidence sur la régularité des annexes communiquées ayant permis aux copropriétaires de se prononcer en pleine connaissance de cause sur l’approbation des comptes de l’exercice 2022, étant relevé (s’agissant en particulier de la facture de maîtrise d’oeuvre de M. [K] [O] d’un montant de 2.250 €) que certaines dépenses prétendument imputées à tort, selon les copropriétaires requérants, dans les comptes de l’exercice 2022 portent sur des montants qui sont sans commune mesure au regard des dépenses globales de la copropriété, s’élevant à plus de 66.000 € et ne sont pas de nature à justifier l’annulation de la résolution litigieuse (ex. : Cour d’appel de [Localité 9], 4ème chambre – 2ème section, 7 mars 2023, n° RG 21/00959),

– il ne ressort d’aucun élément que les honoraires de conseil juridique et de maîtrise d’oeuvre mentionnés à l’annexe 4 (compte de gestion pour travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles hors budget prévisionnel de l’exercice clos réalisés du 01/01/2022 au 31/12/2022) porteraient sur des travaux qui n’auraient “pas commencé” de sorte que l’opération ne pourrait “pas être clôturée” comme le soutiennent sans preuve les copropriétaires requérants (dernières écritures, page 21), alors que le syndicat des copropriétaires expose clairement en défense que :
* le budget “mission de conseil juridique” a été voté selon résolution n° 6 de l’assemblée générale du 18 décembre 2018 (pièce n° 19 produite en défense, procès-verbal, page 5/7), les diligences ayant été réalisées pour l’engagement d’un référé préventif ayant pour objet la désignation d’un expert en décembre 2022,
* la mission de maîtrise d’oeuvre confiée à Monsieur [K] [O] pour la réalisation de travaux de consolidation de la structure de l’immeuble suite aux désordres constatés a été votée, selon résolution n° 6 de l’assemblée générale du 11 septembre 2019 (pièce n° 19 produite en défense, procès-verbal, pages 4 et 5/6), et a été accomplie, ce qui justifie qu’elle apparaisse en annexe n° 4 au titre des opérations clôturées comptablement,
* le solde à recouvrer de 1.180,73 € figurant à l’annexe 4 au titre des travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles hors budget prévisionnel de l’exercice clos 2022 est donc justifié, ce solde ayant été voté et approuvé en pleine connaissance de cause par les copropriétaires.

Au regard de l’ensemble des éléments susvisés, Monsieur [Q] [J] et Madame [B] [T] devront être déboutés de leur demande d’annulation des résolutions n° 5 et 6 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5] en date du 21 juin 2023, étant également relevé que :
* la demande d’annulation de la résolution n° 6 sur le quitus de gestion donné au syndic pour l’exercice 2022 n’est pas fondée en droit par les consorts [J]/[T],
* le quitus donné sans réserve au syndic entraîne ratification par l’assemblée générale de la gestion du syndic et de tous les actes faits par ce dernier et emporte reconnaissance que le syndic a régulièrement assumé la gestion d’ensemble de la copropriété, que ce soit dans le domaine financier ou dans les autres domaines où il a pu intervenir,
* il a été vu précédemment que le quitus de gestion pour l’exercice 2022 a été donné au syndic par l’assemblée générale après avoir disposé d’éléments portés à la connaissance des copropriétaires de façon loyale, complète et sincère (ex. Civ. 3ème, 23 juin 1999, n° 97-17.085 ; 19 octobre 2011, n° 10-20.019 ; 5 novembre 2015, n° 14-17.828).

1-2 Sur la demande d’annulation de la résolution n° 13 de l’assemblée générale du 21 juin 2023 (approbation du budget prévisionnel de l’exercice 2024 pour un montant de 33.500 €) :

L’augmentation du budget prévisionnel de l’exercice 2024 de 29.300 € à 33.500 € (incluant une somme de 4.000 € au titre des honoraires prévisibles d’avocats) n’est pas un motif d’annulation de la résolution querellée n° 13, s’agissant d’une question d’opportunité sur laquelle le tribunal n’a pas à se prononcer, étant relevé que :
– un budget pour le choix d’un conseil juridique de la copropriété “dans les démarches à venir pour défendre ses intérêts” a été voté par l’assemblée générale dès le 18 décembre 2018,
– une convention d’honoraires a été signée le 21 décembre 2018 par le syndicat des copropriétaires (pièce n° 39 produite en défense par le syndicat des copropriétaires), qui ne comportait à ce stade aucun montant spécifique mais uniquement un taux horaires de 220,00 € HT pour l’ensemble des diligences à accomplir, sans que l’obligation de mise en concurrence prévue aux dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 soit applicable, s’agissant d’une convention au temps passé, en l’absence de fixation à ce stade d’un montant particulier.

Au surplus, une augmentation de 4.200 € du budget prévisionnel (non soumise à la mise en concurrence obligatoire des marchés et contrats dont le montant excéde celui arrêté en assemblée générale, prévue à l’article 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965) n’apparaît nullement disproportionnée, afin d’anticiper d’éventuels surcoûts imprévus à la charge de la copropriété, une telle augmentation n’étant pas constitutive d’une irrégularité comptable qui justifierait l’annulation de résolutions votant le budget prévisionnel.
Décision du 15 Octobre 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 23/10989 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2UIX

Faute de démontrer des fautes ou erreurs caractérisées dans l’établissement du budget prévisionnel pour l’exercice 2024, les demandeurs sont déboutés de leur demande tendant à voir annuler la résolution n° 13 de l’assemblée générale du 21 juin 2023.

1-3 Sur la demande d’annulation de la résolution n° 17 de l’assemblée générale du 21 juin 2023 (ratification de changement d’assurance, proposition de SMA pour un montant de 2.508,75 € suite au non-renouvellement de l’ancien contrat d’assurance au 31/12/2022) :

En application du 3° du I de l’article 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.- Pour la validité de la décision : …

« 3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ».

Cette disposition réglementaire n’impose pas au syndic de joindre à la convocation l’intégralité des descriptifs et devis mais de donner aux copropriétaires les informations essentielles afin de leur permettre un vote éclairé, au sein d’un document mentionnant notamment le nom de(s) (l’)entreprise(s) proposée(s), le montant du devis et la nature exacte des prestations à réaliser.

Le défaut de notification d’un devis devant être joint à la convocation à l’assemblée générale n’affecte que la validité de la décision, de sorte qu’il n’entraîne pas la nullité de l’assemblée générale en son entier mais seulement celle de la décision votée relative aux travaux (Civ. 3ème, 15 mars 2006, n° 04-19.919).

En l’espèce, les copropriétaires ont été rendus destinataires, en amont de l’assemblée générale, des conditions particulières complètes et du tableau des garanties de l’assureur (pièces n° 17 produites en défense par le syndicat des copropriétaires, pages 66 à 95, en annexe à la convocation adressée aux copropriétaires pour l’assemblée générale du 21 juin 2023), l’erreur de référence d’un chiffre entre le contrat et le tableau de garantie n’étant pas de nature à établir que ledit tableau de garanties ne correspondrait pas au contrat signé avec la S.A. SMA.

Les exigences imposées par les dispositions précitées de l’article 11 I 3° du décret du 17 mars 1967 ont donc été parfaitement respectées, les copropriétaires ayant été pleinement informés des conditions essentielles du contrat d’assurance soumis à leur vote (identité de l’assureur, objet des garanties souscrites, durée du contrat, date de prise d’effet, montant de la prime annuelle) nonobstant l’absence de notification en même temps que l’ordre du jour de l’ensemble des conditions générales de la police d’assurance à souscrire.

En ce qui concerne le moyen tiré de l’absence prétendue de respect de la mise en concurrence de plusieurs assureurs, s’agissant d’un contrat dont le montant excède celui de 1.500,00 € HT fixé selon résolution n° 14 de l’assemblée générale 30 juin 2022 (pièce n° 5 produite en demande, procès-verbal, page 9/17), en violation des dispositions de l’article 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le tribunal relève que :
– la mise en concurrence des entreprises par le syndic et/ou le conseil syndical doit être :
* préalable à l’assemblée générale appelée à se prononcer sur « un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux » (article 11, I, 1° du décret du 17 mars 1967),
* et caractérisée par la justification de la demande de plusieurs devis (ex. : Civ. 3ème, 27 novembre 2013, n° 12-26.395, publié au bulletin), en application de l’article 19-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, donc d’au moins deux devis, notifiés en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée générale,
– au cas d’espèce, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que le syndic a fait appel à un courtier en assurance afin de négocier le nouveau contrat d’assurance devant prendre le relais du contrat de l’ancien assureur, non renouvelé au 31 décembre 2012, ce courtier ayant fait établir “deux propositions” concernant “le changement d’assurance multirisque à compter du 01/01/2023”, tout en préconisant de retenir la proposition de l’assureur SMA en faisant “ratifier ce choix à la prochaine AG” dans la mesure où “GROUPAMA applique une franchise de 800 €” (pièce n° 38 produite en défense par le syndicat des copropriétaires), de sorte qu’il est justifié que plusieurs assureurs ont été consultés préalablement par le courtier en assurance (ex. : Cour d’appel de [Localité 10], 1ère chambre, 19 mai 2026, n° 23/01110), sans que l’article 11 du décret du 17 mars 1967 impose nullement de joindre plusieurs devis à la convocation au titre de la mise en concurrence dès lors que le devis présenté informe suffisamment les copropriétaires sur le coût et la nature du contrat proposé (ex. : Cour d’appel d’[Localité 11], 4ème chambre A, 14 octobre 2011, n° 10/07350),
– ce n’est que lorsque plusieurs devis ont été notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour que la mise en concurrence prévue par les articles 21 de la loi du 10 juillet 1965 et 19-2 du décret du 17 mars 1967 impose qu’ils soient soumis au vote de l’assemblée générale (ex. : Civ. 3ème, 9 mars 2022, n° 21-12.658, publié au bulletin, § 5 à 9),
– or, tel n’est pas le cas en l’espèce dès lors que seule la proposition (mieux distante) de la SMA a été notifiée aux copropriétaires en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée générale du 21 juin 2023 (pièce n° 17 précitée produite en défense par le syndicat des copropriétaires, convocation, pages 66 à 95 sur 213).

