TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Chiara TRIPALDI

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Madame [I] [B]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/04214
N° Portalis 352J-W-B7K-DBX5V

N° MINUTE : 9

JUGEMENT
rendu le lundi 19 octobre 2026

DEMANDEUR
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SARL COGEIM, dont le siège social est sis- [Adresse 2]
représenté par Me Chiara TRIPALDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0913

DÉFENDERESSE
Madame [I] [B], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Estelle PASQUINET, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 septembre 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 octobre 2026 par Estelle PASQUINET, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 19 octobre 2026
PCP JTJ proxi fond – N° RG 26/04214 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBX5V

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Madame [I] [B] est propriétaire d’un ensemble immobilier constituant les lots n°14 et 18 dépendant de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2].

Suivant acte de commissaire de justice en date du 20 août 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris (75012), représenté par son syndic, la SARL COGEIM, a fait citer Madame [I] [B] devant le Tribunal judiciaire de Paris auquel il demande de :
– condamner Madame [I] [B] à lui payer la somme principale de 6.627,40 euros au titre des charges de copropriété impayées au 25 juin 2026 (appel provisionnel du 3ème trimestre 2026 inclus) et des frais, à parfaire au jour de l’audience, outre les intérêts légaux à compter de la date de la mise en demeure,
– condamner Madame [I] [B] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts,
– ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,
– condamner Madame [I] [B] à supporter la charge des dépens de l’instance et à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
– ordonner que, dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par le jugement à intervenir, l’exécution devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par le commissaire de justice, en application de l’article R. 444-55 du Code de commerce et son tableau 3-1 annexé, devra être supporté par la débitrice, en sus de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile, l’article L. 111-8 du Code de commerce ne prévoyant qu’une simple faculté de mettre à la charge du créancier lesdites sommes.
Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] fait valoir que Madame [I] [B] n’a pas régulièrement acquitté ses charges de copropriété, et ce malgré la délivrance d’un commandement de payer en date du 07 août 2025. Il fait observer que les comptes de la copropriété ont été régulièrement approuvés par les assemblées générales des copropriétaires annuelles, qui ont également voté le budget pour l’année suivante, étant précisé que les délibérations de ces assemblées n’ont fait l’objet d’aucun recours. Il précise avoir été contraint d’engager des frais nécessaires afin de tenter de recouvrer sa créance, le coût de ces frais devant être supporté par la copropriétaire défaillante sur le fondement de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965. Il affirme avoir subi un préjudice résultant des avances de trésorerie qu’il a dû effectuer pour faire face aux dépenses courantes du fait des manquements réguliers de Madame [I] [B] à ses obligations de copropriétaire. Il ajoute que les carences de la défenderesse dans le paiement de ses charges de copropriété l’ont privé d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble et ont désorganisé sa trésorerie.

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 07 septembre 2026.

À cette audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic, la SARL COGEIM, et représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes introductives d’instance formées à l’encontre de Madame [I] [B].

La citation destinée à Madame [I] [B] n’a pu lui être signifiée en l’absence de domicile connu, un procès-verbal de recherches infructueuses ayant donc été établi par le commissaire de justice en application des dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats tenus en audience publique, la décision a été mise en délibéré au 19 octobre 2026, date à laquelle le présent jugement est mis à disposition au greffe du Tribunal, en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien-fondée.
Conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile, la présente décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] produit notamment aux débats les pièces suivantes :
– le décompte des charges de copropriété impayées pour la période du 01er octobre 2023 au 01er juillet 2026 (appel provisionnel du 3ème trimestre 2026 inclus) et des frais,
– la copie des appels de fonds pour la période du 01er juillet 2024 au 31 décembre 2025 (appel provisionnel du 4ème trimestre 2025 inclus) et l’avis de régularisation des charges pour la période du 01er octobre 2023 au 30 septembre 2024,
– la copie des décisions des assemblées générales des copropriétaires des 12 septembre 2024 et 05 mars 2025, portant respectivement approbation des comptes de l’exercice précédent et approbation du budget prévisionnel de l’exercice suivant,
– le commandement de payer la somme principale de 4.144,51 euros au titre des charges de copropriété impayées au 18 juillet 2025 (appel provisionnel du 3ème trimestre 2025 inclus), ledit commandement ayant été signifiée à la défenderesse en date du 07 août 2025 selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile,
– le courrier de relance du 09 mai 2025 et du courrier de mise en demeure du 30 mai 2025 (avis de réception non produit),
– la copie des contrats de mandat de syndic des 12 septembre 2024 et 06 mars 2025
– le règlement de la copropriétaire et ses modificatifs.

