TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/11975 –
N° Portalis 352J-W-B7H-C22XP

N° MINUTE : 1

Assignation du :
05 Juillet 2023

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions exécutoires
délivrées le : 21/10/2026
à Me HEBER SUFFRIN et Me LEBBAD MEGHAR

JUGEMENT
rendu le 21 Octobre 2026

DEMANDEURS

Monsieur [Q] [K], venant aux droits de Monsieur [R] [K], décédé
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Maître Virginie HEBER SUFFRIN de la SELARL HSA ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D1304

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LA FAMILLE
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Leila LEBBAD MEGHAR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1139

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Elisette ALVES, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 16 Septembre 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 20 juin 2006, M. [R] [K] a donné à bail commercial à la société IJDIGUINE, pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er janvier 2006, des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], afin qu’elle y exploite une activité de «boulangerie – pâtisserie – confiserie – glaces», moyennant un loyer annuel fixé initialement à la somme de 10.127,21 euros en principal, désignés comme suit :

“Rez-de-chaussée : local commercial avec accès sur la [Adresse 4], comprenant : entrée – cuisine et boutique
Autre accès, première porte gauche, dans le hall commun, communiquant à l’appartement par un escalier particulier
1er étage : un appartement comprenant : entrée – trois chambres – dégagement – salle de bains et W.C.
1er sous-sol : un fournil communiquant avec la boutique par un escalier particulier
Sous-sol : une cave
2ème sous-sol : une cave”.

Suivant acte sous seing privé du 04 avril 2013, la société IJDIGUINE a cédé le fonds de commerce exploité dans les lieux loués, incluant le droit au bail, à la société LA FAMILLE.

A l’échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire du 30 juin 2020, M. [R] [K] a fait signifier à la société LA FAMILLE un congé pour le 31 décembre 2020, offrant le renouvellement de son bail commercial à compter du 1er janvier 2021 moyennant le versement d’un loyer annuel qu’il sollicitait de porter à la somme de 28.000 euros en principal.

Par acte d’huissier du 18 janvier 2021, la société LA FAMILLE a accepté le principe du renouvellement de bail offert, mais a contesté le loyer revendiqué par le bailleur.

Faisant suite à leur mémoire préalable du 27 décembre 2022, M. [R] [K] et M. [Q] [K] ont fait assigner la société LA FAMILLE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris le 05 juillet 2023 aux fins principalement de voir fixer le loyer annuel du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à la somme de 30.793 euros hors taxes et hors charges.

La société LA FAMILLE a notifié aux demandeurs, les 08 et 14 février 2024, un mémoire tendant à voir déclarer M. [Q] [K] irrecevable en ses demandes et, sur le fond, à voir fixer le loyer annuel du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à la somme de 12.215 euros en principal, ou à défaut, à voir ordonner subsidiairement une expertise judiciaire.

Par jugement en date du 04 juin 2024, le juge des loyers commerciaux a notamment :
– déclaré M. [Q] [K] irrecevable en ses demandes,
– constaté le principe du renouvellement du bail commercial liant, d’une part, M. [R] [K] et, d’autre part, la société LA FAMILLE, portant sur les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4], à effet du 1er janvier 2021,
– dit que le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative en raison de la durée du bail expiré, supérieure à douze années,
– ordonné, avant dire-droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, une expertise judiciaire aux frais avancés du bailleur, confiée à M. [G] [J] avec pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2021,
– fixé le loyer provisionnel dû pour la durée de l’instance par la société LA FAMILLE au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,
– réservé les dépens.

M. [J] a établi son rapport le 15 octobre 2025. Il est d’avis que la valeur locative annuelle des locaux peut être évaluée à la somme de 28.000 euros au 1er janvier 2021, correspondant, pour la partie commerciale, à une surface pondérée de 37,60 m²p, un prix unitaire de 500 euros/m²p/an, une majoration de 2% au titre du droit d’étalage, et pour le logement, à une surface utile de 45,23 m²u et un prix unitaire de 18 euros/m²u/mois, outre la déduction au réel de la taxe foncière d’un montant de 930 euros.

Aux termes de son dernier mémoire, notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été reçu le 30 avril 2024 et par voie électronique, M. [Q] [K], venant aux droits de feu M. [R] [K] décédé le 1er novembre 2024, demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,
FIXER le prix du loyer du bail renouvelé des locaux sis [Adresse 5] à 28.000 € HT/HC/an à compter du 1er janvier 2021,

JUGER que l’arriéré de loyer portera intérêt au profit de Monsieur [K] à compter du 1er janvier 2021,

JUGER que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

En tout état de cause,
DEBOUTER la SARL LA FAMILLE de toutes ses demandes,

CONDAMNER la SARL LA FAMILLE à payer à Monsieur [K] la somme de 6.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la SARL LA FAMILLE en tous les dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de la SELARL HSA & Associés.

