Vente amiable d’un bien indivis : autorisation judiciaire au prix plancher malgré le désaccord entre indivisaires

Sur le fondement de l’article 815-6 du Code civil, le président du tribunal judiciaire peut autoriser une mesure urgente requise par l’intérêt commun des indivisaires. Le demandeur doit démontrer cumulativement l’urgence et la conformité de la mesure à l’intérêt commun. L’article 1380 du Code de procédure civile soumet cette demande à la procédure accélérée au fond.

La vente amiable, moins aléatoire qu’une licitation, répond à l’intérêt commun lorsqu’elle est conforme au marché. Toutefois, une offre au prix ne suffit pas si le mandat de l’agence ne l’autorise pas à engager les vendeurs et si l’offre est échue. L’urgence peut néanmoins résulter du risque réel de licitation et de l’ancienneté du processus successoral.

Le juge retient l’offre la plus sérieuse et la plus plausible, apprécie le prix au regard des offres concurrentes, de l’état du bien et des éléments de marché, puis peut fixer un prix minimum et limiter l’autorisation dans le temps. L’autorisation devient caduque à défaut de vente dans le délai fixé. Les frais irrépétibles et les dépens sont mis à la charge des indivisaires ayant succombé, en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Dans une indivision successorale, une héritière sollicitait l’autorisation de vendre seule une maison malgré l’échec des négociations amiables et la perspective d’une licitation. Le juge retient l’urgence de prévenir cette vente judiciaire, fixe un prix minimum net vendeur de 1 700 000 euros et accorde une autorisation limitée à douze mois.

Une héritière et les ayants droit de son frère sont en indivision sur une maison composée de plusieurs appartements. Un jugement définitif avait ordonné la licitation du bien, mais les indivisaires ont ensuite recherché une vente amiable sans parvenir à s’accorder.

Une offre d’achat au prix fixé par un mandat simple est devenue caduque et n’avait pas été acceptée. Les autres indivisaires ont présenté une offre plus élevée, mais sans garanties vérifiées sur le financement. La demanderesse a sollicité l’autorisation de vendre seule. Le juge retient l’urgence de prévenir la licitation, fixe un prix minimum net vendeur de 1 700 000 euros et limite l’autorisation à douze mois.

• Établir une urgence actuelle justifiant la vente sans consentement des coïndivisaires
• Démontrer que la mesure répond à l’intérêt commun de l’indivision
• Privilégier une vente amiable présentant moins d’aléas qu’une licitation
• Retenir une offre sérieuse, plausible et conforme aux conditions du marché
• Vérifier la réalité et la pérennité des offres d’achat
• Tenir compte de l’état du bien, des travaux et de son entretien
• Limiter l’autorisation dans le temps pour préserver le contrôle judiciaire

• Mandat simple de vente accepté par l’ensemble des indivisaires
• Lettre d’intention d’achat arrivée à expiration
• Absence de relance ou de prorogation de l’offre initiale
• Échanges établissant la volonté des coïndivisaires de vendre
• Offres comparables transmises par une agence immobilière
• Éléments produits sur l’ancienneté et les travaux du bien

L’indivisaire demanderesse peut signer seule les actes nécessaires à la vente, dans la limite d’un prix minimum et d’un délai de douze mois. Les autres indivisaires doivent supporter les frais irrépétibles et les dépens, tandis que le produit de la vente doit être remis au notaire chargé du partage.

• Signature possible des actes par l’indivisaire autorisée
• Prix minimum net vendeur fixé à 1 700 000 euros
• Caducité de l’autorisation après douze mois sans vente
• Versement du prix au notaire chargé du partage
• Paiement solidaire de 2 000 euros au titre de l’article 700
• Prise en charge solidaire des entiers dépens

À faire

• Vérifier la date de signification du jugement
• Formaliser rapidement le mandat et les actes de vente
• Contrôler la solvabilité des candidats acquéreurs
• Respecter le prix minimum fixé judiciairement
• Prévoir le versement du prix au notaire

À éviter

• Signer sous le prix minimum autorisé
• Dépasser le délai de douze mois
• Assimiler une offre échue à une vente parfaite
• Attribuer à l’agence un pouvoir d’acceptation inexistant
• Négliger les désaccords relatifs aux locataires et au financement

L’autorisation judiciaire de vente d’un bien indivis

L’article 815-6 du Code civil permet au président du tribunal judiciaire d’autoriser une mesure urgente requise par l’intérêt commun. Le demandeur doit établir à la fois l’urgence et l’intérêt commun. La vente amiable peut être privilégiée lorsqu’elle présente moins d’aléas qu’une licitation et que ses conditions correspondent au marché.

Les critères d’appréciation de l’urgence

L’offre initiale étant échue et non prorogée, elle ne suffisait pas à caractériser l’urgence. Celle-ci a toutefois été retenue en raison du risque réel de licitation, de la possibilité pour un indivisaire de l’engager et de l’ancienneté de la succession non liquidée.

La fixation du prix minimum de vente

Le juge retient la proposition la plus sérieuse et la plus plausible au regard de l’intérêt commun. Il prend en compte les offres comparables, l’état ancien du bien, les travaux nécessaires et l’absence de preuve établissant qu’un prix de 1 785 000 euros, frais compris, serait inférieur au marché. L’autorisation est limitée à douze mois.

Article 1364 du Code de procédure civile, Articles 446-1 et 446-2-1 du Code de procédure civile, Article 1380 du Code de procédure civile, Articles 772, 794, 810-5, 812-3, 813-1, 813-7, 813-9, 814, 815-6, 815-7, 815-9 et 815-11 du Code civil, Articles 1873-5 à 1873-9 du Code civil, Articles 450 à 453 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile