COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARÊT AU FOND

DU 27 OCTOBRE 2026

N° 2026/ 399

Rôle N° RG 21/08367 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHSOW

S.D.C. [Adresse 1]

C/

S.A.S. FONCIA [Localité 1]

S.A.R.L. SOCIÉTÉ L’HYGIENE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

– Me Sébastien BADIE

– Me Nicolas MERGER

– Me Julien ANTON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 13 avril 2021,enregistré au répertoire général sous le n° 18/11855.

APPELANTE

[Adresse 2] des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice SAS GROUPE THE NEW AGENCY DEVELOPPEMENT poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat postulant, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et par Me Christophe JERVOLINO, avocat plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉES

SAS FONCIA [Localité 1] venant aux droits de la SAS SOCIETE IMMOBILIERE, demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

SARL L’HYGIENE

demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Julien ANTON de l’AARPI ALPHA AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 15 septembre 2026 en audience publique devant la cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, conseillère chargée du rapport

Madame Anne DAMPFHOFFER, magistrat honoraire ayant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sancie ROUX.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 octobre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 octobre 2026,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, présidente de chambre et Madame Sancie ROUX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

La copropriété [Adresse 1], située [Adresse 6] à [Localité 1], composée de trois bâtiments numérotés A, B et C, était administrée par la SAS société Immobilière (aux droits de laquelle vient la société Foncia [Localité 1]) jusqu’en 2024, date à laquelle le syndicat des copropriétaires a désigné un nouveau syndic en la personne de la société Groupe The New Agency développement.

En octobre 2016, faisant suite à un devis en vue du nettoyage des combles de la copropriété, émis à la demande du syndic le 10 janvier 2014 par la SARL l’Hygiène, celle-ci a de nouveau été sollicitée pour un nettoyage complet des combles des bâtiments A et B.

La société l’Hygiène a chiffré les travaux de nettoyage à la somme de 18 216 euros TTC, selon devis du 3 novembre 2016, incluant en plus des prestations de nettoyage, de fourniture et de pose de laine de roche.

Parallèlement, des travaux de nettoyage ont été réalisés dans les combles du bâtiment C selon un devis du 10 novembre 2016, accepté le 16 novembre 2016 par le syndic. Ces travaux ont donné lieu à une facture du 6 décembre 2016, d’un montant de 2 376 euros TTC, qui a été réglée par le syndicat des copropriétaires.

Les 14 novembre, 24 novembre et 6 décembre 2016, la société l’Hygiène a émis trois factures, pour un coût total de 18 216 euros TTC, correspondant au devis du 3 novembre 2016, que le syndicat des copropriétaires a refusé de payer au motif qu’aucune assemblée générale n’avait autorisé ces travaux, ni validé les devis.

Après deux mises en demeure de payer infructueuses des 4 juillet et 14 septembre 2018, la société l’Hygiène a assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic, pris à titre personnel, devant le tribunal de grande instance de Marseille par actes du 31 octobre 2018, afin d’obtenir leur condamnation in solidum au paiement des factures ainsi que des dommages-intérêts.

Par jugement contradictoire du 13 avril 2021, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Marseille a :

– condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société l’Hygiène la somme de 11 638 euros TTC au titre du nettoyage des combles des bâtiments A et B, outre intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 4 juillet 2018, ainsi que 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

– débouté les parties de toutes leurs autres demandes.

Pour condamner le syndicat des copropriétaires, le tribunal a considéré qu’il ne contestait pas la réalisation de la prestation mais seulement son coût ; que le devis établi le 10 janvier 2014, et les échanges ayant suivi entre le syndic et le prestataire suffisaient à établir que le syndicat des copropriétaires avait bien commandé ces travaux de nettoyage, notamment les 4 janvier et 27 octobre 2016 en toute connaissance du coût de la prestation mais qu’en revanche, aucune preuve n’était rapportée qu’il avait également sollicité la fourniture et la pose de laine de roche dans les combles ; que le syndicat des copropriétaires ne pouvait se plaindre du caractère démesuré du prix dès lors que le prix unitaire mentionné dans le devis du 10 janvier 2014 était identique au prix unitaire de nettoyage des combles du bâtiment C, qu’il avait accepté et réglé et qu’il convenait, sans qu’il soit nécessaire de recourir à une mesure d’expertise, de retenir les factures produites, en en soustrayant les sommes dues au titre de la pose de laine de roche.

Le tribunal a également retenu une TVA au taux de 10 % qui, bien qu’erroné, correspondait à celui mentionné dans le devis dont le syndicat des copropriétaires ne contestait pas avoir été destinataire.

Le tribunal a, en revanche, rejeté les demandes de la société l’Hygiène à l’encontre du syndic, pris à titre personnel, au motif qu’elle ne démontrait aucune faute délictuelle de sa part et ne rapportait pas la preuve qu’il avait sciemment commandé les travaux en sachant que le syndicat des copropriétaires ne pourrait l’honorer.

Par acte du 4 juin 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision, en visant tous les chefs de son dispositif.

Par arrêt du 20 janvier 2026, la cour a constaté l’interruption de l’instance depuis le 4 février 2023, date à laquelle Me Ferran Lecoq, avocat constitué dans les intérêts de la société l’Hygiène le 26 juillet 2021, a cessé ses fonctions, enjoint à la société l’Hygiène de régulariser une constitution d’avocat dans le délai d’un mois ou à défaut, à toute partie qui y aurait intérêt, en cas de défaut de constitution, de l’assigner à comparaitre dans les formes prévues par le code de procédure civile et dit qu’à défaut de diligence dans le délai prescrit, la procédure serait radiée et ne pourrait être reprise qu’après justification de la régularisation de la procédure.

La procédure a été reprise sur constitution par la SARL l’Hygiène d’un nouvel avocat par acte du 26 janvier 2026.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 25 août 2026.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 17 novembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la Sas Groupe The New Agency developpement, demande à la cour de :

’ infirmer le jugement en ce qu’il a mis à sa seule charge la somme de 11 638 euros TTC, outre intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 4 juillet 2018, ainsi que la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

’ confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société l’Hygiène de ses autres demandes tendant à le voir condamner au paiement de la somme de 18 216 euros TTC ;

’ débouter la société Foncia [Localité 1] et la société l’Hygiène de l’ensemble de leurs demandes ;

Statuant à nouveau,

’ juger ses demandes recevables ;

’ condamner la société Foncia [Localité 1] à lui payer la somme de 11 638 euros TTC, outre intérêts, et à toute autre demande éventuellement formulée par la société l’Hygiène ;

A titre subsidiaire,

’ condamner la société Foncia [Localité 1] à le relever et garantir de toutes les condamnations qui pourraient être mises à sa charge et à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions d’intimée et d’appel incident, régulièrement notifiées le 28 octobre 2021, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, la société l’Hygiène demande à la cour de :

’ déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires à l’encontre du syndic ;

’ infirmer le jugement sur le montant des sommes allouées et en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes dirigées à l’encontre du syndic ;

Statuant à nouveau,

’ condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, et la SAS société Immobilière à lui payer la somme de 18 216 euros TTC, avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer en date du 4 juillet 2018 ;

’ condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Dans ses dernières conclusions d’intimée, régulièrement notifiées le 13 novembre 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, la SAS Foncia [Localité 1] demande à la cour de :

’ confirmer le jugement en ce qu’il a condamné uniquement le syndicat des copropriétaires à indemniser la société l’Hygiène ;

’ déclarer irrecevable comme nouvelle devant la cour la demande de condamnation formulée à son encontre par le syndicat des copropriétaires ;

’ rejeter toutes les demandes dirigées à son encontre ;

’ condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

’ condamner in solidum le syndicat des copropriétaire et la société l’Hygiène à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de son avocat.

Motifs de la décision

1/ Sur la créance de la société l’Hygiène

1.1 Moyens des parties

La société l’Hygiène fait valoir que le syndicat des copropriétaires est débiteur direct des sommes dues au titre des actes conclus par le syndic à l’égard des tiers de bonne foi qui ont été normalement attentifs et diligents ; qu’elle n’était pas tenue de s’assurer de la validation du devis de nettoyage par l’assemblée générale des copropriétaires en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que les travaux, commandés en urgence par le syndic, relevaient de l’entretien courant de la copropriété au sein de laquelle elle était déjà intervenue pour le même type de nettoyage.

Elle soutient que l’effectivité de la prestation est démontrée, de même que son étendue, au regard des attestations de ses salariés, qui témoignent avoir procédé au nettoyage des combles des bâtiments A et B, ainsi que des courriers échangés avec le syndic à propos de cette prestation de nettoyage, notamment la demande d’intervention du 27 octobre 2016, qui vaut acceptation d’un précédent devis émis le 10 janvier 2014 ; que le syndicat des copropriétaires ne peut refuser de payer ces travaux dès lors qu’il ne conteste pas que les mêmes travaux ont été réalisés dans le bâtiment C et ont été réglés par ses soins et que le montant unitaire de la prestation ne saurait être réduit à 23 euros du m² puisque les prestations étaient identiques dans les trois bâtiments de la copropriété et que les attestations de ses salariés et les factures des fournisseurs démontrent que le nettoyage des combles des bâtiments A et B incluait la pose d’une nouvelle laine de roche. Soulignant que le prix unitaire de 33 euros le m², figurant dans les factures contestées, correspond au prix qui figure dans un devis émis le 10 janvier 2014, elle s’estime fondée à revendiquer le paiement de la totalité des factures.

Enfin, elle sollicite la condamnation in solidum du syndic, pris à titre personnel, à lui payer les trois factures au motif qu’il a commis une faute personnelle de gestion engageant sa responsabilité en ne convoquant pas d’assemblée générale des copropriétaires afin de faire ratifier les travaux commandés et en n’émettant pas les appels de fonds nécessaires au paiement des factures conformément aux dispositions de l’article 37 du décret du 17 mars 1967.

Le syndicat des copropriétaires soutient que son syndic de l’époque a agi de sa propre initiative et sans mandat, alors que rien ne l’habilitait, en l’état d’un vote de refus en 2013 et de l’absence de vote au cours des assemblées générales postérieures, à contracter avec la société l’Hygiène pour son compte ; que l’absence de provision ou d’appel de fonds confirme qu’aucun mandat ne lui avait été confié ; que les travaux litigieux, dont le coût est important et sans commune mesure avec la facture acquittée pour le nettoyage du bâtiment C, ne relevaient pas de l’administration courante de l’immeuble et n’étaient ni urgents ni nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble si on considère que, suite à une indemnisation par la société MAF, assureur dommages ouvrage, des travaux de rénovation des combles avaient été réalisés en 2014.

Il en déduit que le syndic a excédé les pouvoirs de son mandat en engageant les travaux dont la société l’Hygiène sollicite le paiement mais également en s’abstenant de convoquer en urgence une assemblée générale et d’émettre un appel de fond et que, ce faisant, il a commis une faute qui engage sa responsabilité à l’égard de la société l’Hygiène.

Il ajoute qu’en tout état de cause, la société l’Hygiène ne produit aucun document contractuel, lettre de confirmation ou procès-verbal de réception des travaux démontrant qu’il a accepté le prix qu’elle entend lui faire payer ni que la prestation a été commandée et réalisée et précise que, dans l’hypothèse où la cour admettrait la réalité des travaux, il n’entend pas contester le montant de la créance telle que retenue par le tribunal à hauteur de 11 638 € TTC, estimant que seule la prestation de nettoyage doit être payée, à l’exclusion de la pose de laine de roche.

Il en déduit que la créance doit être évaluée à partir d’un coût de 23 € du m² et que pour une surface nettoyée de 460 m² et avec une TVA de 10 %, la somme due doit être arrêtée à 10 580 euros HT et 11 638 € TTC.

La société Foncia [Localité 1], venant aux droits de la SAS société Immobilière, fait valoir que le syndic d’une copropriété, chargé d’administrer celle-ci et de pourvoir à sa conservation, sa garde et son entretien, est autorisé à conclure au nom du syndicat des copropriétaires tout contrat en vue de maintenir l’immeuble en bon état de conservation, notamment en cas d’urgence ; qu’en l’espèce, le nettoyage des combles s’imposait depuis plusieurs années et la situation s’aggravait, faute de nettoyage et mesures destinées à prévenir toute nouvelle intrusion de pigeons, par la présence, non seulement de nombreuses fientes mais également de cadavres rendant nécessaire une désinfection des lieux et que le syndic a, non seulement le droit, mais également le devoir d’exécuter, même en cas de décision de refus de l’assemblée générale, les travaux indispensables à la conservation de l’immeuble.

Elle en déduit que le syndic n’a pas excédé les limites de ses pouvoirs et qu’en conséquence, le syndicat des copropriétaires doit honorer les factures de la société l’Hygiène.

Sur la demande de condamnation in solidum formulée à son encontre par la société l’Hygiène, elle considère que celle-ci ne justifie d’aucun préjudice en lien avec l’absence de ratification des travaux par l’assemblée générale et d’appel de fonds puisque le syndicat des copropriétaires, ainsi qu’il le conclut lui-même, aurait en tout état de cause refusé de les ratifier au regard de leur coût et que seule une dépense engagée en sachant que la trésorerie de la copropriété serait insuffisante peut justifier de retenir la responsabilité personnelle du syndic.

Elle ajoute qu’elle ne saurait davantage être tenue responsable du refus de payer la facture dès lors que ce refus lui a été dicté par le syndicat des copropriétaires.

1.2 Réponse de la cour

La société l’Hygiène sollicite la condamnation, d’une part du syndicat des copropriétaires en se prévalant d’une commande passée par son syndic de l’époque, d’autre part du syndic pris à titre personnel.