Selon dernier mémoire notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été reçu le 02 juillet 2026 et par voie électronique, la société LA FAMILLE demande au juge des loyers commerciaux de :

ENTERINER le rapport de l’expert en ce qu’il s’agit du renouvellement du bail commercial fixé à la valeur locative au 1er janvier 2021 par le mécanisme du déplafonnement conformément à l’article L145-33 du Code de Commerce pour un local commercial d’une superficie pondérée à 37,60m²,

DEBOUTER le bailleur de ces demandes, fins et conclusions,

S’ECARTER du rapport en ce qui concerne les désaccords persistants vis-à-vis des manquements, des coefficients appliqués, des références choisies, du prix du mètre carré, des faibles hauteurs des passages et de la superficie habitable du logement de 40,71m² et non pas de 45,23m²,

Y faisant droit,

Au principal :
En ce qui concerne le local :
FIXER le coefficient de la zone d’angle a 1, 05 au lieu de 1,1 particulièrement généreux compte tenu de l’absence totale de l’effet vitrine, l’angle étant amputé par les poteaux structurant l’immeuble la clientèle ne venant pas de cette rue peu fréquentée et lugubre,

FIXER le coefficient du premier sous – sol à 0, 15 eu égard à la hauteur sous plafond, aux conditions d’accès et l’utilisation qui en est faite au lieu de 0, 20 conformément à la Chartre de l’expertise en estimation immobilière (5ème édition 2017) en rappelant que le vestiaire et le bloc sanitaire est accessible avec un passage de très faible hauteur 1,34 m,

FIXER le coefficient de 0,05 du second sous-sol non relié nécessitant l’emprunt de l’escalier commun hélicoïdal de 0,90 de large en rejetant la demande du bailleur,

FIXER la valeur locative unitaire du mètres carré pondéré par an à 350 euros au lieu de 500 euros,

RETENIR ET FIXER la minoration au titre de l’impôt foncier à 1385 euros en ce qu’elle constitue une charge exorbitante du droit commun et qu’une clause spécifique est nécessaire pour opérer un tel transfert de charge,

REJETER la majoration au titre du droit d’étalage incohérente avec la configuration de l’espèce, modeste de 0,60 sur 1,50 sans toit, ni mur revêtant un caractère exceptionnel en application des dispositions légales,

REJETER l’analyse erronée consistant à soutenir qu’il y a « pérennisation d’installation », l’emplacement n’étant ni touristique, ni doté de parking et le quartier ne s’y prétend pas,

En ce qui concerne le logement :
REJETER toute valorisation du prix mensuel par mètre carré pour indécence, insalubrité du logement et impossibilité d’établir un diagnostic de performance énergétique, absence d’équipement,

En conséquence,
FIXER la valeur locative brute du local commercial à 13.160 euros sans majoration sur la base de 350 euros du mètre carré pondéré par an au lieu de 18.800 euros sans majoration sur la base de 500 euros du mètre carré pondéré par an,

Subsidiairement :
FIXER sur la base de 500 euros du mètre carré pondéré par an, le nouveau loyer commercial revalorisé en excluant pour considération d’ordre public la partie habitation impropre à l’usage auquel elle est destinée à hauteur de 18.988 euros HT/HC -sans droit de terrasse – par an non pas à hauteur de 19.178 euros incluant un droit de terrasse à 1,02%,
FIXER à 1% la majoration retenue au titre du droit d’étalage par essence précaire et non pas à 2 %

FIXER la minoration au titre de l’impôt foncier à 992 euros ( – 1385 euros – 393 euros (montant de la TEOM) et non pas minorer de la somme de 864 euros dans la mesure où les frais de gestion et autres taxes doivent venir en déduction,

Très subsidiairement : si par extraordinaire le caractère indécent et insalubre de l’habitat n’était pas retenu par le juge des loyers
FIXER la superficie Loi Carrez à 40,71m² de la partie habitation selon diagnostic de janvier 2026 et non pas à 45,23m²,

FIXER la valeur locative du logement sur la base de 8,80 euros le mètre carré pour une surface habitable de 40, 71m² soit la somme mensuelle de 358,24 euros et annuelle de 4298, 97 arrondie à 4300 euros,

FIXER le nouveau loyer revalorisé en INTÉGRANT le logement à hauteur de 17.460 euros (4300 euros et 13.160 euros) /HT/HC/an avec déduction de la taxe foncière à hauteur de 930 euros soit 16.530 euros au lieu de 28.000 euros avant application des correctifs de la valeur locative,

CONDAMNER le bailleur au paiement de trois mille euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNER ce que de droit sur les dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires précités des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens.

