Du 28 octobre 2026

72A

SCI/CM

PPP Contentieux général

N° RG 26/00335 – N° Portalis DBX6-W-B7K-3LCJ

Syndicat SDC DE LA RESIDENCE [Etablissement 1]

C/

[A] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
[Adresse 1]
[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 28 octobre 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Madame Isabelle MARTINEZ,

GREFFIÈRE : Madame Céline MASBOU, Cadre-greffière

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] représenté par son syndic la société ACTIA CONCEPT venue aux droits de la SASU C. RIVIERE prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée par Me Perrine ESCANDE Avocate au barreau de BORDEAUX substituée par Me Elise BENECH, Avocate au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [N]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Non comparant représenté par Me Messaouda GACEM Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Juin 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Premier ressort – Contradictoire

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [A] [N] est propriétaire sein de la [Adresse 3] située au [Adresse 6] à [Localité 3], d’un lot n° 30 consistant en un appartement.

Des charges de copropriété étant démeurées impayées, la SASU CABINET RIVIERE, syndic de copropriété de la [Adresse 7] [Adresse 8], a mis en demeure Monsieur [A] [N], de régler la somme de 2.699,43 euros par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 août 2024.

Cette mise en demeure étant restée infructueuse, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] représenté par son syndic a fait délivrer à Monsieur [A] [N] un commandement de payer la somme de 3.778,02 euros en principal par acte de commissaire de justice du 24 février 2025.

Le 31 octobre 2025, le syndic de la [Adresse 3] a adressé à Monsieur [A] [N] par courrier recommandé avec accusé de réception, une nouvelle mise en demeure de régler la somme de 3.612,53 euros au titre des charges de copropriétés impayées.

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] représenté par son syndic, la SASU CABINET RIVIERE, a fait assigner Monsieur [A] [N] devant le Pôle Protection et Proximité du tribunal judicaire de BORDEAUX aux fins de :

– De le DÉCLARER, recevable et bien fondé en son action intentée à l’encontre de Monsieur [A] [N] ;

– CONDAMNER, en conséquence, Monsieur [A] [N] à lui payer la somme principale de 4.524,65 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 août 2024, somme à parfaire au jour du jugement au regard du décompte actualisé ;

– Le CONDAMNER à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 1231-6 du code civil ;

– Le CONDAMNER à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil ainsi que les entiers dépens ;

– ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Après renvoi pour permettre aux parties d’échanger leurs pièces et conclusions, l’affaire a été appelée à l’audience du 26 juin 2026.

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] représenté par son syndic, la société ACTIA CONCEPT venue régulièrement aux droits de la SASU CABINET RIVIERE et représenté à l’audience par son conseil, déclare abandonner sa demande en paiement des charges de copropriété. Elle indique, en revanche, maintenir ses demandes indemnitaires initiales d’un montant de 2.000 euros au titre de l’article 1231-6 du code civil et de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le demandeur expose que le 6 mars 2026, soit postérieurement à l’introduction de l’instance, Monsieur [A] [N] a réglé l’intégralité des sommes portées à son compte individuel de copropriétaire, soit 4.524,65 euros conformément au décompte arrêté le 5 janvier 2026. Il explique que la somme réglée correspond aux charges de copropriété en principal s’élevant à 3.861,70 euros et aux frais de recouvrement s’élevant à 662,95 euros comprennant les frais de relance, de mise en demeure, de transmission du dossier au commissaire de justice et à l’avocat ainsi qu’aux frais de sommation de payer.

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] confirme maintenir sa demande de dommages et intérêts de 2.000 euros faisant valoir qu’elle est parfaitement fondée puisqu’il a été contraint d’engager une procédure judiciaire pour obtenir le règlement de sa créance, Monsieur [A] [N] n’ayant jamais répondu aux mises en demeure et à la sommation de payer alors que les appels de fonds constituent une ressource essentielle pour le bon fonctionnement de la copropriété, soukignant que tout retard de paiement des charges perturbe l’équilibre financier de la collectivité. Il considère que le comportement obstructif de Monsieur [A] [N] caractérise une résistance abusive qui lui a causé un préjudice qui justifie l’allocation d’une indemnité en réparation du préjudice subi.

Aux termes de ses dernières conclusions écrites, réitérées à l’audience par son conseil, Monsieur [A] [N], demande au juge saisi de :

– De DÉBOUTER le Syndicat de ses demandes ;

– JUGER que la somme payée le 6 mars 2026 d’un montant de 4.524,65 euros vient s’imputer sur les charges dues ;

– DIRE et JUGER qu’il a réglé le principal des charges dues au jour de l’audience, hormis un reliquat de 61,40 euros ;

– DÉBOUTER le Syndicat de sa demande de condamnation à la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive formée à son encontre ;

– DÉBOUTER le Syndicat de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– JUGER que chacun conserve ses dépens.

En défense, Monsieur [A] [N] confirme avoir soldé sa dette, les charges de copropriété dues ayant été intégralement réglées par le virement bancaire effectué, le 6 mars 2026, à hauteur 4.524,65 euros. Il relève l’existence d’un problème d’imputation du paiement intervenu dans le décompte individuel de charges produit par le demandeur considérant que les frais de mises en demeure facturés en août 2024 et en octobre 2025 à hauteur de 30 euros chacune, s’ils ne sont pas infondés, ne sont nullement justifiés et que les frais et dépens intégrés pour un total de 730,40 euros (soit, 150 euros en février 2025 au titre de la remise du dossier à huissier, 152 euros en février 2025 au titre des frais de sommation, 300 euros en janvier 2026 au titre de la vacation avocat et 128,41 euros en janvier 2026 au titre de la signification de l’assignation), font doublon avec la demande du Syndicat au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. Il estime, donc, que ces frais de recouvrement doivent être retirés du décompte de la dette initiale.

Le défendeur soutient encore que le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct du retard de paiement réparé par les intérêts moratoires qui justifierait l’allocation d’une indemnité de 2.000 euros. Il explique avoir loué son appartement à un locataire qui est parti en laissant un arriéré locatif et d’importantes dégradations dans le logement qui ont engendré des frais de remise en état des lieux à l’origine du retard temporaire dans le paiement des charges de copropriété. Il précise qu’il a été contraint de souscrire un crédit à la consommation de 10.000 euros auprès du Crédit Agricole pour apurer sa dette. Il estime, donc, contrairement à ce qu’affirme le demandeur, ne pas avoir été de mauvaise foi ou être resté taisant et inactif.

Pour un plus ample exposé du litige et des moyens, il y a lieu de se référer aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire entendue, les parties ont été avisées qu’elle était mise en délibéré au 28 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur l’objet du litige et la demande en paiement des charges de copropriété

A titre liminaire, il est rappelé qu’aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Selon, l’article 5 du même code, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Il résulte de ces dispositions que le juge doit trancher les prétentions dont il est saisi, sans modifier l’objet du litige, ni statuer au-delà des demandes dont il est saisi.

S’il lui appartient de restituer aux faits et aux actes litigieux, leur exacte qualification juridique, il ne peut se prononcer sur une demande qui ne serait pas sollicitée, ni se substituer aux parties pour formuler une prétention qui n’est pas présentée.

Par ailleurs, aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné, la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 1342 du code civil dispose que le paiement libère le débiteur à l’égard du créancier et éteint la dette.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] sollicitait initialement aux termes de l’assignation délivrée le 23 janvier 2026, la condamnation de Monsieur [A] [N] au paiement des charges de copropriétés impayées. Monsieur [A] [N] ayant procédé à leur règlement, en cours d’instance, le demandeur déclare, en conséquence, à l’audience, abandonner la demande en paiement formée à l’encontre du défendeur.

