TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°
du 26 Octobre 2026

Enrôlement : N° RG 26/03124 – N° Portalis DBW3-W-B7K-7OU4

AFFAIRE : S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DENOMME “[Adresse 1] » SIS [Adresse 2] ( Me Anne Cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)
C/ Mme [C] [F] [S] (défaillante)

Grosse délivrée le
26 Octobre 2026
À
-l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES

–
–

A l’audience Publique d’orientation tenue le 06 juillet 2026 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame SARTORI, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 26 octobre 2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 octobre 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “[Adresse 1] » sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice,SAS CABINET PAUL STEIN, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Anne Cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

Madame [C] [F] [S], né le 11 octobre 1971, de nationalité française, domiciliée et demeurant [Adresse 4]

défaillante

***

EXPOSE DU LITIGE

Madame [C] [F] [S] est propriétaire des lots n°437 et n°544 au sein de l’ensemble immobilier  » [Adresse 5]  » sis [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à ses lots.

Un commandement de payer lui a été expédié le 15 avril 2025 pour la somme au principal de 10 867,72 euros.

*
Par acte d’huissier en date du 23 mars 2026, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier  » [Adresse 5]  » sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice le cabinet PAUL STEIN, a assigné Madame [C] [F] [S] devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

– CONDAMNER Madame [C] [F] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier  » [Adresse 5]  » sis [Adresse 6], les sommes suivantes :
o 9 482,55 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 5 février 2026 avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et l’intégralité de la réclamation à compter des présentes.
o 816,00 euros au titre des frais nécessaires.
o 3 000,00 euros à titre de dommages et intérêts.
o 5 000,00 euros par application de l’article 700 du CPC.
– REJETER tout demande de délai éventuel de paiement.
– ORDONNER le maintien de l’exécution provisoire de la décision à intervenir vu l’urgence et le bien-fondé de la réclamation.

– CONDAMNER Madame [C] [F] [S] au paiement des entiers dépens, y compris les coûts du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure, dont distraction au profit de Me Anne-Cécile NAUDIN, avocat aux offres de droit.
– CONDAMNER Madame [C] [F] [S] à supporter les frais d’exécution et, dans l’hypothèse où l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

*
Régulièrement citée à étude, Madame [C] [F] [S] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 26/03124.

La clôture de la procédure est intervenue le 06 juillet 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 26 octobre 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 473, alinéa 2, du Code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire.

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l »assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].
L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.
En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :
– Le relevé de propriété et le titre de propriété
– Le contrat de syndic en cours
– Le décompte arrêté au 5 février 2026
– Le commandement de payer du 15 avril 2025

– Les appels de fonds
– Le procès-verbal de l’Assemblée générale des copropriétaires du 25 mars 2025 et l’attestation de non-recours
– Le commandement de payer du 2 février 2026
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, s’agissant des charges de copropriété proprement dites arrêtées au 5 février 2026, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat.

En conséquence, il y aura lieu de condamner Madame [C] [F] [S] à payer la somme de 9 482,55 euros au titre des charges de copropriété impayées.
Par ailleurs, l’article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10 1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :
– Les frais de mise en demeure du 06/02/2025 (48,00 euros) et les frais de relance du 26/02/2025 (48,00 euros)
– Les frais de  » transmission dossier à l’auxiliaire de justice du 07/04/2025 (360,00 euros) et de  » transmission dossier avocat  » du 04/06/2025 (360,00 euros)
Pour un montant total de 816,00 euros.
En outre, les frais de commandement de payer, du 15/04/2025 (179,66 euros), ne relèvent pas des dépens, au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, mais constituent des frais de recouvrement. Ils sont justifiés en l’espèce, de sorte qu’il y aura lieu de condamner Madame [C] [F] [S] à les prendre en charge au titre des frais recouvrement en application de l’article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, il conviendra de condamner Madame [C] [F] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 9 482,55 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 5 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 10 867,72 euros, exigible au titre des charges à cette date, et à compter du 23 mars 2026, date de l’assignation, pour le surplus, ainsi que la somme de 179,66 euros au titre des frais nécessaires à leur recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l’occurrence, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, génère des difficultés financières en faisant peser sur la copropriété et les autres copropriétaires des frais supplémentaires de gestion, et retarde le cas échéant les travaux nécessaires à la bonne conservation de l’immeuble.
Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 1,000 € à titre de dommages et intérêts. Cette somme tient compte du fait que la défenderesse a procédé à des paiements après le commandement de payer.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l’article 696 du Code de procédure civile Madame [C] [F] [S] supportera la charge des dépens liés à la présente instance, en ceux non compris le coût du commandement de payer du 15/04/2025 (179,66 euros), dont le montant est déjà compris au sein des frais de recouvrement.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.
La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement de la somme de 1 500,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.
Madame [C] [F] [S] supportera les frais d’exécution et, dans l’hypothèse où l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [C] [F] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier  » [Adresse 5]  » sis [Adresse 6], la somme de 9 482,55 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 5 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 10 867,72 euros, et à compter du 23 mars 2026, date de l’assignation, pour le surplus,

CONDAMNE Madame [C] [F] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier  » [Adresse 5]  » sis [Adresse 6], la somme de 179,66 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de cette somme,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier  » [Adresse 5]  » sis [Adresse 6], du surplus de ses demandes au titre des frais nécessaires,

CONDAMNE Madame [C] [F] [S] à payer la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Madame [C] [F] [S] aux entiers dépens de l’instance, en ceux non compris les frais de commandement de payer émis,

CONDAMNE Madame [C] [F] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier  » [Adresse 5]  » sis [Adresse 6], la somme de 1 500,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [C] [F] [S] à supporter les frais d’exécution et, dans l’hypothèse où l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

AUTORISE la distraction des dépens en faveur de Me Anne-Cécile NAUDIN,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 26 octobre 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 2] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 3] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.