L’affaire, fixée pour plaidoiries à l’audience du 16 septembre 2026, a été mise en délibéré au 21 octobre 2026.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement relevé que les demandes de la défenderesse relatives aux surfaces de la partie commerciale de ses locaux, d’une part, et du logement, d’autre part, ainsi qu’aux prix unitaires afférents, aux majorations et minorations figurant dans le dispositif de son mémoire, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais la redite des moyens invoqués à l’appui de la demande de fixation du loyer du bail renouvelé dont est saisi le juge des loyers commerciaux. Celles-ci seront donc examinées comme telles dans les motifs du présent jugement.

Par ailleurs, si M. [Q] [K] avait été déclaré irrecevable en ses demandes dans le jugement du 04 juin 2024, il convient de tenir compte de ce qu’il vient désormais aux droits de M. [R] [K] décédé en cours
d’expertise.

I- Sur le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021

M. [Q] [K] sollicite que le loyer annuel du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative à la somme de 28.000 euros en principal. Il fait siennes les conclusions de l’expert judiciaire, qui a retenu, pour la partie commerciale, une surface pondérée de 37,60 m²p, un prix unitaire de 500 euros/m²p/an et une majoration de 2% au titre du droit de terrasse, d’une part, et, pour le logement, une surface utile de 45,23 m²u et un prix unitaire de 18 euros/m²u/mois, d’autre part, outre un abattement du montant de la taxe foncière de 930 euros au réel.
En réponse à la défenderesse qui conteste tant les surfaces locatives, que les prix unitaires, les majoration et abattement proposés, il fait valoir essentiellement qu’elle n’a pas contesté les surfaces réelles, ni critiqué l’immeuble jusqu’au dépôt du dépôt du rapport d’expertise judiciaire. Il estime que les surfaces calculées par le diagnostiqueur mandaté par la locataire et non par un géomètre-expert, ne sauraient remettre en cause celles discutées devant M. [J], d’autant que son chiffrage s’avère partiel. Il ajoute que la pondération des surfaces commerciales est conforme aux préconisations de la Charte en évaluation immobilière et que le prix unitaire a été objectivement défini à partir de références issues tant de nouvelles locations, que de renouvellements amiables et de fixations judiciaires, en tenant compte de l’emplacement et des caractéristiques des locaux. Il rappelle aussi que la majoration pour droit de terrasse ou d’étalage est d’usage. Concernant le logement accessible notamment depuis les parties communes, il déclare que les loyers de comparaison sont pertinents. Il précise que l’expert judiciaire a tenu compte de son défaut d’entretien par la locataire, qui n’a jamais informé le bailleur d’un quelconque désordre. Il insiste sur le fait qu’elle a, sans autorisation, fait couler une dalle de béton pour créer une zone de stockage de denrées congelées dans cet appartement, après avoir supprimé la salle de bain et bouché les différents exutoires, de sorte qu’elle ne peut reprocher cette situation à son bailleur. Enfin, il affirme que le redevable de la taxe sur les ordures ménagères étant le locataire, il ne peut prétendre à aucun abattement à ce titre, seule le transfert de la taxe foncière pouvant donner lieu à minoration de la valeur locative brute.

La société LA FAMILLE résiste à cette prétention et sollicite, reconventionnellement que le loyer annuel du bail renouvelé au 1er janvier 2021 soit fixé à la valeur locative à la somme de 13.160 euros hors taxes et hors charges, à titre principal, à la somme de 18.988 euros hors taxes et hors charges, à titre subsidiaire, et à la somme de 17.460 euros hors taxes et hors charges à titre infiniment subsidiaire.
Elle conteste tant les surfaces retenues par l’expert judiciaire, que le prix unitaire proposé, ainsi que la majoration pour droit d’étalage dont elle souligne la précarité, et revendique un abattement de 1.385 euros au titre de la taxe foncière qui lui est refacturée. Elle considère que les coefficients de pondération appliqués aux surfaces commerciales sont trop élevés et qu’ils ne tiennent pas compte de l’absence d’effet vitrine pour la zone d’angle non plus que des contraintes d’accès et d’exploitation concernant le sous-sol. Elle revendique un prix unitaire de 350 euros/m²p/an pour la boutique et s’oppose à la valorisation de la partie habitation, arguant d’un état d’indécence et d’insalubrité, ainsi que de l’absence d’équipements. Elle déclare également que si la majoration au titre du droit d’étalage était retenue, elle ne saurait excéder 1% de la valeur locative brute. Enfin, elle requiert un abattement au titre de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui s’analysent en des charges exorbitantes du droit commun.

