Garantie des vices cachés : exclusion de la clause de non-garantie face à un vendeur professionnel du bâtiment

Sur le fondement des articles 1641 à 1645 du Code civil, la garantie suppose un vice affectant le bien, antérieur à la vente, caché pour l’acquéreur et rendant le bien impropre à son usage ou en diminuant tellement l’usage que l’achat n’aurait pas été réalisé, ou l’aurait été à moindre prix. L’article 1643 exclut les vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre, tandis que l’article 1644 permet la restitution du bien ou la réduction du prix.

La juridiction retient, au vu de l’expertise judiciaire, des désordres structurels dissimulés derrière des doublages et revêtements, non détectables sans sondages destructifs. L’expérience du vendeur, dirigeant de plusieurs entreprises du bâtiment, justifie son assimilation à un vendeur professionnel. La clause d’exclusion de garantie est donc écartée et la réduction du prix accordée sur la base des paiements de travaux justifiés.

En application de l’article 1645 du Code civil, le vendeur professionnel est tenu de tous les dommages-intérêts liés aux vices connus. Le préjudice de jouissance est toutefois évalué souverainement à 10 000 euros, faute de justificatifs chiffrant la demande à 20 000 euros. L’article 9 du Code de procédure civile impose à chaque partie de prouver les faits nécessaires à ses prétentions. Les vendeurs supportent les dépens, les frais d’expertise et une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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L’expertise a révélé des désordres structurels antérieurs à la vente et dissimulés par des revêtements, ne pouvant être détectés sans sondages destructifs. La garantie des vices cachés a été retenue, la clause de non-garantie écartée en raison de la qualité professionnelle d’un vendeur. Une réduction du prix de 206 214,25 euros et 10 000 euros pour trouble de jouissance ont été accordés.

Des acquéreurs ont acheté un ensemble immobilier auprès de vendeurs particuliers. Après la vente, plusieurs désordres ont été constatés : mouvements de maçonnerie, dégradation du plancher, remontées capillaires, détérioration de poutres et de chevrons, ainsi que des défauts d’isolation et de doublage.

Deux constats d’huissier puis une expertise judiciaire ont été réalisés. L’expert a conclu que les désordres structurels étaient antérieurs à la vente et dissimulés par des revêtements, de sorte qu’ils ne pouvaient être détectés sans démontages ou sondages destructifs.

Les acquéreurs ont demandé une réduction du prix correspondant aux travaux réalisés et une indemnisation de leur préjudice de jouissance. Les vendeurs ont contesté la réunion des conditions de la garantie, invoqué la clause de non-garantie et discuté le montant des travaux.

La juridiction a retenu la garantie des vices cachés, assimilé l’un des vendeurs à un professionnel du bâtiment, écarté la clause contractuelle et accordé 206 214,25 euros au titre de la réduction du prix, ainsi que 10 000 euros pour le préjudice de jouissance.

• Établir l’existence de vices affectant la chose vendue
• Démontrer leur antériorité à la vente
• Caractériser leur caractère caché pour les acquéreurs
• Établir une impropriété à l’usage ou une diminution substantielle de celui-ci
• Justifier que les vices auraient déterminé l’achat ou son prix
• Identifier l’expérience professionnelle du vendeur dans le secteur du bâtiment
• Produire des justificatifs des travaux et paiements invoqués

• Rapport d’expertise judiciaire du 12 décembre 2022
• Constat d’huissier du 22 mars 2022
• Constat d’huissier du 7 janvier 2022
• Constatations de désordres derrière les doublages et revêtements
• Devis, avenants et certificats de paiement des travaux
• Éléments établissant les activités professionnelles du vendeur

Les acquéreurs obtiennent la réduction du prix correspondant aux travaux justifiés et une indemnisation de leur préjudice de jouissance. Les vendeurs supportent également les frais accessoires en raison de leur condamnation au titre de la garantie des vices cachés.

• Réduction du prix de 206 214,25 euros
• Indemnisation du préjudice de jouissance à hauteur de 10 000 euros
• Intérêts au taux légal à compter du jugement
• Prise en charge des dépens et frais d’expertise
• Paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700
• Exécution provisoire de droit du jugement

À faire

• Faire constater rapidement les désordres par commissaire de justice
• Solliciter une expertise judiciaire avant les travaux destructifs
• Documenter l’antériorité et le caractère caché des vices
• Conserver devis, factures, avenants et certificats de paiement
• Vérifier les activités professionnelles antérieures du vendeur

À éviter

• Invoquer des vices apparents sans expliquer leur aggravation
• Réaliser des démolitions sans constat ou expertise préalable
• Réclamer des travaux non reliés aux vices constatés
• Chiffrer un préjudice sans justificatifs précis
• Négliger la clause contractuelle de non-garantie

Les conditions de la garantie des vices cachés

L’article 1641 du Code civil exige un vice antérieur à la vente, caché pour l’acquéreur, et rendant le bien impropre à sa destination ou diminuant suffisamment son usage. La juridiction retient des désordres structurels dissimulés derrière des doublages et revêtements, indétectables sans sondages destructifs, qui auraient déterminé l’achat ou son prix.

L’assimilation du vendeur à un professionnel

L’expérience du vendeur, qui avait dirigé plusieurs entreprises ayant des activités de maçonnerie, charpente, couverture, menuiserie et construction, justifie son assimilation à un vendeur professionnel. La clause d’exclusion de garantie est donc écartée, conformément au régime appliqué aux vices connus du vendeur professionnel.

La preuve du préjudice de jouissance

Selon l’article 9 du Code de procédure civile, les acquéreurs doivent établir les faits nécessaires à leur demande. La juridiction reconnaît un préjudice de jouissance lié à l’ampleur et à la durée des travaux, mais réduit l’indemnisation à 10 000 euros faute d’éléments chiffrés justifiant la somme de 20 000 euros.

Article 812 et suivants du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 1641 du Code civil, Article 1645 du Code civil, Article 1643 du Code civil, Article 1644 du Code civil, Article 9 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile