TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

N° RG 26/51947 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCFFJ

N° : 2

Assignation du :
09 Mars 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 26 octobre 2026

par Charlotte de CABARRUS, 1ère Vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier.
DEMANDEURS

La S.A.S. SOCIETE ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE (SOGI)
[Adresse 1]
[Localité 2]

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic, la société SOGI S.A.S.
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentés par Me Rose-karine GHEBALI, avocat au barreau de PARIS – #E0608

DEFENDERESSE

La société FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE S.A.S.
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Maître Valérie ROSANO de la SELARL ROSANO & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #A0727

DÉBATS

A l’audience du 28 Septembre 2026, tenue publiquement, présidée par Charlotte de CABARRUS, 1ère Vice-présidente adjointe, assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier,

Par acte du 9 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] et la Société Orfila de gestion immobilière, syndic de cet immeuble, ont assigné en référé la société Foncia [Localité 1] Rive droite devant le président du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sur le fondement de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la communication d’archives du syndicat des copropriétaires relatives aux dernières années de gestion.

Aux termes de leurs conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 28 septembre 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé de l’immeuble situé [Adresse 5] et la Société Orfila de gestion immobilière demandent au juge des référés de :
« CONDAMNER la société FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE à remettre à la société SOGI, dans ses locaux sis [Adresse 1] à [Localité 4], sous astreinte de 500 euros par jour de retard et par pièce, à compter de l’expiration d’un délai de 8 jours suivant la signification de la décision à intervenir, les pièces suivantes au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] :
1. Pour le volet social
Pour l’employée de l’immeuble, Madame [G] :
● Les bulletins de paie pour la période 04/2024–03/2025
● Le contrat de travail signé ainsi que l’ensemble des avenants
● Le dossier formation
Pour Mme [F] employée permanente catégorie A :
● Le bulletin de paie de mars 2024
● Les bulletins de paie de mai et novembre 2025
● Le contrat de travail signé et ses avenants
● Le dossier de formation 
Concernant les remplaçantes :
● Les bulletins de paie de l’année 2025 pour Mme [D] et Mme [N].
Autres documents généraux pour tous les employés :
● RGD définitif 2024
● RGD définitif 2025
• Les charges sociales de 2021, 2022 et 2023
● Les charges sociales de janvier à mars 2024
● Les charges sociales des mois d’avril à octobre 2025 (incluant Madame [G])
2. Pour les volets comptable et juridique
● L’intégralité des factures fournisseurs (numériques ou papier) pour l’année 2021- 2022
● Pour l’exercice du 01/04/24 au 31/03/25, les factures correspondant aux règlements suivants :
– TOM pour -250.77 et
– 8.73 €
– PREL TEMPERLY 25/11/24 pour 5 727.63 €
– La taxe foncière 2025
– La facture [Z] du 12/08/2025 d’un montant de 993,05 €
– ENGIE [M] os REGULE s/ Avoir [M] 15/07/2025 pour 453,75 euros
● La feuille de présence à jour avec toutes les clés de charge juridique et technique
● La matrice cadastrale
● Le carnet d’entretien de l’immeuble
● Les modificatifs du règlement de copropriété
CONDAMNER la société FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE à payer à la société SOGI la somme de 750 euros au titre de la sommation interpellative réalisée ;
CONDAMNER la société FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE à payer au Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 7] et à la société SOGI, la somme de 7 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER la société FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE aux entiers dépens »

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Foncia [Localité 1] Rive droite demande au juge des référés de :
« JUGER que les pièces sollicitées dans le cadre de la transmission d’archives ont été remises au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 5] et au cabinet ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE.
JUGER que le cabinet FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE ne peut être tenu de transmettre des pièces introuvables et qu’il ne détient pas.
JUGER la demande du [Adresse 8] à [Localité 5] et du cabinet ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE sans objet.
DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 5] et le cabinet ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE de l’ensemble de leurs demandes de transmission des pièces sous astreinte.
DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 5] et le cabinet ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE de leur demande au titre de la sommation interpellative
DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 5] et le cabinet ORFILA GESTION IMMOBILIERE de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 5] représenté par son syndic le cabinet ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE et le cabinet ORFILA GESTION IMMOBILIERE à payer à la Société FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont le recouvrement sera poursuivi par la SELARL ROSANO ET ASSOCIES prise en la personne de Maître Valérie ROSANO, Avocat à la Cour, en application de l’article 699 du même code. »

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de communication de pièces

Aux termes de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

« En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.
Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. »

L’article 33 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l’article 33-1 du même décret dispose qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces.

Ainsi, l’article 33 dispose que « le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques.

Il délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux.

Il délivre dans les mêmes conditions, copies ou extraits des procès-verbaux, des décisions prises par voie de consultation dans les petites copropriétés, par un seul copropriétaire ou lors d’une réunion sans convocation préalable dans les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, ainsi que par le conseil syndical dans le cadre d’une délégation de pouvoirs. »

La charge de la preuve du respect des diligences prévues à l’article 18-2 de la loi pèse sur l’ancien syndic, qui doit remettre spontanément les documents qu’il détient.

Toutefois, l’ancien syndic ne peut être contraint à communiquer des documents qui ne sont pas en sa possession, étant rappelé que les fautes qu’il aurait commises en n’établissant pas ou en égarant des pièces qu’il aurait dû transmettre à son successeur sont susceptibles d’engager sa responsabilité civile.

En l’espèce, il est constant qu’à la date de l’assignation, la société Foncia [Localité 1] Rive droite n’avait pas transmis les documents sollicités par le nouveau syndic de la copropriété, la société Orphila de gestion immobilière, mais que plusieurs transmissions ont eu lieu en cours d’instance.

La défenderesse prétend avoir transmis certains documents sollicités par les demandeurs mais n’établit nullement cette communication, les pièces produites ne permettant pas de s’assurer d’une telle transmission qui est contestée par la demanderesse. Il y a donc lieu de faire droit à la demande de communication dans les termes du dispositif ci-après.
La société Foncia [Localité 1] rive droite ayant opposé une résistance à son obligation pourtant légalement prévue de communication des éléments de gestion appartenant au syndicat des copropriétaires, il y a lieu également de prononcer une astreinte dans les termes du dispositif ci-après.

S’agissant des documents que la société Foncia reconnaît ne pas avoir en sa possession, soit qu’elle ne les ait jamais établis, soit que certains fichiers informatiques aient été endommagés, il n’y a pas lieu d’en ordonner la communication sous astreinte mais il est rappelé que sa carence est susceptible d’engager sa responsabilité civile si elle a causé un préjudice aux demandeurs. 

A cet égard, l’erreur relative à la facture Engie [M] du 15 juillet 2025 pourra faire l’objet d’une demande de dommages et intérêts dans l’hypothèse où cette faute aurait causé un préjudice aux demandeurs.

Sur les frais et dépens

Partie perdante, la société Foncia [Localité 1] rive droite supportera la charge des dépens.

Elle sera en outre condamnée à indemniser chacun des demandeurs à hauteur de la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ces montants incluant le remboursement des frais de sommation interpellative.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société Foncia [Localité 1] rive droite à remettre à la Société Orfila de gestion immobilière, en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] les documents suivants :
– pour l’employée de l’immeuble, Mme [G] : les bulletins de paie pour la période avril 2024–mars 2025 et le contrat de travail signé ainsi que l’ensemble des avenants ;
– pour Mme [F] employée permanente catégorie A : les bulletins de paie de mars 2024, mai 2025 et novembre 2025 ainsi que le contrat de travail signé et ses avenants ;
– pour Mme [D] et Mme [N] : les bulletins de paie de l’année 2025 ;
– concernant les charges sociales, les bordereaux de versements relatifs aux années 2021, 2022 et 2023, hormis les mois de novembre et décembre, ainsi que les bordereaux de versements relatifs aux mois de janvier à mars 2024 ainsi qu’aux mois d’avril à octobre 2025 (incluant Mme [G]) ;
– l’intégralité des factures fournisseurs (numériques ou papier) pour l’année 2021- 2022, hormis les factures TRX Portail et Picoty gaz du 31 mars 2022 ;
– pour l’exercice du 1er avril 2024 au 31 mars 2025, les factures correspondant aux règlements suivants : TOM pour un montant de 250,77 euros et 8,73 € et la facture du 25 novembre 2024 PREL TEMPERLY pour un montant de 5 727,63 euros ;
– la taxe foncière 2025 ;
– la facture [Z] du 12 août 2025 d’un montant de 993,05 euros ;
– les modificatifs du règlement de copropriété ;
Assortissons cette condamnation d’une astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai de deux semaines à compter de la signification de la présente ordonnance et pendant un délai de quatre mois ;

Rejetons les autres demandes de communication de pièces ;

Condamnons la société Foncia [Localité 1] Rive droite aux dépens ;

La condamnons à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] et à la Société Orfila de gestion immobilière la somme de 4 000 euros chacun sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 1], le 26 octobre 2026.

La greffière La présidente

Pascale GARAVEL Charlotte de CABARRUS