Paiement des honoraires d’un mandat de commercialisation immobilière : preuve des ventes réalisées et rejet de la résistance abusive

Sur le fondement des articles 1103 et 1104 du Code civil, le contrat de mandat régulièrement formé oblige les parties et doit être exécuté de bonne foi. L’article 1353 impose au mandataire qui réclame le paiement de prouver l’obligation, tandis que le mandant doit établir le paiement ou l’extinction de sa dette.

La juridiction retient que le mandat prévoyait une rémunération de 5 % du prix de vente, exigible à la signature de chaque acte authentique. Les attestations notariales établissant la conclusion des trois ventes en l’état futur d’achèvement suffisent à démontrer l’application du mandat aux factures réclamées. Le mandant défaillant ne justifiant d’aucun paiement, les trois sommes sont dues avec intérêts au taux légal à compter des mises en demeure. Les intérêts échus dus pour une année entière sont capitalisés en application de l’article 1343-2 du Code civil.

La demande distincte fondée sur la résistance abusive est rejetée : malgré la mauvaise foi déduite de l’absence de réponse aux demandes de paiement, aucun préjudice indépendant du retard et des frais déjà réparés n’est démontré au sens de l’article 1231-6 du Code civil. Les dépens et une indemnité de 1 500 euros sont mis à la charge du mandant sur le fondement des articles 696 et 700 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit conformément à l’article 514 du même code.

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Le mandataire immobilier avait identifié plusieurs acquéreurs ayant conclu des réservations puis des ventes en l’état futur d’achèvement. Les trois factures d’honoraires, d’un montant total de 40 010 euros, sont restées impayées malgré les mises en demeure. Le mandant n’ayant justifié ni paiement ni extinction de l’obligation, il a été condamné au principal et à la capitalisation des intérêts. Les dommages-intérêts ont été rejetés.

Une société de commercialisation immobilière a reçu un mandat non exclusif portant sur la recherche d’acquéreurs et la négociation de contrats de réservation pour un programme immobilier. Le contrat prévoyait une rémunération de 5 % du prix de vente, payable à la signature de chaque acte authentique.

Le mandataire a identifié plusieurs prospects, qui ont ensuite conclu des contrats de réservation puis des ventes en l’état futur d’achèvement avec le mandant. Il a émis trois factures correspondant aux honoraires contractuels, pour un total de 40 010 euros, restées impayées malgré plusieurs mises en demeure.

Le mandant, régulièrement assigné, n’a pas comparu et n’a justifié ni du paiement ni de l’extinction de son obligation. Le tribunal accueille les demandes principales, ordonne la capitalisation des intérêts et rejette la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, faute de préjudice distinct établi.

• Existence d’un mandat de commercialisation régulièrement formé
• Rémunération contractuelle exigible à la signature des actes authentiques
• Notification préalable des prospects au mandant
• Ventes réalisées par l’entremise du mandataire
• Factures conformes aux stipulations du mandat
• Absence de preuve du paiement ou d’un fait extinctif
• Préjudice distinct du retard nécessaire pour obtenir des dommages-intérêts supplémentaires

• Mandat non exclusif de commercialisation du 9 décembre 2022
• Courriels de notification des prospects au mandant
• Contrats de réservation en vente en l’état futur d’achèvement
• Attestations notariales des trois ventes authentiques
• Factures correspondant à 5 % des prix de vente
• Mises en demeure restées sans règlement

Le mandataire obtient le paiement des trois factures, les intérêts au taux légal et leur capitalisation annuelle, ainsi qu’une indemnité au titre des frais irrépétibles. Le mandant supporte les dépens et l’exécution provisoire, mais aucune indemnisation supplémentaire n’est accordée faute de préjudice distinct établi.

• Paiement de 40 010 euros au titre des honoraires
• Intérêts courant à compter des mises en demeure
• Capitalisation des intérêts dus pour une année entière
• Rejet de la demande pour résistance abusive
• Prise en charge des dépens et de 1 500 euros au titre de l’article 700

À faire

• Conserver le mandat signé et ses clauses de rémunération
• Notifier chaque prospect au mandant par écrit
• Obtenir les attestations notariales des ventes réalisées
• Émettre des factures conformes au contrat
• Adresser des mises en demeure datées et traçables

À éviter

• Réclamer des honoraires sans prouver la vente authentique
• Négliger la notification contractuelle des prospects
• Confondre retard de paiement et préjudice distinct
• Omettre de justifier le montant des honoraires facturés
• Ignorer une assignation ou les demandes de paiement

La preuve de l’obligation de paiement du mandant

L’article 1353 du Code civil impose au mandataire de prouver l’obligation invoquée. Les attestations notariales établissant la signature des trois ventes en l’état futur d’achèvement, combinées au mandat, aux notifications des prospects et aux factures conformes, démontrent que les ventes ont été réalisées par l’entremise du mandataire et que la rémunération contractuelle est exigible. Le mandant défaillant ne rapporte pas la preuve d’un paiement ou d’un fait extinctif.

Les effets du mandat de commercialisation immobilière

Les articles 1103 et 1104 du Code civil fondent la force obligatoire et l’exécution de bonne foi du mandat. Son article 6 fixe les honoraires à 5 % du prix de vente, exigibles à la signature de l’acte authentique. La juridiction condamne donc le mandant au paiement des trois factures, avec intérêts au taux légal à compter des mises en demeure. Les intérêts échus dus pour une année entière sont capitalisés selon l’article 1343-2 du Code civil.

La réparation distincte de la résistance abusive

Selon l’article 1231-6 du Code civil, le retard ouvre droit aux intérêts moratoires ; des dommages-intérêts supplémentaires supposent un préjudice indépendant causé par la mauvaise foi. L’absence de réponse aux demandes de paiement révèle une mauvaise foi, mais le mandataire ne précise pas de préjudice distinct de ceux déjà réparés par les intérêts, les dépens et les frais irrépétibles. La demande supplémentaire est donc rejetée.

Article 1103 du Code civil, Article 1104 du Code civil, Article 1999 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 1236-1 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil, Article 1344-1 du Code civil, Article 1231-6 du Code civil, Article 472 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile