N° RG 23/01333 – N° Portalis DBZ7-W-B7H-FITW minute n°
du 26/10/2026

Grosse et expédition le :
à

JUGEMENT DU 26 Octobre 2026

Par mise à disposition au Greffe du TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE – 1ère chambre, a été rendu le jugement dont la teneur suit :

Composition :

[…], Vice-Président, désigné en qualité de Juge unique par décision prise en présence des avocats des parties

Assisté de […], Greffière principale, présente à l’appel des causes, aux débats et au prononcé par mise à disposition au greffe

ENTRE :

Monsieur [S] [V] [P], demeurant [Adresse 6] – [Adresse 2] – [Localité 2]
représenté par Me Nicolas MICHELOT, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant, vestiaire : 40

Demandeur(s)

D’UNE PART,

ET :

S.D.C. [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 7] et [Adresse 8] – [Localité 2]
représentée par la SCP ABC AVOCAT, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 47

Défendeur(s)

D’AUTRE PART,

A l’audience du 21 Septembre 2026, LE TRIBUNAL :

Après avoir entendu la SCP ABC AVOCAT, Me Nicolas MICHELOT, avocats, en leurs conclusions et plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré au 26 Octobre 2026.

LE TRIBUNAL a statué en ces termes :

Monsieur [S] [P] est propriétaire de lots de copropriété, notamment un appartement, dans un vieil immeuble à [Localité 2].

Il a obtenu les autorisations de l’ANAH, des services de l’urbanisme et de l’architecte des bâtiments de FRANCE, ainsi que l’engagement des subventions en découlant, pour des travaux de menuiserie, et l’installation d’un poêle à pellets dans son foyer de cheminée.

Le remplacement des menuiseries et le tubage du conduit de cheminée, partie commune, ont été autorisés par une résolution de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 mars 2019.

Le 18 mars 2021, l’entreprise venue pour une inspection préalable au tubage, a constaté l’état de délabrement des conduits de cheminée de l’immeuble.

Le syndicat de copropriétaires a fait réaliser un diagnostic par l’entreprise BETIKO, qui, par mail du 10 avril 2021, a souligné d’une part une menace d’effondrement de la souche justifiant une intervention d’urgence, et d’autre part la nécessité, par sécurité, d’analyser les piquages effectués par les propriétaires des différents lots sur le conduit de cheminée pour installer des ventilations, des hottes etc….

Le 22 novembre 2021, l’assemblée générale a décidé, “sous réserve des problématiques qui pourraient apparaître après démolition”, le principe d’une reconstruction, ou consolidation, de la cheminée (résolution 5)

Lors d’une assemblée générale extraordinaire du 19 juillet 2022, la démolition de la souche a été votée; la résolution tendant à la réalisation de travaux de confortement de la souche a été rejetée (cette résolution ne concerne pas le conduit).

Le 22 décembre 2022, Monsieur [S] [P] a mis le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 2] en demeure de faire réaliser les travaux qu’il déclarait être ceux préconisés le 22 février 2022 par la société d’ingenierie 3MA, soit, outre la démolition ou la reconstruction de la souche de cheminée, d’importants travaux sur le bâti et dans les appartements distribués par cette cheminée, pour la pérennité du bâtiment et de sa structure.

Le syndic a rappelé dans sa réponse à Monsieur [S] [P] que le syndicat de copropriétaires avait opté pour la démolition de la souche sans reconstruction dans son assemblée générale du 19 juillet 2022.

Monsieur [S] [P] n’est plus en mesure de faire installer le poêle, le tubage du conduit, dans son état, étant impossible, et la souche ayant été démolie.

Par acte d’huissier du 12 juillet 2023, Monsieur [S] [P] a assigné le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la SAS AGENCE CASCINO DAUGAREIL, devant le tribunal judiciaire de BAYONNE.

Dans ses dernières conclusions, signifiées le 18 mars 2026, il demande au tribunal de:

-condamner le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 2] au paiement de la somme de 5888 euros, somme indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction, entre le 5 janvier 2019 et le jour du jugement,
-le condamner au paiement de la somme de 11782 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
à titre subsidiaire:
-condamner sous astreinte le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 2] à réaliser les travaux lui permettant d’utiliser son foyer,
-le condamner au paiement de la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans ses dernières conclusions, signifiées le 16 mars 2026, le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 2] demande au tribunal de:

-débouter Monsieur [S] [P] de ses demandes,
-condamner Monsieur [S] [P] au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,
à titre subsidiaire:
-limiter les dommages et intérêts à 3000 euros.

MOTIFS DE LA DECISION:

Il convient de relever en premier lieu que Monsieur [S] [P] n’apparaît pas rechercher la responsabilité du syndicat de copropriétaire en raison du vote ayant écarté la reconstruction de la souche, qu’il n’a du reste pas contesté, mais à cause du défaut d’entretien d’une partie commune, carence dont Monsieur [S] [P] prétend qu’elle lui est préjudiciable.

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat de copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce il est constant que les conduits et la souche de cheminée étaient dégradés.

Cette situation résulte d’un défaut d’entretien, qui engage la responsabilité du syndicat, conformément aux dispositions ci-dessus rappelées.

Le préjudice dont Monsieur [S] [P] sollicite l’indemnisation résulte de l’impossibilité d’installer un poêle à pellets, qu’il déclare consécutive à l’état de la cheminée, souche et conduits, lui même résultant du défaut d’entretien.

Mais le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 2] fait valoir que le conduit de cheminée, entretenu ou pas, ne pouvait être utilisé pour le projet de Monsieur [S] [P]. Il se fonde sur l’analyse du bureau d’études BASTAN, du 5 mars 2024. Celui-ci a été chargé par le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 2] , le 5 septembre 2023, d’étudier le conduit de cheminée. Ce rapport conclut: “en tout état de cause, ce conduit de cheminée maçonné ne permet pas d’équiper un conduit de fumée en zinc et des conduits d’air chaud”.

Or, il convient de relever que ce constat ne contredit pas les éléments techniques précédemment réunis, puisqu’aucun ne procédait d’une étude du conduit de cheminée: la SAS 3MA IMAGERIE CONSEIL, dans son rapport de visite ci-dessus mentionné, n’avait examiné que la souche de la cheminée, sans inspection du conduit; quant à l’entreprise BETIKO, celle-ci ne s’était prononcée qu’au vu d’une photographie (sans autre précision), mais elle n’avait pas procédé à une visite du conduit de cheminée.

Dès lors, Monsieur [S] [P], à qui incombe la démonstration des faits constitutifs d’un préjudice, et du préjudice lui-même, ne rapporte pas la preuve du lien entre le préjudice dont il sollicite la réparation, et la faute qu’il impute au syndicat de copropriétaires.

Il sera débouté de sa demande en principal.

Sur la demande présentée à titre subsidiaire:

Monsieur [S] [P] n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale qui a écarté la reconstruction e la souche de cheminée, et en tout état de cause il lui appartient de soumettre à l’assemblée générale un projet de résolution en vue des travaux qu’il entend faire réaliser.

Il sera débouté de sa demande subsidiaire.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en premier ressort:

Déboute Monsieur [S] [P] de ses demandes,

Le condamne au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Le présent jugement a été signé par […], Vice-Président, et par […], Greffière principale.

La Greffière, Le Juge,

[…] […]