Au surplus, le tribunal relève qu’il ressort des éléments de la procédure que l’assurance multirisque de l’immeuble n’a pas été renouvelée au 31 décembre 2022, la résolution n° 17 querellée portant sur la ratification a posteriori d’une proposition d’assurance obligatoire multirisques immeuble garantissant la responsabilité civile et les dommages aux biens de SMA suite au non-renouvellement du contrat de l’ancien assureur, dont la ratification en urgence apparaissait indispensable pour assurer la sauvegarde de l’immeuble.

Au regard de l’ensemble des éléments susvisés, Monsieur [Q] [J] et Madame [B] [T] devront être déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n° 17 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5] en date du 21 juin 2023.

1-4 Sur la demande d’annulation de la résolution n° 18 de l’assemblée générale du 21 juin 2023 (ratification de la validation des travaux de modernisation des ouvrages de distribution de gaz à effectuer par GRDF et à leur charge) :

La résolution n° 18 querellée a pour objet exclusif la ratification de travaux de modernisation des ouvrages de distribution par GRDF à sa charge exclusive et sous sa responsabilité, donc sans frais pour la copropriété, de sorte qu’aucune “rémunération” ne doit figurer au titre de cette résolution en annexe de la convocation adressée aux copropriétaires, étant relevé en particulier que :
* aucun “coût supplémentaire” n’est mis à la charge de la copropriété par la présente résolution, le paragraphe “imputation” du projet annexé à la convocation ne mentionnant nullement que des travaux portant sur les “protections bois – menuiseries” seraient à la charge de la copropriété mais relevant au contraire que lesdits travaux seront “exécutés au compte de GrDF pour les conduites de gaz et de la copropriété” (pièce n° 17 produite en défense par le syndicat des copropriétaires, convocation à l’assemblée générale du 21 juin 2023, page 107/213),
* un descriptif précis mentionnant l’implantation et la consistance des travaux a été joint à la convocation, ayant permis aux copropriétaires de se prononcer en pleine connaissance de cause des conditions essentielles (nature, localisation, étendue…) des travaux réalisés par GRDF et soumis à sa validation (pièce n° 17 précitée, pages 107 et 108 sur 213).

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [Q] [J] et Madame [B] [T] devront être déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n° 18 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5] en date du 21 juin 2023.

1-5 Sur la demande d’annulation des résolutions n° 21 à 27 de l’assemblée générale du 21 juin 2023 (réalisation de travaux de reprise des fondations par micropieux et longrines, selon devis de l’entreprise FREYSSINET actualisé en séance d’un montant de 484.000 € TTC ; réalisation de travaux de peinture du local réserve restaurant par l’entreprise [G] [W] pour un montant de 15.391,20 € TTC ; réalisation de travaux de remise en état des bureaux au rez-de-chaussée par l’entreprise [V] pour un montant de 28.105,00 € TTC ; réalisation de travaux de remise en état des parties privatives en sous-sol ; réalisation de travaux de réparation des canalisations d’alimentation et d’évacuation d’eau par l’entreprise LAVILLAUGOUET pour un montant de 21.340 € TTC ; réalisation de travaux d’adpatation du système électrique du sous-sol par l’enteprise RIFFAUT pour un montant de 3.695,52 € TTC ; réalisation de travaux de dépose et pose d’un montant charge du restaurant pour un montant de 9.157,50 € TTC) :

Les copropriétaires ont été rendus destinataires, en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée générale, du devis détaillé de l’entreprise FREYSSINET portant sur la reprise des fondations (pièce n° 17 précitée produite en défense par le syndicat des copropriétaires, convocation, pages 124 à 136 sur 213) de sorte que les dispositions d’ordre public précitées de l’article 11 I 3° du décret du 17 mars 1967 ont été parfaitement respectées, étant relevé au surplus, s’agissant de l’actualisation du montant du devis de l’entreprise FREYSSINET, que:
– l’assemblée générale des copropriétaires a le pouvoir d’amender, de compléter ou d’améliorer les décisions figurant à l’ordre du jour, dès lors qu’il n’y a pas de dénaturation des résolutions qui lui sont soumises, aucune disposition n’imposant en effet la stricte identité de rédaction entre le projet de résolution et le texte définitivement adopté,
– dans le cas présent, il n’existe aucune distorsion entre le projet de travaux soumis à l’assemblée générale, selon projet de résolution n° 21 figurant à l’ordre du jour annexé aux convocations des copropriétaires, et celui qui a été voté, s’agissant du choix de l’entreprise, de la nature des travaux, de leur consistance et des modalités de réalisation des travaux (ex

[…texte tronqué, 22828 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]