Il est précisé que Monsieur [A] [N] qui sollicite qu’il soit jugé qu’il s’est libéré de son obligation de paiement en principal “hormis un reliquat de 61,40 euros”, sans toutefois produire le décompte de cette somme permattant d’en vérifier le calcul, ce reliquat ne saurait être retenu comme solde des charges judiciairement établi.

Si les parties s’accordent désormais sur l’extinction de la créance réclamée, il y a lieu, en revanche, de relever qu’elles demeurent en désaccord sur l’imputation de la somme réglée par le copropriétaire au titre de la dette.

En conséquence de quoi et ainsi qu’il ressort tant des pièces versées en procédure que des déclarations des parties faites à l’audience, il y a lieu de constater que Monsieur [A] [N] a procdédé au réglement de la somme de 4.524,65 euros au profit du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], ce dernier reconnaissant que le défendeur est à jour du paiement en principal des charges de copropriété à hauteur de 3.861,70 euros et abandonnant, de ce fait, la demande de paiement formée à ce titre à l’encontre du défendeur ; ce qui sera dit au dispositif du présent jugement.

Toutefois, les parties demeurant en litige sur le sort des frais de recouvrement, il y a lieu de statuer sur ce point ainsi qu’il sera jugé ci-après.

2/ Sur l’affectation du règlement des charges de copropriété et les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 a) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires, notamment,  les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il est constant que ces dispositions ne permettent pas d’imputer indistinctement au copropriétaire défaillant l’ensemble des dépense engagées par le syndic à l’occasion du recouvrement des charges impayées. Seuls peuvent être mise à la charge individuelle du copropriétaire, les frais nécessaires correspondant aux diligences réelles et justifiées et qui ne relèvent pas de la gestion courante du syndic.

En l’espèce, il ressort du décompte arrêté au 27 avril 2026 dont les lignes comptables ne sont pas contestées par les parties, que les sommes suivantes ont été portées au débit du compte individuel des charges de copropriété de Monsieur [A] [N] :

– 30 euros TTC au titre de frais de relances facturés le 13 août 2024 ;

– 152,95 euros TTC au titre des frais de signification de la sommation facturés le 11 février 2025 ;

– 150 euros TTC  au titre des “frais de vacation de remise du dossier à l’huissier” facturés le 11 février 2025 ;

– 30 euros TTC  au titre des frais de relance facturés le 31 octobre 2025 ;

– 300 euros TTC au titre des “frais de vacation de remise du dossier à l’avocat” facturés le 8 décembre 2025 ;

– 128,41 euros au titre des frais de signification de l’assignation facturés le 26 janvier 2026.

Les frais de relance, de sommation de payer les charges de copropriété et de vacation huissier justifiés par les factures et les actes produits par le demandeur sont incontestablement à des diligences de recouvrement et relèvent, de ce fait, de l’article 10-1 a) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précité.

Ils peuvent, en conséquence, compte tenu de leur nature, être imputés au compte individuel et facturés à Monsieur [A] [N] ainsi qu’il sera dit au dispositif de la présente décisison.

En revanche, les frais en lien avec l’assignation ainsi que les « frais de vacation pour la remise du dossier à l’avocat » relèvent respectivement, en considération de leur libellé, du régime des articles 695 et 696 du code de procédure civile et du régime des frais irrépétibles de l’article 700 de ce même code.

Par ailleurs, si le juge de céans doit examiner la nature des frais portés au compte individuel du copropriétaire afin de répondre à la contestation relative à leur affectation, il ne peut, en l’absence de demande en répétition, condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] à rembourser les sommes acquittées indûment.

Il ne peut davantage prononcer d’office une compensation avec d’autres charges qui ne font l’objet d’aucune demande en paiement dans le cadre de la présente instance.

En conséquence de quoi, dans la limite des demande formées par les parties, il leur appartiendra d’en tirer toutes conséquences entre eux dans leurs opérations de compte.