Dans les immeubles en copropriété, le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires ; il accomplit les actes juridiques en son nom.

En conséquence, les actes régulièrement accomplis par le syndic dans le cadre de ses fonctions et dans la limite de ses pouvoirs engagent le syndicat des copropriétaires.

Entre cocontractants, si l’acte conclu par le syndic est en relation directe avec l’exercice de son activité de mandataire et les nécessaires besoins de l’immeuble en copropriété, le cocontractant peut se dispenser de vérifier l’étendue de ses pouvoirs car sa croyance en l’étendue de ceux-ci est légitime. Le syndicat des copropriétaires est alors tenu à l’égard du cocontractant de toutes les obligations issues des conventions passées par son syndic.

En revanche, si l’acte dépasse le cadre de l’administration générale de l’immeuble, le cocontractant doit, sauf à ne pas pouvoir se prévaloir d’une croyance légitime, vérifier les pouvoirs du syndic. A défaut, le syndicat des copropriétaires n’est pas engagé à l’égard du cocontractant par les actes souscrits par le syndic, qui excèdent les limites de ses pouvoirs.

Il se déduit de ces principes que si le contrat à conclure dépasse le cadre de l’administration générale de l’immeuble, le prestataire ou l’artisan sollicité par le syndic ne doit pas se contenter de la seule qualité de ce dernier.

Pour apprécier la croyance légitime du cocontractant, il convient de se référer au contrat et aux circonstances dans lesquelles il a été conclu.

En application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, réglementant les copropriétés, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions définies par le règlement d’administration publique, d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale et d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à sa sauvegarde.

Les travaux de maintenance qui relève des pouvoirs d’administration du syndic sont définis à l’article 45 al 1er du décret n°67-223 du 17 mars 1967, portant règlement d’administration publique pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 comme des travaux d’entretien courant, exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un élément d’équipement commun ; ils comprennent les menues réparations. Y sont assimilés les travaux de remplacement d’éléments d’équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l’ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien y afférent.

Les travaux de maintenance entrent dans le budget prévisionnel voté par l’assemblée générale des copropriétaires. Les autres travaux doivent faire l’objet d’un vote spécifique de cette dernière.

Les travaux d’entretien courant concernent les prestations de nettoyage, d’achat de produits ou matériel d’entretien mais également ceux tendant à l’extermination de nuisibles, et à de menues réparations (tels que changement d’ampoules, remplacement de vitres cassées, réparation de serrures etc..).

En dehors de ces travaux, les pouvoirs propres du syndic sont limités aux mesures nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et aux travaux urgents, auxquels le syndic peut faire procéder de sa propre initiative sans solliciter l’avis de l’assemblée générale des copropriétaires.

L’urgence correspond à la situation dans laquelle tout retard dans la réalisation des travaux compromettrait gravement l’état de l’immeuble ou entrainerait un préjudice important pour les copropriétaires.

Les travaux de sauvegarde de l’immeuble sont ceux qui assurent la conservation de l’immeuble en bon état d’utilisation conformément à sa destination.

Par ailleurs, lorsqu’il prend l’initiative de tels travaux (urgents et/ou de sauvegarde), sans les soumettre à l’approbation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, le syndic doit immédiatement convoquer une assemblée générale, selon la procédure d’urgence prévue à l’article 9 du décret précité, mais également demander le versement d’une provision sur travaux après avis du conseil syndical.

Le syndic ne peut, sous prétexte de travaux urgents, décider de la réfection de désordres qui ne sont que la conséquence d’un défaut d’entretien de l’immeuble.

En l’espèce, les pièces produites aux débats révèlent que le syndic s’est adressé à la société l’Hygiène par courrier du 6 janvier 2014 en vue du nettoyage des combles des bâtiments de la copropriété en indiquant dans ses courriers qu’elle agissait pour le compte du syndicat des copropriétaires.

La société l’Hygiène a émis un premier devis n° E1401017 le 10 janvier 2014, chiffrant les travaux de nettoyage des combles à 16 698 euros TTC. Les travaux proposés et chiffrés consistaient en l’enlèvement des excréments de pigeons dans les combles et de la laine de verre souillée par les excréments, la mise en sac des détritus et leur chargement en camion benne, le balayage des sols des combles, le brossage des portes et l’aspiration des salissures, la fermeture par du grillage des entrées dans les combles, une désinfection par pulvérisation d’un désinfectant et la fourniture et la pose de laine de roche dans les combles.

Ce devis ne détaille pas le prix au m² de la prestation et ne précise pas les bâtiments concernés.

Sur demande du syndic, un deuxième devis n° E1401017 a été émis le même jour, détaillant la surface à nettoyer, à savoir 460 m², le prix au même carré de la prestation de nettoyage, à savoir 23 euros du m², ainsi que la surface concernée par la prestation de fourniture et pose de la laine et sa surface à savoir 460 m² pour un coût de 10 euros le m².

Aucun de ces deux devis n’est signé par le syndic.

Par ailleurs, si ces devis prévoient la pose de laine de roche, aucun autre document n’établit que le syndic a bien commandé une telle prestation, qui excède la prestation de nettoyage et qui ne figurait pas dans les demandes adressées à la société l’Hygiène.

Par courrier électronique du 14 janvier 2016, le syndic s’est de nouveau adressé à la société l’Hygiène, toujours en sa qualité de syndic de la copropriété [Adresse 1], pour lui commander des travaux de nettoyage, plus précisément, « l’enlèvement d’un pigeon se décomposant dans la gaine technique, le nettoyage et la désinfection des combles, une vérification du dispositif obstruant la gaine technique afin de s’assurer qu’il était bien en place et la fermeture et l’isolation de la trappe de toit ».

Une deuxième demande lui a été adressée par courrier du 27 octobre 2016 pour « le nettoyage complet des bâtiments A et B », précisant que les travaux étaient à exécuter « immédiatement ».

Là encore, il n’est pas fait mention dans la demande d’une prestation de pose de laine de roche.

Faisant suite à ces demandes, la société l’Hygiène a émis un devis n° 16010738 du 3 novembre 2016, chiffrant le nettoyage complet des combles des bâtiments A et B, soit 460 m², à 18 216 euros TTC à raison de 23 du m² pour le nettoyage et 10 euros du m² pour la fourniture et la pose de laine de roche.

L’exemplaire produit aux débats ne comporte par l’accord et la signature du syndic.

Cependant, la société l’Hygiène produit un échange de courriers électroniques avec le syndic le 3 novembre 2016, qui démontre qu’après émission du devis précité du 3 novembre 2016, elle a sollicité les coordonnées d’un contact sur place en vue de son intervention.

Plusieurs salariés de la société l’Hygiène (M. [C] [F], M. [K] [N], M. [O] [X] et M. [T] [P]) attestent avoir procédé au nettoyage des combles de l’immeuble [Adresse 1] en novembre et décembre 2016.

MM. [F] et [T] décrivent la prestation comme consistant dans le nettoyage des combles, l’enlèvement des pigeons ainsi que la dépose et la pose de laine de verre.

M. [F] précise que la surface à traiter était d’environ 500 m².

M. [N] décrit la prestation dans les mêmes termes et précise qu’elle concernait les bâtiments A et B. A son attestation est jointe la feuille de relevé de ses heures de travail qui confirme qu’il est intervenu au [Adresse 6] à [Localité 1] à plusieurs reprises en novembre 2016.

Son témoignage est corroboré par celui de M. [D].

Dans un courrier électronique du 20 décembre 2018, répondant à une demande de la société Immobilière l’interrogeant sur la réalisation des travaux dans les trois bâtiments, la société l’Hygiène a confirmé qu’ils étaient terminés dans les trois bâtiments.

Ces attestations démontrent que la société l’Hygiène, qui avait été sollicitée en ce sens par le syndic, a bien procédé à sa demande au nettoyage des combles des bâtiments A et B en novembre et décembre 2016.

La réalisation de la prestation a d’ailleurs donné lieu à une réclamation d’un locataire demeurant dans le bâtiment B qui, en janvier 2017, s’est plaint que lors de l’intervention des salariés de la société l’Hygiène, le plafond de son appartement (n° B 409) avait été perforé.

Pour contester la créance et refuser de l’honorer, le syndicat des copropriétaires se prévaut, de l’absence d’autorisation préalable délivrée par l’assemblée générale au syndic pour contracter avec le prestataire et commander les travaux.

Il n’est pas contesté qu’aucune délibération n’a été votée en assemblée générale des copropriétaires afin d’autoriser le syndic à engager ces travaux.

La SAS société Immobilière, aux droits de laquelle vient la société Foncia, l’a reconnu dans un courrier non daté mais répondant à un courrier de l’avocat de la société l’hygiène du 14 septembre 2018, dans lequel, contestant les factures, elle rappelle qu’aucune assemblée générale n’a autorisé ces travaux.

Les demandes de devis adressés à la société l’Hygiène ne font référence à aucune délibération de l’assemblée générale des copropriétaires.

En application de l’article 1998 du code civil, le syndicat des copropriétaires, peut, même en l’absence de pouvoir donné au syndic, être engagé à l’égard d’un tiers sur le fondement d’un mandat apparent, si la croyance de ce dernier à l’étendue des pouvoirs du mandataire est légitime. Il appartient cependant au tiers de démontrer que les circonstances l’ont autorisé à ne pas vérifier les limites exactes des pouvoirs du syndic.

