Charges de copropriété impayées : preuve de la créance et refus des dommages-intérêts pour préjudice non démontré

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire doit participer aux charges, fonds de travaux et travaux régulièrement votés. L’obligation devient exigible lorsque les comptes sont approuvés par l’assemblée générale et qu’aucun recours n’est formé dans le délai de l’article 42. Les appels provisionnels constituent une créance certaine, liquide et exigible au sens de l’article 35 du décret du 17 mars 1967. Le syndicat doit toutefois prouver sa créance conformément à l’article 1353 du code civil.

La production du justificatif de propriété, du décompte, des appels, du contrat de syndic, des procès-verbaux d’assemblées générales et des attestations de non-recours a permis d’établir la dette et son exigibilité. L’absence de paiement libératoire a justifié la condamnation au principal, avec intérêts selon l’article 1236-1 du code civil.

Les dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires supposent, conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, un préjudice indépendant causé par la mauvaise foi du débiteur. La privation de trésorerie, non accompagnée de difficultés démontrées ou d’appels de fonds exceptionnels, ne suffit pas. La bonne foi étant présumée en vertu de l’article 2274, la demande indemnitaire a été rejetée. La partie perdante reste tenue aux dépens et à l’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

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Le syndicat des copropriétaires a obtenu le paiement des charges, cotisations au fonds de travaux et travaux votés dus par la SCI ZEART, avec les intérêts. La défenderesse n’ayant produit aucun justificatif de règlement, la créance principale a été retenue. Les dommages-intérêts ont toutefois été refusés, aucun préjudice distinct du retard ni mauvaise foi du débiteur n’étant démontré.

La S.C.I. ZEART, propriétaire de deux lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, n’a pas réglé des charges, des cotisations au fonds de travaux et des travaux votés. Le syndicat des copropriétaires l’a assignée en paiement d’une somme arrêtée au 20 janvier 2026, ainsi qu’en dommages-intérêts et au titre des frais irrépétibles.

La défenderesse n’a comparu ni n’a produit de justificatif de paiement. Le syndicat a versé un justificatif de propriété, un décompte, les appels correspondants, le contrat de syndic, les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes et budgets, ainsi que les attestations de non-recours.

La juridiction a retenu la créance principale et les intérêts, mais a rejeté les dommages-intérêts faute de preuve d’un préjudice indépendant du retard et de la mauvaise foi du débiteur.

• Établir la propriété des lots soumis à la copropriété
• Produire un décompte précis des sommes réclamées
• Justifier les appels de charges, fonds de travaux et travaux
• Établir l’approbation des comptes et budgets par les assemblées générales
• Produire les attestations d’absence de recours contre ces assemblées
• Apporter la preuve d’un paiement ou d’une contestation pour écarter la dette
• Démontrer un préjudice indépendant et la mauvaise foi pour obtenir réparation

• Justificatif de propriété des lots
• Décompte individuel arrêté au 20 janvier 2026
• Appels de charges, fonds de travaux et travaux
• Procès-verbaux des assemblées générales
• Attestations de non-recours
• Mise en demeure du 18 septembre 2025

Le débiteur copropriétaire doit régler la créance principale avec intérêts, les dépens et l’indemnité accordée au titre des frais irrépétibles. Le syndicat obtient le recouvrement des sommes justifiées, mais ne peut obtenir une indemnisation supplémentaire sans preuve d’un préjudice indépendant et de la mauvaise foi.

• Condamnation du débiteur à 2 845,44 euros
• Application des intérêts légaux selon les échéances retenues
• Rejet de la demande de dommages-intérêts
• Condamnation aux dépens et à 500 euros au titre de l’article 700
• Exécution provisoire de plein droit du jugement

À faire

• Vérifier la propriété et les lots concernés
• Établir un décompte chronologique et détaillé
• Réunir appels, budgets et procès-verbaux
• Obtenir les attestations de non-recours
• Adresser une mise en demeure documentée

À éviter

• Réclamer des travaux non votés
• Négliger la preuve de l’exigibilité
• Confondre retard et préjudice indépendant
• Affirmer la mauvaise foi sans éléments probants
• Omettre les paiements ou contestations intervenus

La preuve de la créance de charges de copropriété

Le syndicat doit établir la propriété des lots, le décompte, les appels de charges et de travaux, ainsi que l’approbation des comptes et budgets. Les attestations de non-recours contre les assemblées générales établissent l’exigibilité. L’absence de paiement libératoire n’étant pas contestée, la créance de 2 845,44 euros a été retenue.

L’exigibilité des appels et travaux de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fonde la participation aux charges. L’article 35 du décret du 17 mars 1967 qualifie les appels provisionnels de créance certaine, liquide et exigible. Les travaux hors budget prévisionnel doivent avoir été votés quant à leur principe, leur montant et leurs modalités de paiement, conformément à l’article 44 du même décret.

Les conditions des dommages-intérêts distincts

Selon l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, un préjudice indépendant du retard et la mauvaise foi doivent être démontrés. L’article 2274 présume la bonne foi. La seule privation de fonds nécessaires à la gestion de l’immeuble, sans difficultés de trésorerie ni appels exceptionnels établis, ne suffit pas.

Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Article 35 du décret du 17 mars 1967, Article 35-2 du décret du 17 mars 1967, Article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 1353 du Code civil, Article 1236-1 du Code civil, Article 1231-6 du Code civil, Article 2274 du Code civil, Article 472 du Code de procédure civile, Article 473 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile