TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°
du 26 Octobre 2026

Enrôlement : N° RG 26/02479 – N° Portalis DBW3-W-B7K-7OPS

AFFAIRE : S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] sis [Adresse 2] [Localité 1] (Me Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS)
C/ Mme [O] [B] [F] (défaillante)

Grosse délivrée le
26 Octobre 2026
À
-la SARL ATORI AVOCATS

–
–

A l’audience Publique d’orientation tenue le 06 juillet 2026 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame SARTORI, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 26 octobre 2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 octobre 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet LAUGIER-FINE, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

Madame [O] [B] [F], née le 30 mars 1948 à [Localité 1] (13), de nationalité française, domiciliée et demeurant [Adresse 5]

défaillante

***
EXPOSE DU LITIGE

Madame [O] [B] [F] est propriétaire des lots n°272, n°392 et n°618 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à ses lots.

Un commandement de payer lui a été expédié le 5 février 2024 pour la somme au principal de 8 615,82 euros.

Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception lui a également été expédiée le 28 avril 2025.

*
Par acte d’huissier en date du 3 mars 2026, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice le cabinet LAUGIER-FINE, a assigné Madame [O] [B] [F] devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :
– CONDAMNER Madame [O] [B] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], les sommes suivantes :

o 8 227,87 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er juillet 2020 au 31 mars 2026 et 1 317,68 au titre des frais nécessaires, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2024, date de la sommation de payer, avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 nouveau du code civil et ce, jusqu’à parfait paiement.
o 2 500,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires distinct du retard de paiement lui-même.
o 2 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
– CONDAMNER aux entiers dépens qui devront comprendre le coût de la sommation de payer, de la présente assignation, de la signification de la décision à intervenir, des frais d’exécution et d’exécution forcée de la décision à intervenir.
– ORDONNER qu’à compter de la sommation de payer, les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour recouvrer les sommes qui lui sont dues resteront à la charge du débiteur défaillant.

*
Régulièrement citée à étude, Madame [O] [B] [F] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 26/02479.

La clôture de la procédure est intervenue le 6 juillet 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 26 octobre 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 473, alinéa 2, du Code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire.
En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l »assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].
L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.
En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :
– Le relevé de propriété
– Le contrat de syndic en cours
– Le commandement de payer du 05/02/2024
– Le décompte arrêté au 11/02/2026
– Les appels de fonds pour la période s’étendant du 01/07/2020 au 31/03/2026

– Les procès-verbaux des assemblées générales du 12/06/2025, du 24/06/2024, du 28/06/2023, du 28/02/2023, du 28/06/2022, du 26/04/2021, du 26/10/2021, du 27/10/2020.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, force est de constater que le syndicat des copropriétaires a assigné Madame [O] [B] [F] le 3 mars 2026, de sorte qu’il est recevable à réclamer les sommes sur les cinq années qui précédent, soit à partir du 3 mars 2021, sauf si un acte interruptif de prescription est intervenu avant l’assignation, ce qui n’est pas le cas.
Seront donc retranchées comme partiellement prescrites les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires pour la période s’étendant du 01/07/2020 au 28/01/2021, dont le montant s’élève à 39,81 euros.
Aussi, s’agissant des charges de copropriété proprement dites restantes, arrêtées au 11 février 2026, représentant la somme de 8 188,06 euros, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat.

Par ailleurs, l’article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10 1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :
– Les frais de  » rappel et timbre  » du 21/11/2023 (55,20 euros)
– Les frais de  » remise dossier huissier  » du 23/01/2024 (150,00 euros) et de  » remise dossier avocat  » du 17/05/2024 (550,00 euros)
– Les frais  » [C]  » du 18/03/2024 (40,00 euros)
– Les frais  » ATORI  » du 08/07/2024 (180,00 euros)
– Les frais d’assignation du 26/11/2024 (57,09 euros) et du 19/09/2025 (57,65 euros)

Pour un montant total de 1 089,94 euros.

En conséquence, il conviendra de condamner Madame [O] [B] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 8 188,06 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 11 février 2026, ainsi que la somme de 227,74 euros au titre des frais nécessaires à leur recouvrement, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2024, date du commandement de payer.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En outre, en application de l’article 1241 du Code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit et le syndicat des copropriétaires n’apporte la preuve d’aucun préjudice autre que ceux déjà indemnisés.

Il ressort des pièces produites que même si la défenderesse a un arriéré de charges de copropriété, celle-ci effectue régulièrement des virements, de sorte qu’en l’absence d’abus caractérisé, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 696 du Code de procédure civile Madame [O] [B] [F], succombante, supportera la charge des dépens liés à la présente instance, en ceux non compris le coût du commandement de payer du 05/02//2024 dont le montant est déjà compris dans les frais de recouvrement.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.
La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement de la somme de 1 500,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.
S’agissant des frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour recouvrer les sommes qui lui sont dues, ceux-ci relèvent de l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il n’y aura donc pas lieu de le rappeler au dispositif de la présente décision.

De plus les frais exposés au titre de l’exécution de la décision à intervenir restent à la charge du créancier. Le tribunal rejettera donc la demande du syndicat des copropriétaires à ce titre.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

***

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [O] [B] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], la somme de 8 188,06 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 11 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 8 615,82 euros, et à compter du 3 mars 2026, date de l’assignation, pour le surplus,

CONDAMNE Madame [O] [B] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] [Localité 1], la somme de 227,74 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2024, date du commandement de payer,

ORDONNE la capitalisation des intérêts, conformément à l’article 1343-2 du code civil,
DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], du surplus de sa demande au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Madame [O] [B] [F] aux entiers dépens de l’instance, en ceux non compris les frais du commandement de payer du 5 février 2024,

CONDAMNE Madame [O] [B] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] [Localité 1], la somme de 1 500,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8], [Localité 2] du surplus de ses demandes au titre des frais d’exécution de la présente décision,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 9] [Localité 2] du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 26 octobre 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 3] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.