En l’espèce, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de la durée du bail expiré, supérieure à douze années, ainsi que retenu par le juge des loyers commerciaux dans son jugement du 04 juin 2024, ce que les parties ne contestent pas.

Sur les règles et principes applicables

Aux termes de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux à renouveler doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d’accord entre les parties, la valeur locative est déterminée d’après :
1/ les caractéristiques du local considéré ;
2/ la destination des lieux ;
3/ les obligations respectives des parties ;
4/ les facteurs locaux de commercialité ;
5/ les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article R145-3 dudit code précise que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :
1° de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;
4° de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5° de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’article R145-6 du même code ajoute que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’article R145-7 du même code indique que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Selon l’article R145-8 du même code, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Enfin, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur les caractéristiques des lieux loués

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire établi par M. [J] que les locaux donnés à bail :

– sont situés [Adresse 3] à [Localité 4], longue artère à double sens de circulation automobile qui relie l’[Adresse 6] au [Adresse 7], en secteur résidentiel dense et populaire, dans la zone « [Localité 5] 5 », qui comptabilise 1.565 ménages, constitués principalement de personnes vivant seules, avec une majorité de retraités, 50% de la population ayant plus de 40 ans ;

– sont implantés dans la section comprise entre la [Adresse 8] et la [Adresse 9], bien desservie par les transports en commun (lignes de métro 2,5,7 et 7b, outre de nombreuses lignes de bus) et bénéficiant d’une commercialité active, principalement vouée aux commerces de proximité, au voisinage d’enseignes nationales, sur le côté pair de l’artère, là où le flux de chalands piétons est le plus important ;

– dépendent d’un immeuble à l’angle de l’[Adresse 10] et du [Adresse 11], de construction ancienne (façade sous enduit), élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée, de quatre étages droits, d’un cinquième étage en retrait d’un balcon filant et d’un sixième étage mansardé sous toiture de zinc ;

– se composent (1) d’une boutique accessible aux personnes à mobilité réduite par une rampe amovible située à gauche de l’entrée de l’immeuble depuis le passage de Flandre dotée d’un linéaire de façade largement vitrée en angle de 9 mètres environ lui conférant une bonne visibilité notamment depuis la sortie de la station de métro [Etablissement 1] de la ligne 7, comprenant, au rez-de-chaussée, accessible depuis l’[Adresse 10] par une porte vitrée coulissante automatique, en contre-haut d’une petite marche, une aire de vente de configuration rectangulaire et régulière qui distribue un comptoir de vente et, à l’arrière, une cuisine accessible depuis le passage de Flandre éclairée sur rue par une fenêtre barreaudée (sol carrelé, murs et contre-cloisons peints, revêtement bois, murs carrelés, faux plafond en dalles minérales et éclairage par spots encastrés, gaine d’extraction et climatisation réversible) ; au premier sous-sol, accessible depuis la cuisine par un escalier quart-tournant, un fournil avec chambre froide, un laboratoire de production, des vestiaires avec douche et bloc sanitaire et au second-sous-sol, accessible depuis les parties communes de l’immeuble par un escalier hélicoïdal, une cave voûtée à usage de stockage étroit et en longueur ( sol carrelé, murs carrelés et plafond peint avec éclairage par rampes de néons), le tout en assez bon état d’entretien apparent et (2) d’un appartement au premier étage accessible depuis les parties communes de l’immeuble par une porte sécurisée ainsi que par un escalier intérieur situé dans la cuisine constitué d’une entrée, d’un bloc sanitaire, d’un dégagement, de deux chambres éclairées sur l’avenue de Flandre, d’un séjour éclairé en double exposition sur l’[Adresse 10] et le Passage de Flandre et d’une cuisine éclairée sur l’[Adresse 10] (sol carrelé et parqueté, murs peints et carrelés, huisseries anciennes pvc portant double vitrage dans le séjour et la cuisine et bois portant simple vitrage dans les chambres, ballon d’eau chaude électrique) ;

– sont bien adaptés à la destination contractuelle.

Sur la surface locative

M. [J] a procédé à la pondération des surfaces à partir des plans dressés par le Cabinet APRODIAG, géomètre-expert, en date du 06 janvier 2023. Il a ainsi retenu une surface réelle de 92,27 m²u pour le local commercial et de 45,23 m²u pour le logement.