3/ Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que l’octroi de dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires suppose que soit caractérisés, outre la mauvaise foi du débiteur, un préjudice indépendant du simple retard de paiement et un lien de causalité entre ce préjudice et le comportement reproché.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] présente un demande indemnitatire d’un montant de 2.000 euros invoquant l’existence d’un préjudice dans la gestion financière de la copropriété imputable au non-paiement par le défendeur de sa quote-part de charges, qu’il a consenti finalement à régler qu’après avoir été assigné en justice, cet élément caractérisant sa mauvaise foi.

Alors qu’il ressort des deux extraits de compte individuel produits en procédure par les parties que Monsieur [A] [K] s’est acquitté de ses charges annuelles pour un montant total de 3.200 euros sur une période comprise entre le 27 février 2025 et le 9 novembre 2025, démontrant, ce faisant, son absence de mauvaise foi, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] ne verse, pour sa part, au soutien de ses allégations aucune pièce de nature à établir la réalité du préjudice financier allégué dans la gestion du budget de la copropriété.

Le seul retard de paiement qui relève du régime des intérêts moratoires prévu par les dispositions de l’article sus-rappelé et à défaut d’une mauvaise foi caractérisée du copropriétaire, ne suffit pas à justifier l’octroi de dommages et intérêts supplémentaires.

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] échouant dans l’administration de la preuve, sa demande indemnitaire ne saurait être accueillie et il y a lieu, en conséquence, de l’en déboutée.

4/ Sur les demandes de fin de jugement

4.1. Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, rien ne justifie d’inverser la charge normale des dépens. Il y a lieu, en conséquence, de condamner Monsieur [A] [N] aux
en tiers dépens.

4.2. Sur les frais irrépétibles

Il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [A] [N], tenu aux dépens, sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

4.3. Sur l’exécution provisoire

Enfin, il sera rappelé que conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et qu’en conséquence, il n’y a pas lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE le règlement effectué le 6 mars 2026 par Monsieur [A] [N] au profit du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] représenté par son syndic, la société ACTIA CONCEPT, à hauteur de somme de 4.524,65 euros ;

CONSTATE que sur la somme de 4.524,65 euros réglée, le 6 mars 2026, par Monsieur [A] [N] au profit du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] représenté par son syndic, la société ACTIA CONCEPT, la somme de 3.861,70 euros a été imputé au règlement du principal des charges de copropriété impayées ;

DIT que la demande en paiement du principal des charges de copropriété à hauteur de 3.861,70 euros formée par la [Adresse 3] représenté par son syndic, la société ACTIA CONCEPT à l’encontre de Monsieur [A] [N] est devenue sans objet par suite du règlement intervenu en cours d’instance ;

CONSTATE, en conséquence, que le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] représenté par son syndic, la société ACTIA CONCEPT, renonce à sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [A] [N] au paiement de la somme de 3.861,70 euros en principal au titre des charges de copropriété impayées ;

DIT que les frais suivants ont été régulièrement imputés au compte individuel des charges de copropriété de Monsieur [A] [N] :

– Les frais de relances facturés à hauteur de 30 euros TTC, le 13 août 2024 ;

– Les frais de signification de la sommation de payer facturés à hauteur de 152,95 euros TTC, le 11 février 2025 ;

– Les “frais de vacation de la remise du dossier à l’huissier” facturés à hauteur de 150 euros TTC, le 11 février 2025 ;

– Les frais de relance facturés à hauteur de 30 euros TTC, le 31 octobre 2025 ;

DIT que les frais suivants ont été imputés indûment au compte individuel des charges de copropriété de Monsieur [A] [N] :

– Les frais de vacation de la remise du dossier à l’avocat facturés à hauteur de 300 euros TTC, le 8 décembre 2025 ;
– Les frais de signification de l’assignation du 26 janvier 2026 facturés à hauteur de 128,41 euros.

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] représenté par son syndic, la société ACTIA CONCEPT de sa demande de dommages et intérêts d’un montant de 2.000 euros ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [A] [N] au paiement de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [A] [N] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

La CADRE-GREFFIERE LA PRÉSIDENTE