TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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N° RG 26/53890 – N° Portalis 352J-W-B7K-DC54I

N° : 15

Assignation du :
27 Mai 2026

[1]

[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 29 octobre 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Yann LACHAT, Greffier.
DEMANDERESSE

S.D.C. DU [Adresse 1]
Cabinet SIMMOGEST
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Marie-Charlotte TOUZET, avocat au barreau de PARIS – #A0132

DEFENDERESSES

S.C.I. OBERKAMPF INVEST
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Pierre-emmanuel TROUVIN de la SELARL CABINET TROUVIN, avocats au barreau de PARIS – #A0354

S.A.S. NNPO
[Adresse 4]
[Localité 4]

représentée par Me Patrice GRILLON, avocat au barreau de PARIS – #A0745, non comparant

DÉBATS

A l’audience du 01 Octobre 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Yann LACHAT, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La société Oberkampf invest est propriétaire au sein de cet immeuble des lots n°18 et 19 qu’elle a, par acte sous seing privé du 24 juin 2020, donné à bail commercial à la société Nnpo qui y exploite une activité de restauration sous l’enseigne Nobi Nobi.

L’assemblée générale des copropriétaires du 23 avril 2024 a voté, en résolution 18, des travaux de reprise des planchers hauts des caves et des cloisons du bâtiment B pour la zone n°1.

L’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 26 novembre 2025 a voté, compte tenu de la demande de l’ingénieur structure de pose d’étais supplémentaires en raison de la vétusté et de l’état avancé de dégradation des fers en caves, un supplément d’appels de fonds de 20 000 euros pour les travaux de reprise des planchers hauts des caves et des cloisons du bâtiment B – zone n°1.

Le syndicat des copropriétaires a ainsi signé l’ordre de service le 6 mars 2026.

Exposant qu’une fuite d’eau active depuis mars 2026 coulant dans les caves sous les lots 18 et 19 appartenant à la société Oberkampf invest et donné à bail à la société Nnpo en provenance des cuisines a pour conséquence une aggravation des désordres structurels de l’immeuble et l’arrêt du chantier des travaux de renforcement structurel, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice (ci-après, le syndicat des copropriétaires) a, après vaine mise en demeure, sur autorisation donnée par ordonnance du 22 mai 2026, par actes du 27 mai 2026, fait assigner la société Oberkampf invest et la société Nnpo devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 9 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 :

– ordonner solidairement à la société Oberkampf invest et la société Nnpo de réaliser les travaux nécessaires pour faire cesser de manière pérenne la fuite d’eau constatée dont l’origine se situe dans les lots 18 et 19, par toute entreprise qualifiée, dans un délai de 10 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, de justifier au syndicat des copropriétaires les rapports et factures d’interventions afférentes aux travaux pour faire cesser la fuite d’eau active, et ce sous astreinte de 300 euros par jour et par infraction constatée pendant un délai d’un mois, puis sous astreinte de 500 euros par jour passé le délai d’un mois pendant quatre mois,

– ordonner solidairement à la société Oberkampf invest et la société Nnpo de cesser dès le prononcé de la décision à intervenir tout nettoyage à grande eau de la cuisine des lots 18 et 19 jusqu’à la réalisation complète des travaux, et ce sous astreinte de 300 euros par jour et par infraction constatée pendant un délai d’un mois, puis sous astreinte de 500 euros par jour passé le délai d’un mois pendant quatre mois,
– condamner solidairement la société Oberkampf invest et la société Nnpo à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Cette affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 2 juillet 2026, a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à la demande des sociétés défenderesses, des réparations devant être réalisées.

A l’audience qui s’est tenue le 1er octobre 2026, dans ses conclusions n°2 déposées et soutenues oralement par son conseil, le syndicat des copropriétaires a demandé au juge des référés de :

– constater son désistement de ses demandes d’injonction de travaux,
– condamner solidairement la société Oberkampf invest et la société Nnpo à lui payer la somme provisionnelle de 239 euros à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices,
– condamner solidairement la société Oberkampf invest et la société Nnpo à lui payer la somme de 3 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions en réponse n°2 déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la société Oberkampf invest a demandé au juge des référés de :

– à titre principal, dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation solidaire de la société Oberkampf invest et de la société Nnpo au paiement de la somme provisionnelle de 239 euros,
– à titre subsidiaire, condamner la société Nnpo à la garantir et relever indemne de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,
– à titre principal, rejeter la demande d’expertise formée par la société Nnpo,
– à titre subsidiaire, mettre à la charge du syndicat des copropriétaires les frais et honoraires de l’expertise judiciaire,
– en tout état de cause, débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure et condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Nnpo à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Nnpo n’était pas représentée à l’audience du 1er octobre 2026.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures déposées et soutenues à l’audience et à la note de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 29 octobre 2026.

MOTIFS

Sur les demandes de réalisation des travaux

Exposant que la société Nnpo a fait réaliser dans les lots 18 et 19 les travaux qui ont permis de mettre fin à la fuite, le syndicat des copropriétaires n’a pas maintenu ses demandes afférentes à la réalisation des travaux.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur ce point.

Sur la demande de provision

Le syndicat des copropriétaires relève que la société Nnpo a reconnu dans ses écritures que les installations privatives ont été reprises avec la dépose de trois couches de carrelage existante et qu’à la suite de la réalisation de ces travaux, la fuite active depuis mars 2026, a cessé.

Il explique avoir engagé des frais de recherche de fuite pour un montant de 239 euros dont il sollicite l’indemnisation.

Pour s’opposer à cette demande, la société Oberkampf invest observe que le rapport de recherche de fuite du 18 juin 2026 est limité puisqu’il n’a pas été procédé à une analyse exhaustive de l’ensemble des réseaux privatifs et communs de l’immeuble.

Elle soutient que d’autres causes pourraient être envisagées telles la vétusté générale du bâtiment, l’ancienneté des réseaux et les désordres structurels préexistants.

Elle conteste avoir fait preuve d’inertie, dès lors qu’elle a immédiatement déclaré son sinistre à son assurance, pris attache avec son locataire puis adressé une mise en demeure en lui enjoignant de déclarer le sinistre, de faire procéder aux investigations nécessaires, d’exécuter les travaux utiles et de suspendre tout nettoyage à grande eau.

Elle soutient que la réalisation des travaux d’étanchéité de la dalle par la société Nnpo ne saurait valoir reconnaissance d’une quelconque responsabilité de sa part.

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c’est au moment où le juge des référés statue qu’il doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse.

En application de l’article 9 I. de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Suivant l’article 130 de l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 1], pour les ateliers et laboratoires de préparation des aliments, le sol, les murs, les cloisons, jusqu’à une hauteur de 2 mètres, sont revêtus de matériaux lisses, durs, résistant aux chocs imperméables, imputrescibles et permettant un lavage efficace.

Suivant l’article 1253 du code civil, le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Au cas présent, le règlement de copropriété stipule que :

– les parties privatives sont celles qui sont affectées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, c’est-à-dire, notamment, les carrelages, dalles et en général, tous revêtements, et les canalisations intérieures (pages 4 et 5) ;
– les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, soit notamment les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviale, ménagères et usées et du tout à l’égout, les conduits, prises d’air, canalisation, colonnes montantes, d’eau, de gaz, d’électricité (sauf toutefois les parties de ces canalisations se trouvant à l’intérieur des appartements ou des locaux dépendant et pouvant être affectées à l’usage exclusif de ceux-ci) ;
– chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semblera des paries privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires ;
– afin d’éviter les fuites d’eau et les vibrations dans les canalisations, les robinets et chasses de cabinet d’aisances, devront être maintenus en bon état de fonctionnement et les réparations exécutées sans retard. En cas de fuite, le propriétaire du local où elle se produirait devra réparer les dégâts et rembourser la dépense d’eau supplémentaire évaluée par le syndic (page 62) ;
– tout copropriétaire restera responsable à l’égard des autres copropriétaires des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence et de celle de ses préposés ou par le fait d’un bien dont il est légalement responsable (page 62).

Par courrier en date du 10 mars 2026, la société Entreprise [H] a fait part au syndic que la fuite en cave vient du mauvais état du sol carrelé et du siphon du sol bouché dans le restaurant et qu’elle constitue en conséquence une fuite privative.

Ces conclusions sont confortées par le compte rendu du 28 avril 2026 de M. [B], architecte, qui a conclu que la fuite constatée dans la cave en provenance du restaurant résulte d’un défaut d’étanchéité du sol de la cuisine et de l’utilisation d’une grille de ventilation des caves pour l’évacuation des eaux de lavage.

Si la société MA Plomberie & Chauffage a, dans son rapport de recherche de fuite du 18 juin 2026, également relevé que les infiltrations dans la cave provenant de la cuisine du restaurant Nobi Nobi sont favorisées par les défauts d’étanchéité du revêtement de sol et l’absence de protection à l’eau sous carrelage et a préconisé ainsi la dépose complète du carrelage de la cuisine, la réfection du revêtement de sol et la mise en œuvre d’un système d’étanchéité sous carrelage, elle a noté que ces infiltrations sont également favorisées par la présence probable de fuites sur les réseaux d’évacuation enterrés raccordés aux siphons du sol, de sorte qu’elle a également préconisé la reprise des réseaux d’évacuation enterrés desservant les siphons de sol.

Or, les pièces versées aux débats ne permettent pas de s’assurer que ces réseaux d’évacuations ne servent qu’à l’usage exclusif des lots n°18 et 19 et sont en conséquence privatifs et ce d’autant qu’ils sont enterrés et n’ont été accessibles qu’après dégagement du plafond haut de la cave en ourdis.

Pour autant, il résulte des développements qui précèdent que la fuite est due en partie à un défaut d’étanchéité du sol de la cuisine du restaurant exploité par la société Nnpo. Les travaux de réparation réalisés en cours de procédure par cette dernière ont d’ailleurs permis de mettre fin à la fuite active.

Or, en application du contrat de bail, la société Nnpo est tenue d’effectuer les travaux, notamment d’étanchéité, ainsi que de respecter le règlement de copropriété qui rappelle que la jouissance des lots privatifs ne doit pas nuire aux droits des autres copropriétaires.

En outre, la société Oberkampf invest, en sa qualité de copropriétaire-bailleur, est responsable des infractions au règlement de copropriété commises par son locataire.

Dans ces conditions, leur obligation d’indemniser le syndicat des copropriétaires des frais de recherche de fuite à hauteur de 50 % n’est pas sérieusement contestable.

Par conséquent, la société Nnpo et la société Oberkampf invest seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires, à titre pronvisionnel, la somme non sérieusement contestable de 119, 50 euros correspondant à la moitié de la facture du 22 juin 2026 de la société MA Plomberie & Chauffage que le syndicat des copropriétaire a acquittée afin de rechercher l’origine de la fuite, imputable au moins pour partie aux lots n°18 et 19 appartenant à la société Oberkampf invest et pris à bail par la société Nnpo.

Sur la demande reconventionnelle de garantie formée par la société Oberkampf invest

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

En l’espèce, le bail conclu entre la société Oberkampf invest et la société Nnpo stipule à :

– l’article 4 que le preneur s’interdit toute activité susceptible d’apporter un trouble quelconque de voisinage dans l’immeuble ou dans les immeubles voisins, de telle sorte que le bailleur ne puisse jamais être inquiété ou recherché au sujet de tels troubles et qu’au cas où le bailleur aurait à payer des sommes quelconques du fait du preneur, celui-ci serait tenu de garantir le bailleur et de les lui rembourser sans délai.
– l’article 5.2 que le preneur a à sa charge les travaux, notamment, d’étanchéité et qu’il doit, pendant toute la durée du bail et de son éventuelle prolongation, maintenir en parfait état d’entretien, de réparation, de fonctionnement, de conformité, de sécurité et de propreté l’ensemble des locaux loués, l’immeuble et leurs éléments d‘équipement, et devra supporter exclusivement la charge financière des dépenses et travaux correspondant, sous réserve qu’ils ne constituent pas des grosses réparations.

Dès lors, l’obligation pour la société Nnpo d’apporter sa garantie à la société Oberkampf invest pour les condamnations prononcées à son encontre du fait de la fuite qui avait, en partie pour origine, un défaut d’étanchéité du sol de la cuisine du restaurant qu’elle exploite, n’est pas sérieusement contestable.

Il sera, en conséquence, fait droit à la demande de la société Oberkampf invest de condamnation de la société Nnpo à la garantir et relever indemne de toute condamnation prononcée à son encontre.

Sur les demandes accessoires :

Les sociétés défenderesses, parties perdantes, seront condamnées in solidum au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Ces dernières seront en outre condamnées in solidum à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît équitable de fixer à la somme de 3 000 euros afin d’indemniser celui-ci des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer.

Dès lors qu’il a été fait droit à la demande de la société Oberkampf invest formée à l’encontre de la société Nnpo, il y a lieu de la condamner à lui verser une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons in solidum la société Nnpo et la société Oberkampf invest à payer, par provision, au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 119, 50 euros au titre du remboursement de la moitié de la facture de recherche de fuite du 22 juin 2026 de la société MA Plomberie & Chauffage ;

Condamnons la société Nnpo à garantir et relever indemne la société Oberkampf invest de toute condamnation prononcée à son encontre dans le cadre de la présente décision ;

Condamnons in solidum la société Nnpo et la société Oberkampf invest aux dépens ;

Condamnons in solidum la société Nnpo et la société Oberkampf invest à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Nnpo à payer à la société Oberkampf invest la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 29 octobre 2026

Le Greffier, La Présidente,

Yann LACHAT Sophie COUVEZ