La croyance légitime suppose une croyance vraisemblable, résultant de la combinaison de circonstances objectives (modalités de rédaction de l’acte litigieux sans équivoque, normalité apparente de l’acte) et subjectives (bonne foi de celui qui croit contracter avec un mandataire qualifié pour ce faire).

En l’espèce, la société l’Hygiène se prévaut de sa croyance légitime au pouvoir du syndic et celui-ci conforte son argumentation en soutenant qu’aucune autorisation préalable de l’assemblée générale n’était nécessaire et qu’il a bien agi dans le strict cadre de son mandat.

Les prestations litigieuses comprennent le nettoyage des combles afin de les débarrasser des fientes et des nuisibles morts ainsi que de la laine de roche souillée, la mise en sac des détritus et leur chargement en camion benne, le balayage des sols des combles, le brossage des portes et l’aspiration des salissures. Il s’agit de travaux de nettoyage justifiés par un impératif sanitaire.

La désinfection par pulvérisation d’un désinfectant relève également de cette catégorie. Quant à la fermeture par du grillage des entrées dans les combles, elle relève des menues réparations indispensables afin d’éviter l’intrusion de nuisibles et maintenir l’immeuble en bon état d’utilisation, notamment sur le plan sanitaire, conformément à sa destination.

Le syndicat des copropriétaires ne peut utilement se prévaloir du refus de voter le nettoyage des combles lors de l’assemblée générale des copropriétaires de 2013 puisque le syndic a une obligation de diligence et engage sa responsabilité s’il ne prend pas les décisions relevant de son pouvoir d’initiative et que son abstention est à l’origine d’une dégradation des parties communes.

En conséquence, pour ces travaux, chiffrés à 23 euros le m², soit pour 460 m², une somme de 11 368 euros hors taxes, la société l’Hygiène était légitime à croire au pouvoir du syndic pour les engager pour le compte de la copropriété.

Tel n’est pas le cas, en revanche de la fourniture et la pose de laine de roche qui correspondent à des travaux de réfection. Par ailleurs, la société l’Hygiène ne démontre pas qu’un retard dans la réalisation de ces prestations aurait gravement compromis l’état de l’immeuble ou entrainé un préjudice important pour les copropriétaires, de sorte que la référence dans les demandes de devis à l’urgence des travaux ne peut suffire à elle seule pour la dédouaner de son obligation, s’agissant de travaux de réfection, de vérifier que le syndic avait le pouvoir de les commander.

La réfection de l’isolation souillée devait être votée par l’assemblée générale des copropriétaires, ce d’autant que la dépense excédait le seuil de mise en concurrence voté par l’assemblée générale (1 000 euros), nécessitant la présentation aux copropriétaires de plusieurs devis et la consultation du conseil syndical (au-delà de 500 euros). A cela s’ajoute que le syndic quand bien même il aurait agi sous couvert d’une réelle urgence ne démontre pas avoir convoqué en urgence l’assemblée générale pour ratifier la dépense.

La facture litigieuse concerne donc en partie des travaux qui devaient être soumis au vote des copropriétaires. Or, les demandes adressées par le syndic, bien qu’il se soit prévalu de sa qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires, ne comportent aucune référence à un vote en assemblée générale des copropriétaires.

Par conséquent, la société cocontractante aurait dû s’enquérir auprès du syndic de l’existence de ses pouvoirs sur ce point et il importe peu qu’une autre facture, concernant les mêmes travaux dans le bâtiment C, ait été honorée sans difficulté puisque le devis, expressément accepté par le syndic, ne comportait aucun travaux de réfection, mais seulement des prestations de nettoyage.

Il résulte de tout ce qui précède qu’à défaut d’avoir pris la peine de vérifier les pouvoirs du syndic en ce qui concerne les travaux de dépose, fourniture et repose de laine de roche, la société l’Hygiène n’est pas fondée à se prévaloir de sa croyance légitime dans le pouvoir du syndic de les commander et que le syndicat des copropriétaires ne saurait être tenu de les payer.

C’est donc à raison que le tribunal l’a condamné à payer à la société l’Hygiène une somme de 11 368 euros correspond aux prestations de nettoyage dans les combles des bâtiments A et B, pour une surface de 460 m² à raison de 23 euros du m², soit 10 580 euros.

En cas d’erreur portant sur le taux de TVA, le complément d’imposition est à la charge de l’entrepreneur en sa qualité, non seulement de collecteur d’impôt, mais également de professionnel.