Il a procédé à la pondération de la surface des locaux commerciaux en appliquant les coefficients de pondération recommandés par la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (5ème édition- mars 2017 – mise à jour au 11 novembre 2019). Il est d’avis que la surface pondérée ressort à 37,60 m²p pour la partie commerciale, aucune pondération de la surface du logement n’étant pratiquée s’agissant d’un appartement accessible par les parties communes de l’immeuble.

La surface de la partie boutique a été pondérée par l’expert judiciaire, comme suit :

Rez-de-chaussée :
Zone d’angle 10,00 m²u 11,00 m²p (coef. de pond. 1,10)

Première zone sur 5 mètres de profondeur 10,45 m²u 10,45 m²p (coef. de pond. 1)
environ depuis l’[Adresse 10]

Annexes diverses (cuisine) 12,45 m²u 4,98 m²p (coef. de pond. 0,40)

Premier sous-sol relié par escalier :
Annexes diverses (laboratoire, sanitaire, 54,70 m²u 10,94 m²p (coef. de pond. 0,20)
salle d’eau)

Deuxième sous-sol non relié accessible depuis les parties communes de l’immeuble :
Caves voûtées 4,67 m²u 0,23 m²p (coef. de pond. 0,05)

Total 92,27 m²u 37,60 m²p.

M. [Q] [K] acquiesce aux conclusions de l’expert judiciaire tant pour la surface locative pondérée retenue pour la partie commerciale que pour la surface locative utile retenue pour la partie habitation.

La société LA FAMILLE conteste la pondération des surfaces proposée par l’expert judiciaire pour la partie commerciale. D’une part, elle critique le coefficient de 1,10 appliqué à la zone d’angle du rez-de-chaussée, qu’elle estime trop généreux en l’absence d’un véritable effet vitrine, l’angle étant obstrué par des poteaux porteurs et donnant sur le passage de Flandre. Elle propose de lui substituer un coefficient de 1,05. D’autre part, elle s’oppose au coefficient de 0,20 retenu pour le premier sous-sol, sollicitant l’application d’un coefficient de 0,15 au regard de la hauteur sous plafond, des conditions d’accès et de son utilisation, en soulignant notamment que l’accès au vestiaire et au bloc sanitaire s’effectue par un passage d’une hauteur réduite à 1,34m.

Au soutien de ses prétentions, la société LA FAMILLE produit un diagnostic établi par la société DIAGADOM. Le bailleur conteste cette pièce, soutenant que pour remettre en cause valablement les surfaces, la locataire aurait dû solliciter l’intervention d’un géomètre-expert dans le cadre de l’expertise judiciaire, au lieu de verser après le dépôt du rapport un relevé établi par un simple diagnostiqueur.

L’expert judiciaire rappelle pour sa part que les coefficients préconisés par la charte de l’expertise pour la zone d’angle sont compris entre 1,10 et 1,30, de sorte que le coefficient de 1,10 constitue un minimum adéquat. Concernant le premier sous-sol, l’expert estime que la hauteur sous plafond réduite entre deux pièces ne doit pas pénaliser l’intégralité de la surface, ce qui justifie le maintien du coefficient de 0,20.

C’est à juste titre que l’expert judiciaire a retenu le coefficient de 1,10 pour la zone d’angle dès lors qu’il correspond au minimum préconisé par la charte de l’expertise, ainsi que le coefficient de 0,20 pour le premier sous-sol étant donné que les contraintes de hauteur sont déjà intégrées dans la décote significative appliquée aux annexes en sous-sol et que les locaux demeurent parfaitement exploitables pour les besoins de l’activité. 

Ces pondérations, conformes aux usages et adaptées en ce qu’elles tiennent compte de la configuration particulière des lieux loués, seront donc retenus.

La surface pondérée de la partie boutique sera par conséquent fixée à 37,60 m²p pour une surface utile de 92,27m²u.

Aucune des deux parties ne contestant les conclusions de l’expert quant à la surface de l’appartement, il convient de retenir la surface utile de 45,23m².

Sur le prix unitaire

* Pour la partie boutique

Dans le cadre de la méthode par comparaison, M. [J] a procédé à l’étude de dix-huit références correspondant à onze locations nouvelles (de 318 euros/m²p/an à 797 euros/m²p/an), quatre renouvellements amiables (de 309 euros/m²p/an à 566 euros/m²p/an) et trois fixations judiciaires (de 378 euros/m²p/an à 560 euros/m²p/an).

