TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 30 Octobre 2026
Président : Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe
Greffier : Mme PECOURT, Greffière placée
Débats en audience publique le : 10 Juillet 2026

N° RG 26/01236 – N° Portalis DBW3-W-B7K-7RO2
Grosse délivrée le
30/10/2026

À

Me Aurélie PAPAZIAN

Me Pascal CERMOLACCE

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [R] [Z] [E] née le 14 Septembre 1948 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Aurélie PAPAZIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], sis [Adresse 4], prise en la personne de son syndic en exercice SAS IMMOBILIERE DE LA PAIX, dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son syndic

représentée par Maître Pascal CERMOLACCE de la SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

[R] [Z] [E] est propriétaire d’un appartement sis[Adresse 8].

Elle a dénoncé des infiltrations d’eaux multiples au syndic, qui ont donné lieu à une recherche de fuite confiée à ECORES le 28.04.2025 et à des travaux de réparation par chemisage du tuyau d’évacuation (sans plus de précisions) de l’immeuble en décembre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 13.10.2025, [R] [Z] [E] a fait dénoncer au syndic un procès-verbal réalisé par un commissaire de justice le 07.10.2025 et l’a sommé de faire exécuter les travaux au sous-sol et au niveau du mur pignon donnant sur cour.

L’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires réunie le 30.10.2025 a refusé de voter les travaux.

Lors d’une nouvelle L’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires réunie le 23.04.2026, il a été voté le principe de réalisation des travaux de réfection du pignon de la façade arrière ; le devis de la société ECT13 a été retenu. Les appels de fonds correspondant ont été adressés aux copropriétaires.
*

Par assignation du 15.04.2026, [R] [Z] [E] a fait attraire le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], représentée par son syndic en exercice, IMMOBILIÈRE DE LA PAIX, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE au visa de l’urgence, et de l’article 145 du Code de Procédure civile, aux fins de :
« Recevoir Madame [E] en ses diverses demandes et les dire bien fondées,
Ce faisant,
Désigner tel Expert qu’il plaira au Tribunal, lequel aura notamment pour mission de :
• Se faire communiquer tous documents contractuels et techniques ainsi que toutes les pièces utiles à l’accomplissement de sa mission et à la solution du litige,
• Se rendre sur les lieux litigieux,
• Décrire les désordres visés dans l’assignation, dans le rapport d’intervention ECORES en date du 24 avril 2025 et dans le procès-verbal de constat du 7 octobre 2025 tant à l’extérieur du bâtiment, au sein des parties communes et parties privatives qu’à l’intérieur du bien appartenant à la requérante,
• Déterminer l’origine des désordres, l’importance, la date d’apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,
• Prescrire toutes mesures urgentes éventuellement requises pour prévenir l’aggravation des désordres et/ou tout péril imminent,
• Déterminer les moyens propres à y remédier définitivement, et chiffrer le coût des travaux de reprise, en préciser la durée et les éventuelles contraintes liées à leur réalisation,
• Chiffrer le coût des travaux d’embellissement en faisant établir des devis par les parties,
• Indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité,
l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,
• Etablir un pré rapport dès lors que des travaux urgents et nécessaires devront être effectués,
• Donner tout élément d’appréciation concernant les préjudices subis Madame [E] du fait des désordres et de leur réparation,
• Préciser si le bien immobilier est affecté de vices cachés, et les décrire
• S’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après leur avoir fait part de sa note de synthèse/pré-rapport.
CONDAMNER la société IMMOBILIERE DE LA PAIX à avancer les frais de l’expertise
CONDAMNER la société IMMOBILIERE DE LA PAIX à régler à Madame [E] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du PV de constat. »

A l’audience du 10.06.2026, [R] [Z] [E] , par des conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des motifs, au visa de l’urgence, et de l’article 145 du Code de Procédure civile, aux fins de voir :
« Recevoir Madame [E] en ses diverses demandes et les dire bien fondées,
Ce faisant,
A TITRE PRINCIPAL :
CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], représentée par son Syndic en exercice y domicilié, IMMOBILIÈRE DE LA PAIX à faire réaliser au sein du mur de son immeuble sis [Adresse 8], toutes les investigations nécessaires, ainsi que tous travaux propres à remédier aux désordres, et d’en justifier, dans un délai de 15 jours à compter de l’ordonnance à intervenir, et passé ce délai, sous astreinte de 300 € par jour de retard.
JUGER que la Juridiction de Céans se réservera la faculté de liquider l’astreinte.
A TITRE SUBSIDIAIRE:
Désigner tel Expert qu’il plaira au Tribunal, lequel aura notamment pour mission de :
• Se faire communiquer tous documents contractuels et techniques ainsi que toutes les pièces utiles à l’accomplissement de sa mission et à la solution du litige,
• Se rendre sur les lieux litigieux,
• Décrire les désordres visés dans I’ assignation, dans le rapport d’intervention ECORES en date du 24 avril 2025 et dans le procès-verbal de constat du 7 octobre 2025 tant à l’extérieur du bâtiment, au sein des parties communes et parties privatives qu’à l’intérieur du bien appartenant à la requérante,
• Déterminer l’origine des désordres, l’importance, la date d’ apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,
• Prescrire toutes mesures urgentes éventuellement requises pour prévenir
l’aggravation des désordres et/ou tout péril imminent,
• Déterminer les moyens propres à y remédier définitivement, et chiffrer le coût des travaux de reprise, en préciser la durée et les éventuelles contraintes liées à leur réalisation,
• Chiffrer le coût des travaux d’embellissement en faisant établir des devis par les parties,
• Indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,
• Etablir un pré rapport dès lors que des travaux urgents et nécessaires devront être effectués,
• Donner tout élément d’appréciation concernant les préjudices subis Madame [E] du fait des désordres et de leur réparation, et notamment les frais financiers liés à son
• Préciser si le bien immobilier est affecté de vices cachés, et les décrire
• S’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après leur avoir fait part de sa note de synthèse/pré-rapport.
CONDAMNER la société IMMOBILIERE DE LA PAIX à avancer les frais de l’expertise
CONDAMNER la société IMMOBILIERE DE LA PAIX à régler à Madame [E] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du PV de constat. »

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], représentée par son syndic en exercice, par des conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des motifs, demande de :
« REJETER toutes prétentions contraires,
Vu le procès-verbal d’Assemblée Générale du 23.04.2026,
Vu la résolution n°17 votant le principe de réalisation des travaux de réfection du pignon de la façade arrière de l’immeuble, [Adresse 8] mettant fin aux infiltrations d’eau
JUGER la demande d’expertise de Madame [R] [Z] [E] sans objet
ACCORDER au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] un délai qui ne saurait être inférieur à 4 mois à compter de l’ordonnance à intervenir aux fins d’exécuter les travaux de réfection du pignon de la façade arrière de l’immeuble [Adresse 8].
JUGER que passé ce délai, l’astreinte pourra commencer à courir
En tout état de cause,
DEBOUTER PUREMENT ET SIMPLEMENT Madame [R] [Z] [E] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions y compris celles sur le fondement de l’article 700 du CPC; »

A l’audience, le conseil de [R] [Z] [E] s’est désisté de sa demande subsidiaire d’expertise.
Les parties ont été autorisées à informer contradictoirement la juridiction d’une éventuelle réalisation des travaux, au plus tard le 01.10.2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 16.10.2026. Cette date a été prorogée en raison d’une surcharge de travail du magistrat.

Aucune note en délibéré n’est parvenue au greffe à la date du délibéré.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur la demande principale

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En la présente espèce, [R] [Z] [E] fonde sa demande de condamnation à la réalisation de travaux sur l’article 145 du code de procédure civile, relatif aux mesures d’instruction.

Il conviendra de procéder d’office à la substitution de motifs de droit et de fonder la présente décision sur l’article 834 susvisé.

Il résulte des dernières évolutions de la procédure, telle que résultant des débats, que les travaux ont été votés par l’assemblée générale, et que les charges y correspondant ont été appelées, mais qu’elles n’avaient pas toutes été réglées à la date de l’audience. La demanderesse avait convenu avec le syndic d’avancer une partie de ces sommes, pour permettre de débuter les travaux le plus rapidement possible.

Il n’y a plus de débat sur le principe des travaux, mais il convient d’en assurer une prompte réalisation.
Dans la mesure où le temps du délibéré n’a pas été mis à profit pour réaliser les travaux, il convient d’assurer la prompte exécution de la présente décision par le prononcé d’une astreinte.

Le syndicat des copropriétaires demande un délai de réalisation des travaux de 4 mois. Au regard du délai déjà écoulé depuis l’audience, de l’avance d’une somme importante par la demanderesse pour permettre la réalisation des travaux, et de l’arrivée de la saison des pluies, cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], représentée par son syndic en exercice, sera condamné à payer à [R] [Z] [E] la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de la présente instance en référé.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10.07.1965 alinéa 2 : « Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. »

Statuant d’office, il y a lieu de dispenser [R] [Z] [E] des frais irrépétibles et dépens objet de la condamnation ci-dessus.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Condamnons le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], représentée par son syndic en exercice, à faire procéder aux travaux de réfection du « pignon de la façade arrière » selon devis de la société ECTB validé par l’assemblée générale des copropriétaires en date du 23.04.2026 (résolutions 17 et 17.1) dans un délai de 15 jours à compter de la significations de la présente ordonnance ;

Faute d’exécution spontanée passé ce délai, condamnons le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], représentée par son syndic en exercice, à payer à [R] [Z] [E] une astreinte provisoire de 300 € par jour de retard, et ce pendant 6 mois ;

Condamnons le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], représentée par son syndic en exercice, à payer à [R] [Z] [E] la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Dispensons [R] [Z] [E] du paiement au titre des charges des frais irrépétibles et dépens objet de la présente ordonnance ;

Condamnons le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], représentée par son syndic en exercice, aux dépens de l’instance en référé.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les Cours d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.