En l’espèce, si le taux applicable aux travaux était de 20 %, le devis du 10 janvier 2014 mentionnait une TVA de 10 %. A défaut de rapporter la preuve que le syndic a accepté le devis du 3 novembre 2016, mentionnant une TVA au taux de 20 %, la société l’Hygiène ne saurait réclamer le paiement d’une TVA de ce montant.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société l’Hygiène une somme de 11 638 euros TTC.

En ce qui concerne le syndic pris à titre personnel, il n’est pas personnellement tenu au paiement des dépenses engagées pour le compte d’un syndicat des copropriétaires dans le cadre et la limite de ses pouvoirs.

En revanche, à l’égard du tiers, sa responsabilité délictuelle peut être engagée s’il a commis une faute à l’origine d’un préjudice pour celui-ci.

Le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. S’il établit un lien de causalité entre ce manquement contractuel et le dommage qu’il subit, il n’est pas tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi délictuelle distincte de ce manquement.

En l’espèce, la société l’Hygiène est tiers au contrat de mandat conclu entre le syndicat des copropriétaires et le syndic. Elle peut donc invoquer tout manquement du syndic à ses obligations envers le syndicat des copropriétaires et obtenir des dommages-intérêts si elle démontre que ce manquement lui a causé un préjudice.

Il résulte des développements qui précèdent que le syndic n’a pas excédé les limites de ses pouvoirs en commandant des travaux de nettoyage des combles des bâtiments A et B de la copropriété [Adresse 1] alors que ceux-ci étaient sujets à des intrusions de nuisibles et que le nettoyage des fientes et cadavres de volatiles relevait de l’entretien de l’immeuble, notamment pour des raisons sanitaires.

L’obligation du syndic de convoquer en urgence une assemblée générale afin de ratifier les travaux ne concerne pas les travaux d’entretien et menues réparations. Par conséquent, le syndic n’a pas manqué à ses obligations envers le syndicat des copropriétaires en ne convoquant pas d’assemblée générale pour ratifier les travaux de nettoyage litigieux.

S’agissant de la prestation de fourniture et pose de laine de roche dans ces deux bâtiments, la société l’Hygiène échoue à démontrer que le syndic lui a effectivement commandé cette prestation puisque ni les devis de 2014, ni celui du 3 novembre 2016 ne comportent la signature et l’acceptation du syndic, contrairement aux travaux réalisés dans le bâtiment C, qui ne comportaient aucune prestation de fourniture et pose de laine de roche.

A l’égard des entrepreneurs avec lesquels il a contracté, dans la limite de ses pouvoirs, pour le compte du syndicat des copropriétaires, le syndic n’engage sa responsabilité que s’il est démontré qu’il a commandé des prestations sans avoir au préalable recueilli les fonds nécessaires, alors qu’il connaissait la situation financière obérée du syndicat et l’a tue à l’entrepreneur.

En l’espèce, aucune des pièces financières et comptables afférentes à la copropriété ne démontre une insuffisance de fonds pour le paiement du prestataire.

La société l’Hygiène ne saurait davantage se prévaloir du refus des copropriétaires en 2013 de voter les travaux de nettoyage des combles puisque les prestations de nettoyage ont été commandées trois ans plus tard alors que l’état des combles s’était manifestement dégradé, quand bien même des travaux y avaient été réalisés en 2014.

Les prestations litigieuses relevaient des pouvoirs propres du syndic, que celui-ci a l’obligation d’entreprendre sous peine de voir sa responsabilité engagée en cas de dégradation de l’immeuble.

En conséquence, c’est à raison que le tribunal a débouté la société l’Hygiène de ses demandes à l’encontre du syndic, pris à titre personnel.

2/ Sur les demandes du syndicat des copropriétaires à l’encontre du syndic

2.1 moyens des parties

La société Foncia [Localité 1] soulève l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires à son encontre en application de l’article 564 du code de procédure civile au motif qu’elles sont nouvelles devant la cour pour n’avoir pas été soumises à l’appréciation du premier juge. Selon elle, les demandes ne constituent pas, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, des moyens de défense, de sorte qu’elles auraient dû, sous peine d’irrecevabilité, être formulées dès le premier procès devant le tribunal.

Le syndicat des copropriétaires réplique que ses demandes afin que la société Foncia [Localité 1] soit, à titre principal, condamnée à lui payer la somme de 11 638 euros et à titre subsidiaire, condamnée à le relever et garantir de toutes condamnation, tendent aux mêmes fins que les prétentions soumises au premier juge, à savoir être déchargé de toute responsabilité et qu’en conséquence, conformément aux articles 565 et suivants du code de procédure civile elles ne peuvent être qualifiées de nouvelles et sont recevables.

