Condition suspensive de prêt : restitution partielle de l’indemnité d’immobilisation faute d’empêchement volontaire

L’article 1304-3 du Code civil prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie lorsque celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. Le bénéficiaire doit démontrer avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques contractuelles. Il appartient ensuite au promettant d’établir que ce bénéficiaire, malgré une demande conforme, a volontairement empêché la réalisation de la condition. En l’absence de preuve de mauvaise foi ou de manœuvres, la défaillance de la condition entraîne la restitution de l’indemnité selon les stipulations de la promesse.

L’article 1309 du Code civil impose toutefois de tenir compte de la division de l’obligation entre plusieurs bénéficiaires lorsqu’aucune solidarité n’est stipulée. Le bénéficiaire ne peut donc obtenir que sa part de la créance de restitution et doit prouver le montant effectivement versé. En l’espèce, la restitution a été limitée à la moitié de la somme séquestrée, soit 16 925 euros.

La recevabilité de l’action s’apprécie indépendamment de son bien-fondé au regard des articles 30, 31 et 122 du Code de procédure civile. L’action du cocontractant bénéficiaire a donc été jugée recevable. La demande indemnitaire fondée sur la perte de valeur du bien a été rejetée, l’aléa propre à la promesse excluant la responsabilité du bénéficiaire en l’absence de déloyauté démontrée. La procédure n’a pas davantage été qualifiée d’abusive au regard de l’article 1240 du Code civil.

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Le tribunal a retenu que les demandes de prêt étaient conformes aux stipulations de la promesse et que le bénéficiaire n’avait pas empêché la réalisation de la condition suspensive. Il a ordonné la restitution de 16 925 euros, rejeté les demandes d’indemnité et de dommages-intérêts de la promettante, puis condamné celle-ci aux dépens et à 4 000 euros au titre de l’article 700.

Une promettante a consenti une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement, au bénéfice de deux acquéreurs, pour un prix de 677 000 euros. La promesse était soumise à l’obtention d’un prêt de 638 400 euros au maximum, sur vingt-cinq ans, à un taux nominal maximal de 2,40 %. Une indemnité d’immobilisation de 67 700 euros était prévue, dont 33 850 euros ont été séquestrés.

Après quatre avenants, le délai de réalisation de la condition suspensive a été reporté au 29 septembre 2023. La vente n’a pas été conclue. Le bénéficiaire a produit plusieurs refus de financement et des éléments relatifs à ses démarches auprès d’un courtier et d’établissements bancaires.

La promettante a soutenu que le bénéficiaire avait empêché la réalisation de la condition et réclamé l’indemnité ainsi que des dommages-intérêts. Le tribunal a retenu des demandes de prêt conformes, l’absence de mauvaise foi et l’absence de solidarité entre les bénéficiaires. Il a ordonné la restitution de 16 925 euros, rejeté les demandes adverses et condamné la promettante aux dépens ainsi qu’au paiement de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Justifier de la qualité de cocontractant et d’un intérêt légitime à agir.
• Présenter des demandes de prêt conformes au montant, à la durée et au taux contractuels.
• Établir les démarches effectuées auprès des établissements bancaires et du courtier.
• Constater l’absence de preuve d’un empêchement volontaire de la condition suspensive.
• Vérifier le montant effectivement versé au titre de l’indemnité.
• Tenir compte de l’absence de solidarité entre les bénéficiaires.

• Lettre de refus de financement de la BRED du 27 février 2023.
• Lettre du courtier CONNECT CREDIT du 9 mars 2023.
• Nouvelle lettre de refus de la BRED du 25 septembre 2023.
• Attestations et copies de courriels et messages téléphoniques.
• Promesse de vente et quatrième avenant prolongeant le délai.

Le bénéficiaire obtient uniquement la restitution de sa quote-part effectivement versée, tandis que la promettante ne peut conserver l’indemnité ni obtenir réparation sans preuve d’un empêchement volontaire ou d’une déloyauté. La promettante supporte les dépens et une indemnité procédurale de 4 000 euros.

• Restitution de 16 925 euros au bénéficiaire.
• Rejet de l’attribution de l’indemnité à la promettante.
• Rejet des dommages-intérêts pour perte de valeur du bien.
• Rejet de la demande pour procédure abusive.
• Condamnation de la promettante aux dépens et à l’article 700.

À faire

• Vérifier précisément les caractéristiques du prêt prévues à la promesse.
• Conserver chaque demande de financement et chaque réponse bancaire.
• Documenter les échanges avec les courtiers et établissements sollicités.
• Identifier la part effectivement versée par chaque bénéficiaire.
• Contrôler l’existence d’une clause de solidarité entre bénéficiaires.

À éviter

• Présenter une demande bancaire non conforme aux stipulations contractuelles.
• Alléguer un empêchement volontaire sans preuve objective.
• Réclamer la totalité d’une créance divisée entre plusieurs bénéficiaires.
• Assimiler la non-réalisation de la vente à une faute automatique.
• Engager une procédure sans vérifier l’intérêt et la qualité à agir.

La recevabilité de l’action fondée sur l’intérêt à agir

L’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de la demande. Le cocontractant bénéficiaire de la promesse justifie d’un intérêt et de la qualité pour demander la restitution de l’indemnité versée. La fin de non-recevoir fondée sur les articles 30, 31 et 122 du Code de procédure civile est donc rejetée.

La preuve de l’empêchement de la condition suspensive

Selon l’article 1304-3 du Code civil, la condition est réputée accomplie si celui qui y a intérêt en empêche la réalisation. Le bénéficiaire doit établir avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues. Le promettant doit ensuite démontrer un empêchement volontaire. Les refus bancaires, la démarche auprès d’un courtier, les attestations et échanges produits établissent des diligences suffisantes, sans preuve de mauvaise foi.

La division de la créance de restitution

L’article 1309 du Code civil divise l’obligation entre plusieurs créanciers en l’absence de solidarité. Le bénéficiaire ne justifiant que du versement de la moitié de l’indemnité et aucune solidarité n’étant stipulée, sa restitution est limitée à sa part de la somme séquestrée, soit 16 925 euros.

Article R.212-9 du Code de l’organisation judiciaire, Article 812 du Code de procédure civile, Article 4 du Code de procédure civile, Article 9 du Code de procédure civile, Article 30 du Code de procédure civile, Article 31 du Code de procédure civile, Article 32-1 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 122 du Code de procédure civile, Article 515 du Code de procédure civile, Article 1103 du Code civil, Article 1104 du Code civil, Article 1124 du Code civil, Article 1231-4 du Code civil, Article 1231-7 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1304-3 du Code civil, Article 1304-6 du Code civil, Article 1309 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil, Article 1383-1 du Code civil, Article L.313-40 du Code de la consommation