Sur la demande de paiement de l’arriéré de charges de copropriété

Selon l’article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
– les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la Loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
– les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. À ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même Loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du Décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. À ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même Loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] verse aux débats le relevé de propriété qui démontre que la défenderesse est propriétaire des lots n°14 et 18 au titre desquels le paiement de l’arriéré de charges de copropriété lui est réclamé.

La demande de paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] porte sur des charges de copropriété impayées (charges courantes et charges de travaux) sur une période du 01er octobre 2023 au 01er juillet 2026 (appel provisionnel du 3ème trimestre 2026 inclus), ainsi que cela ressort de l’analyse du décompte produit, qui indique que le compte de la copropriétaire a été débiteur de manière persistante sur l’ensemble de la période précitée.
Cependant, le demandeur ne verse pas aux débats l’ensemble des appels de fonds de la période considérée, seuls les appels émis entre le 01er juillet 2024 et le 31 décembre 2025 étant produits, outre l’avis de régularisation des charges pour la période du 01er octobre 2023 au 30 septembre 2024.

Dès lors, faute pour le demandeur de rapporter la preuve du montant de sa créance de charges portant sur l’ensemble de la période du 01er octobre 2023 au 01er juillet 2026 (appel provisionnel du 3ème trimestre 2026 inclus), il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] de sa demande de paiement d’un arriéré de charges de copropriété pour la période du 01er octobre 2023 au 01er juillet 2026 (appel provisionnel du 3ème trimestre 2026 inclus).

Sur la demande au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.
Par  » frais nécessaires  » au sens de ces dispositions, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la Loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour suivi du contentieux ou suivi de la procédure, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, la demande principale de paiement d’un arriéré de charges ayant été rejetée, les frais de recouvrement appliqués au compte de la copropriétaire au titre de cette dette ne sont, par conséquent, pas davantage justifiés.

Par conséquent, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] de sa demande au titre des frais de recouvrement prévus par l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 formée à l’encontre de Madame [I] [B].

Sur la demande de dommages-intérêts

Les manquements d’un copropriétaire à l’exécution de son obligation de payer ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie de ses ressources nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble, un préjudice certain et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, étant précisé que les difficultés financières et / ou personnelles rencontrées par un copropriétaire ne sauraient être opposés au syndicat des copropriétaires.

La demande principale de paiement d’un arriéré de charges ayant été rejetée, le demandeur ne démontre pas la faute de la défenderesse ni son préjudice.

Il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] de sa demande de dommages-intérêts formée à l’encontre de Madame [I] [B].

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Compte tenu du rejet de la demande principale, cette demande subséquente devient sans objet et sera donc également rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] sera condamné à conserver la charge des dépens de l’instance.
Les sommes retenues par le commissaire de justice, en application de l’article R. 444-55 du Code de commerce et de son tableau 3-1 annexé, demeureront à la charge du créancier conformément à l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ni l’équité nia la situation respective des parties ne commandent de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. La demande formée à ce titre par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] sera donc rejetée.

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en premier ressort, suivant jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats tenus en audience publique,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic actuellement en exercice, de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de Madame [I] [B] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic actuellement en exercice, à supporter la charge des dépens de l’instance;

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et, en conséquence,DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic actuellement en exercice, de sa demande formée à ce titre ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic actuellement en exercice, de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision.

Fait au Tribunal judiciaire de Paris, le 19 octobre 2026.

La minute de la présente décision a été signée par Estelle PASQUINET, Présidente, et par Sirine BOUCHAOUI, Greffière.

La Greffière La Présidente