2.2 Réponse de la cour

En application de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Les articles 565 et suivants excluent le caractère nouveau de la demande lorsque celle-ci tend aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si son fondement juridique est différent ou lorsqu’elle en constitue l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

La demande reconventionnelle est également recevable en appel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre par aucune pièce avoir sollicité du premier juge la condamnation de son ancien syndic, pris à titre personnel, à lui payer la somme de 11 638 euros TTC, outre intérêts ou à le relever et garantir de toute condamnation au profit de la société l’Hygiène.

Le jugement ne reproduit pas les prétentions formulées par les parties, se contentant d’un visa de leurs conclusions, en l’espèce, pour le syndicat des copropriétaires, ses conclusions en date du 7 février 2020.

Pour autant, le syndicat des copropriétaires, qui ne produit pas les dites conclusions, ne conteste pas l’absence dans celles-ci de telles demandes.

Il importe peu qu’il ait, à l’époque, fait cause commune avec son syndic et choisi d’être représenté par le même conseil.

La demande de condamnation du syndic à payer au syndicat des copropriétaires le montant des sommes mises à sa charge ne constitue pas un moyen, mais bien une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, dès lors qu’elle tend à obtenir une condamnation.

Le syndicat des copropriétaires ne peut utilement se prévaloir des dispositions des articles 565 et 566 du code de procédure civile puisqu’il n’avait formulé aucune demande devant le premier juge, se contentant de défendre à l’action en développant des moyens de rejet des demandes formulées par la société l’Hygiène.

Il ne peut donc soutenir que sa demande tend aux mêmes fins que les demandes qu’il avait soumises au premier juge ou qu’elle en constitue l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Par ailleurs, sa demande ne saurait être qualifiée de demande reconventionnelle, entendue comme celle par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire, puisqu’elle est dirigée, non vers ce demandeur originaire, mais vers un autre défendeur ’ le syndic de la copropriété à l’époque des factures litigieuses ’ qui n’avait lui-même formulé à son encontre aucune demande.

En conséquence, il appartenait au syndicat des copropriétaires alors que le syndic, pris à titre personnel, était déjà dans la cause, d’engager son action récursoire devant le tribunal.

A défaut, ses demandes sont nouvelles devant la cour et, comme telles, irrecevables.

3/ Sur la demande de dommages-intérêts formulée par le syndic

3.1 Moyens des parties

La société Foncia fait valoir que le comportement du syndicat des copropriétaires à son égard est abusif et lui occasionne un préjudice moral puisqu’il tente par tout moyen de lui faire supporter le coût d’une prestation qui a bien été réalisée dans son intérêt et ne lui a causé aucun dommage matériel et qu’il ose écrire qu’il ne conteste pas la créance alors qu’il s’est servi de son syndic pour refuser d’en honorer le paiement.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas conclu sur ce point.

3.2 Réponse de la cour

L’exercice du droit d’ester en justice, de même que la défense à une telle action, constituent en principe un droit et ne dégénèrent en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

Le seul rejet des prétentions d’un plaideur, y compris par confirmation en appel d’une décision de première instance, ne caractérise pas automatiquement un abus du droit d’ester en justice. De même, l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas à elle seule constitutive d’une faute, sauf s’il est démontré qu’elle ne peut, à l’évidence, croire au succès de ses prétentions.

Il appartient donc à la partie qui prétend être victime d’un abus du droit d’agir, de démontrer les circonstances particulières qui caractérisent cet abus.

En l’espèce, la société Foncia [Localité 1] ne caractérise pas les circonstances constitutives d’un abus par le syndicat des copropriétaires de son droit de défendre à l’action.

Son argumentation ne témoigne pas nécessairement d’une mauvaise foi si on considère que le syndic a lui-même changé d’argumentation, soutenant dans un premier temps que le syndicat des copropriétaires était légitime dans son refus de payer pour n’avoir pas autorisé la dépense, puis qu’il ne l’était pas dès lors que la prestation n’excédait pas les limites de ses pouvoirs.

Par conséquent, sa demande de dommages-intérêts au titre d’une résistance abusive du syndicat des copropriétaires sera rejetée.

4/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe dans ses prétentions, supportera la charge des entiers dépens d’appel et n’est pas fondé à solliciter une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie d’allouer à la société l’Hygiène une indemnité de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

L’équite commande de dire n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du syndic, pris à titre personnel.

Par ces motifs,

La cour,

Déclare irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] à l’encontre de la société Foncia [Localité 1] ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu entre les parties le 13 avril 2021 par tribunal judiciaire de Marseille ;

Y ajoutant,

Déboute la société Foncia [Localité 1] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] aux dépens et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] à payer à la SARL l’Hygiène une indemnité de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société Foncia [Localité 1].

Le greffier La présidente