TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Kenson COLLIN ; S.C.I. HOPE

Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/01134 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB5Y5

N° MINUTE :
4-2026

JUGEMENT
rendu le mardi 27 octobre 2026

DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[Localité 2] [Adresse 1]” sis [Adresse 2] [Localité 3] [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet [Localité 4] & BON dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Kenson COLLIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDERESSE
S.C.I. HOPE, dont le siège social est sis [Adresse 5]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique
assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 25 septembre 2026

JUGEMENT
non qualifiée, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 octobre 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 27 octobre 2026
PCP JTJ proxi fond – N° RG 26/01134 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB5Y5

EXPOSE DU LITIGE
La S.C.I SCI HOPE est propriétaire du lot n°37 (soit 21/3000e) dans l’immeuble sis [Adresse 6] à PARIS – 75016, soumis au régime de la copropriété.
Par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à PARIS – 75016, représenté par son syndic le cabinet MONTFORT & BON, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris la S.C.I SCI HOPE afin d’obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :
2 543,27 euros en principal au titre des charges de copropriété, arrêtées au 27 janvier 2026 (1er trimestre 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2026, date de la mise en demeure, puis à compter de l’assignation pour le surplus,225,00 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts de droit,2 500,00 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée au paiement,2 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. Il a sollicité en outre la capitalisation des intérêts échus à compter de l’assignation, selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de trésorerie.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 septembre 2026.
A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] », représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a indiqué à titre informatif que la dette s’élevait désormais à la somme de 4 003,95 euros au 17 septembre 2026. Il précise que la SCI débitrice n’a réalisé aucun règlement depuis l’assignation.
Bien que régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, la S.C.I SCI HOPE n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.
A l’issue des débats, le demandeur a été avisé de la mise en délibéré de l’affaire au 27 octobre 2026, par mise à disposition au greffe.
Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.
L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.
Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :
le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 37, indiquant la répartition des tantièmes (21/3000) et établissant la qualité de propriétaire de la S.C.I SCI HOPE,les appels de charges, provisions sur charges et travaux ou les appels correspondant à l’arriéré,l’historique du compte du 1er avril 2026 au 27 janvier 2026 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 2 768,27 euros (en ce inclus 225,00 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 19 mars 2024 et 3 avril 2025 comportant : approbation des comptes des exercices 2023,2024,
vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2025,2026,
vote des travaux ou opérations suivantes : réfection du brisis (AG du 3 avril 2025, résolution n°3), indemnité de retraite de Mme [J] (AG du 3 avril 2025, résolution n°19), indemnité de retraite de M. [B] [X] (AG du 3 avril 2025, résolution n°20),les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,la mise en demeure de payer la somme de 2 134,31 euros adressée le 18 novembre 2025 à la S.C.I SCI HOPE,le contrat de syndic, En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, le compte individuel de copropriétaire de la S.C.I SCI HOPE est débiteur de 2 768,27 euros, portant sur la période allant du 1er avril 2025 au 27 janvier 2026, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2026.
Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 225,00 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.
En considération de l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner la S.C.I SCI HOPE à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 2 543,27 euros au titre des charges de copropriété impayées à la date du 27 janvier 2026 (1er trimestre 2026 inclus).

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les  frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »
Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :
les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 225,00 euros se décomposant comme suit :
225,00 euros pour l’envoi de 2 mises en demeure en date du 18 novembre 2025 et 22 décembre 2025,Néanmoins, il n’est pas établi que la mise en demeure du 18 novembre 2025 ait été envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production de l’accusé de réception. La somme de 45 euros sera par conséquent déduite du montant.
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, il convient de condamner la S.C.I SCI HOPE à payer la somme de 180,00 au titre du recouvrement des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant à la mise en demeure par avocat du 22 décembre 2025.
Sur les dommages et intérêts
L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
Par ailleurs, la Cour de cassation (Civ. 3e, 4 septembre 2025, n°23-23,329) est venue rappeler, sur le fondement de cet article, qu’il ne suffit pas de relever que les impayés de charges de copropriété génèrent, pour l’ensemble de la copropriété, outre des désagréments d’ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement, et que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires, notamment, lorsque les impayés de charges sont importants et anciens, pour caractériser la mauvaise foi du débiteur ou l’existence, pour le syndicat des copropriétaires d’un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l’exécution de son obligation par le débiteur.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.
En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la S.C.I SCI HOPE a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que la SCI copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.
Sur les intérêts
Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre, du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.
En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 décembre 2025 pour la somme de 2 134,31 et de l’assignation du 11 février 2026 pour le surplus, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 et 64 du décret précité.
La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.
En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 11 février 2026.
Sur les demandes accessoires
La SCI défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000,00 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE la S.C.I SCI HOPE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » sis [Adresse 6] à PARIS – 75016, pris en la personne de son syndic le cabinet [Localité 4] & BON :
la somme de 2 543,27 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er avril 2025 au 27 janvier 2026 et incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2025,la somme de 180,00 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] », pris en la personne de son syndic le cabinet [Localité 4] & BON de sa demande au titre des dommages et intérêts,
RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,
ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 11 février 2026,
CONDAMNE la S.C.I SCI HOPE aux dépens,
CONDAMNE la S.C.I SCI HOPE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] », pris en la personne de son syndic le cabinet [Localité 4] & BON, la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.