Compte tenu de l’implantation des locaux dans un quartier résidentiel dense, de leur emplacement sur une artère commerçante et passante offrant une belle visibilité, de leur proximité immédiate avec une station de métro, d’une destination contractuelle adaptée et de l’atout que représente la jouissance d’un logement pour un commerce aux horaires élargis, tout en prenant en compte le contexte économique encore fragile en sortie de crise sanitaire, l’expert judiciaire a proposé une valeur locative de 500 euros/m²p/an.

M. [Q] [K] souscrit au prix unitaire évalué par l’expert judiciaire. La société LA FAMILLE sollicite quant à elle qu’il soit retenu une valeur locative de 350 euros/m²p/an. Elle conteste en premier lieu les références retenues par l’expert judiciaire, soutenant qu’une activité de boulangerie ne saurait être comparée à des commerces de banque, d’assurance ou de parfumerie, lesquels disposent d’une capacité contributive et d’un taux d’effort nettement supérieurs. Elle fait aussi valoir que la majorité de ces références se situent en dehors de la zone géographique des locaux litigieux et bénéficient d’emplacements commercialement plus avantageux, notamment aux abords de la station de métro « [Etablissement 2] » ou du parc [Localité 6], caractérisés par un flux de chalands plus dense. En outre, elle explique que son activité repose essentiellement sur la population résidente et que le quartier souffre d’une forte insécurité liée au narcotrafic dont les articles de presse se font l’écho. Elle insiste sur le fait qu’un homicide est survenu en 2022 devant son établissement. Elle mentionne encore la suppression de 30% des places de stationnement sur l’[Adresse 10] par la municipalité depuis 2019, à l’origine d’une baisse significative de la fréquentation automobile. Enfin, elle reproche à l’expert judiciaire de ne pas avoir pris en considération la destination des lieux et le montant du panier moyen propre à ce type de commerce, dans un contexte d’augmentation marquée des coûts de l’énergie.

Aux termes deson rapport, l’expert judiciaire indique avoir déjà intégré dans la fixation du prix unitaire les écarts d’activités plus valorisantes ainsi que la différence de superficie des locaux en comparaison. Il déclare que la destination contractuelle est certes moins valorisante que d’autres activités, mais qu’elle demeure parfaitement adaptée à l’emplacement situé en secteur résidentiel dense et à la sortie du métro. Il ajoute que si les références comparatives ne se situent pas toutes dans le périmètre des locaux litigieux, elles demeurent valables pour apprécier le marché local au sein d’un même secteur d’achalandage. De surcroît, il souligne que la proximité directe d’une station de métro au pied de l’immeuble confère au local une visibilité et un flux de chalandise important qui bénéficient pleinement à un commerce de bouche.

Par ailleurs, les pièces produites relatives à l’insécurité du quartier et aux difficultés de stationnement, bien que matérialisant de réelles contraintes, sont insuffisantes à caractériser une dégradation de la commercialité du quartier de nature à fonder une décote supplémentaire, ces éléments étant de fait appréhendé dans le prix unitaire moyen retenu par l’expert.

Etant rappelé, de première part, que les événements postérieurs à la date du renouvellement du bail ne peuvent être pris en compte; de deuxième part, qu’en application de l’alinéa 2 de l’article R145-7 du code de commerce précité, à défaut d’équivalence les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces peuvent être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence; et de troisième part, que la valeur locative ne peut être estimée en se référant à la valeur arithmétique moyenne des loyers de référence sélectionnés, les critiques de la locataire sont dénuées de fondement.

En l’espèce, au regard de toutes les observations susvisées, des références analysées et de la localisation des locaux dans un environnement adapté à l’activité, le prix unitaire proposé par l’expert judiciaire de 500 euros/m²p/an apparaît adapté et sera donc retenu.

Par conséquent, la valeur locative annuelle brute de la partie commerciale des locaux est fixée à la somme de 18.800 euros (37,60 m²p X 500 euros/m²p/an).

* Pour l’appartement

Concernant l’appartement, l’expert judiciaire a indiqué que les loyers médians de marché de référence des logements dans le secteur considéré se situent dans une fourchette comprise entre 11,6 euros/m²/mois (soit 139,20 euros/m²/an) et 19,8 euros/m²/mois (soit 237,60 euros/m²/an) pour un loyer de référence de 16,5 euros/m²/mois (soit 198 euros/m²/an).

Il a procédé à l’analyse de vingt référence pour des logements situés à proximité du local dont les prix au m² oscillent entre 16,04 euros/m²/mois et 33,33 euros/m²/mois, soit un prix moyen de 27,14/m²/mois.

Compte tenu de ce que l’appartement se situe dans un secteur bien desservi par les transports publics et bénéficie de l’avantage d’un double accès depuis le commerce, bien que celui-ci s’avère difficile, et par les parties communes, mais aussi de ce que qu’il donne sur un axe passant générateur de nuisances sonores et est équipé d’huisseries en partie anciennes et dotées de simple vitrage, l’expert judiciaire a proposé de retenir une valeur de 18 euros/m²/mois, soit 216 euros/m²/an.

M. [Q] [K] ne conteste pas le prix au m² apprécié par l’expert judiciaire. Il estime que la locataire est mal fondée à se prévaloir de l’absence de salle d’eau dès lors qu’elle a elle-même supprimé cette installation en cours de bail, sans autorisation ni information préalable au bailleur, créant ainsi la situation qu’elle dénonce. S’agissant de l’état général de l’appartement, il affirme que sa dégradation résulte d’un défaut d’entretien imputable à la seule locataire.

La société LA FAMILLE soutient de son côté que la valeur locative de la partie habitation a été surestimée par l’expert judiciaire. Elle considère, d’une part, que les références retenues correspondent à des biens situés dans de meilleurs emplacements, de qualité nettement supérieure et dotés d’annexes ou d’agréments. Elle déclare que la valeur locative d’un logement lié à un bail commercial reste par nature inférieure à celle du marché résidentiel. D’autre part, elle affirme que l’évaluation proposée ne tient pas compte de la configuration objective et de la vétusté des lieux. Elle invoque l’absence de prises en compte de plusieurs risques majeurs (électrique et intoxication au plomb) ainsi que de nombreuses non-conformités, matérialisées notamment par l’absence de salle d’eau, un escalier d’accès instable, des traces d’humidité et d’infiltrations, un défaut de ventilation et l’absence de dispositif anti-incendie. Elle estime démontrer l’état dégradé du logement, en versant différentes photographies.

Toutefois, ces clichés non contradictoires, n’ont pas date certaine et ils sont insuffisant à caractériser les faits imputés au bailleur.

En outre, en réponse au Dire de la locataire, l’expert judiciaire a maintenu sa position, rappelant que le loyer mensuel en résultant, soit 814 euros (18 euros/m²/mois), demeure modéré et conforme aux spécificités du logement et aux données comparatives du secteur.

M. [J] apparaît avoir justement pris en compte les contraintes objectives du bien en proposant de fixer la valeur unitaire à 18 euros/m²/mois, s’agissant d’une valeur située dans la fourchette basse de ses comparaisons, qui tient compte du statut particulier de l’appartement lié à un bail commercial ainsi que de la configuration des lieux et de ses installations, outre les contraintes sécuritaires du quartier.

Il convient en conséquence de retenir l’évaluation proposée par l’expert judiciaire, qui apparaît adaptée et de fixer la valeur locative de l’appartement à la somme annuelle de 9.774 euros hors taxes et hors charges (soit 18 euros/m²/mois x 45,25m² x 12 mois).

Sur les abattements et majorations

Sur la taxe foncière et la taxe sur les ordures ménagères

L’expert judiciaire propose de déduire la taxe foncière de la valeur locative brute à hauteur de 930 euros, montant résultant de l’avis d’imposition 2021, sa refacturation au preneur constituant une clause exorbitante du droit commun puisque le bailleur en est le redevable légal en sa qualité de propriétaire.

Les parties s’accordent sur cet abattement qui sera donc appliqué.

L’expert judiciaire a en revanche refusé de déduire la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de la valeur locative brute considérant que celle-ci relevait des charges incombant au preneur à bail bénéficiaire de ce service.

La société LA FAMILLE soutient que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères constitue une charge exorbitante de droit commun devant être déduite de la valeur locative, ce que M. [Q] [K] conteste.

Cependant, bien qu’appelée avec la taxe foncière, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est, par nature, une charge récupérable sur le locataire qui bénéficie de ce service au même titre que les charges locatives.

Il s’ensuit qu’elle en suit le régime et ne peut faire l’objet d’un abattement, sa facturation ne découlant pas d’une clause exorbitante du droit commun.

En conséquence, il n’y a pas lieu de procéder à la déduction de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de la valeur locative, et que seule le montant de la taxe foncière au réel, soit 930 euros viendra en déduction de celle-ci.

Sur la majoration au titre du droit d’étalage

L’expert judiciaire préconise une majoration de 2% de la valeur locative au titre du droit d’étalage sur le domaine public dont bénéficie la société LA FAMILLE devant les locaux,soulignant que, malgré sa surface modeste de 0,90m², cet étalage procure au commerce une visibilité et un point de vente additionnel particulièrement avantageux en raison de sa proximité immédiate avec la sortie du métro.

M. [Q] [K] acquiesce à la majoration de 2% proposée.

La société LA FAMILLE conteste quant à elle toute majoration au titre du droit d’étalage. Elle explique que l’étalage est petit et présente un caractère strictement saisonnier, limité à la vente occasionnelle de glaces en période estivale. Elle ajoute que cette autorisation d’occupation temporaire relève de la seule collectivité publique, à laquelle elle verse directement une redevance, et ne procède aucunement des qualités de la façade ou d’un avantage consenti par le bailleur. Enfin, elle affirmant que la récurrence des incivilités, de la mendicité et des trafics de stupéfiants dans le secteur fait obstacle à l’installation effective d’un présentoir de vente. Subsidiairement, elle requiert que ladite majoration soit limitée à 1% de la valeur locative brute.

Il est constant que l’exploitation d’une terrasse ou d’un droit d’étalage devant un local commercial, sur la voie publique en vertu d’une autorisation municipale donnant à lieu à redevance, est susceptible de fonder une majoration de la valeur locative en ce qu’elle améliore la commercialité du fonds exploité dans les lieux loués.

Le majoration usuellement appliquée varie entre 2% et 5%, pouvant atteindre 10% ou plus selon les cas.

En l’espèce, l’autorisation d’étalage confère une visibilité accrue pour l’activité de «boulangerie – pâtisserie – confiserie – glaces», en particulier pour le flux de chalandise sortant de la station de métro dont l’expert a souligné la proximité.

L’expert a tenu compte de ce que l’étalage porte sur une surface particulièrement réduite, dépourvue d’installation permanente ou d’assises, et limitée à une activité ponctuelle et saisonnière de vente de glaces.

Aussi, la majoration de 2% de la valeur locative brute, qu’il propose, qui apparaît adaptée, sera retenue.
*

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, le loyer annuel du bail renouvelé au 1er janvier 2021 sera fixé à la valeur locative à la somme arrondie de 28.000 euros en principal (37,60 m²p X 500 euros/m²p/an X 1,02) + 9.774 – 930 euros).

II- Sur les intérêts au taux légal et leur capitalisation

M. [K] sollicite que les intérêts au taux légal dus sur le différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé courent à compter du 1er janvier 2021 et qu’ils soient capitalisés lorsqu’ils seront échus pour une année entière.

La société LA FAMILLE conclut rejet de l’ensemble de ses prétentions.

En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, applicable à la procédure écrite sur mémoires devant le juge des loyers commerciaux, les écritures des parties doivent formuler expressément leurs prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Elles comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Il n’est statué que sur les prétentions énoncées au dispositif et ne sont examinés que « les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ».

En l’espèce, dans la partie « discussion » de son mémoire, M. [K] n’articule aucun moyen en fait ou en droit à l’appui de ses demandes respectives relatives aux intérêts au taux légal qui devraient, selon lui, courir à compter de la date du renouvellement de son bail et à leur capitalisation.

Ses demandes seront donc rejetées.

III- Sur les mesures accessoires

Chacune des parties ayant intérêt à la fixation du loyer en renouvellement à la valeur locative, les dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise seront partagés entre elles par moitié en application de l’article 696 du code de procédure civile. La demande de M. [K] fondée sur l’article 699 du même code est, dès lors, sans objet.

Les circonstances de l’espèce et l’équité commandent en outre de dire que chacune des parties conservera la charge les frais irrépétibles qu’elle a exposé pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Leurs demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE à la valeur locative à la somme de 28.000 euros (vingt-huit mille euros) hors charges et hors taxes, le loyer annuel du bail renouvelé au 1er janvier 2021 entre M. [Q] [K], venant aux droits de feu M. [R] [K], et la SARL LA FAMILLE au titre des locaux situés au rez-de-chaussée, au premier étage et au sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4],

DEBOUTE M. [Q] [K], venant aux droits de feu M. [R] [K], de ses demandes tendant à voir ordonner que les intérêts au taux légal dus sur le différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé courront à compter du 1er janvier 2021 et qu’ils seront capitalisés lorsqu’ils seront échus pour une année entière,

REJETTE les demandes respectives des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE que les dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire conduite par M. [J], seront supportés par moitié entre les parties, et en tant que de besoin les y condamne,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 21 Octobre 2026

La Greffière La Présidente
M. PLURIEL E. ALVES