Droit de retrait d’une société coopérative à capital variable : opposabilité conditionnelle des cahiers des charges de ZAC

La cour distingue le caractère réglementaire et le caractère contractuel des cahiers des charges de cession de terrain (CCCT). En application de l’ancien article R*311-19 du Code de l’urbanisme, leur caractère réglementaire suppose une approbation préfectorale et une mesure de publicité, qui ne sont pas établies en l’espèce. Leur insertion dans un acte notarié publié ne suffit pas à leur conférer cette nature.

Les CCCT peuvent néanmoins produire des effets contractuels et attacher des obligations réelles à l’immeuble, à condition d’être entrés dans le champ contractuel du propriétaire ou du locataire, notamment par l’acte de vente ou le bail. À défaut, l’adhésion à la société coopérative et la contribution aux charges ne peuvent être imposées.

La cour rappelle qu’en vertu de l’article L. 236-1 du Code de commerce, le droit de retrait de l’associé d’une société anonyme à capital variable est d’ordre public. Les statuts peuvent en aménager les modalités sans supprimer ce droit. L’article 7 de la loi n° 47-1775 du 10 septembre 1947 renvoie aux statuts pour fixer les conditions de retrait. La modification statutaire postérieure ne peut régir une demande antérieure.

Sur le plan procédural, les articles 564 à 566 du Code de procédure civile distinguent les prétentions nouvelles des moyens nouveaux. Une demande de remboursement des apports ou du compte courant, non présentée en première instance, est irrecevable lorsqu’elle n’en constitue ni l’accessoire, ni le complément, ni la conséquence. En revanche, le moyen tiré du droit de retrait et la demande de mesure d’instruction complémentaire peuvent être examinés.

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Une entreprise contestait le paiement de charges après son retrait d’une société coopérative. La cour juge que les cahiers des charges ne présentent pas un caractère réglementaire établi, mais peuvent avoir une portée contractuelle s’ils sont intégrés à l’acte de vente ou au bail. La régularité du retrait doit être appréciée selon les statuts en vigueur à sa date. Les demandes nouvelles de remboursement des apports et du compte courant sont irrecevables.

Une société exploitant des services communs sur plusieurs parcs d’activités a réclamé à une entreprise des quotes-parts de charges impayées. L’entreprise avait adhéré à une société coopérative à capital variable, puis demandé son retrait par lettre recommandée avec effet au 31 décembre 2012.

Elle soutenait que les cahiers des charges de cession de terrain n’avaient pas été approuvés ni publiés par le préfet, qu’ils ne pouvaient donc imposer une adhésion définitive, et que ses baux commerciaux ne les mentionnaient pas. Elle invoquait également la régularité de son retrait au regard des statuts alors applicables.

La cour retient que le caractère réglementaire des cahiers des charges n’est pas établi. Elle leur reconnaît toutefois une éventuelle portée contractuelle, subordonnée à leur intégration dans l’acte de vente ou le bail. Elle juge aussi que la demande de retrait devait être appréciée selon les statuts en vigueur à sa date, la modification statutaire ultérieure ne pouvant être appliquée rétroactivement. Les demandes nouvelles de remboursement des apports et du compte courant sont déclarées irrecevables.

• Établir l’approbation préfectorale du cahier des charges
• Établir la publicité administrative du cahier des charges
• Vérifier l’intégration du cahier dans l’acte de vente ou le bail
• Appliquer les statuts en vigueur lors de la demande de retrait
• Contrôler le respect du délai statutaire de préavis
• Vérifier le respect des engagements de l’associé retrayant

• Copies des cahiers des charges de cession de terrain produits aux débats
• Absence de mention d’approbation préfectorale sur les exemplaires versés
• Arrêtés préfectoraux et annonces légales ne visant pas les cahiers
• Sommaires du Bulletin d’informations administratives sans publication des cahiers
• Lettre recommandée de demande de retrait avec accusé de réception
• Baux commerciaux ne mentionnant ni cahier des charges ni obligation d’adhésion

La société exploitant les services communs ne peut imposer une adhésion définitive sur le seul fondement de cahiers des charges dont l’approbation et la publicité ne sont pas démontrées. Le retrait régulièrement notifié produit effet selon les statuts alors applicables, tandis que les demandes pécuniaires nouvelles formées en appel peuvent être écartées comme irrecevables.

• Écarter les charges postérieures à la date effective du retrait
• Vérifier chaque bail et acte de vente pour établir l’opposabilité du CCCT
• Produire les justificatifs d’approbation et de publicité administrative
• Invoquer le droit de retrait selon les statuts applicables à sa notification
• Éviter les demandes de remboursement non soumises au premier juge

À faire

• Identifier la date exacte de notification du retrait
• Produire les statuts applicables à cette date
• Vérifier le délai statutaire de préavis
• Rechercher l’approbation et la publicité du CCCT
• Examiner les clauses des baux et actes de vente

À éviter

• Appliquer rétroactivement une modification statutaire
• Assimiler publication notariale et publicité réglementaire
• Imposer une adhésion absente du contrat d’occupation
• Présenter en appel une demande pécuniaire nouvelle
• Confondre moyen nouveau et prétention nouvelle

La recevabilité des prétentions nouvelles en appel

Les articles 564 à 566 du Code de procédure civile distinguent les moyens nouveaux des prétentions nouvelles. Les demandes tendant au remboursement des apports et du compte courant, non soumises au premier juge, ne constituaient ni l’accessoire, ni le complément, ni la conséquence des prétentions initiales : elles sont irrecevables. En revanche, le moyen tiré de l’exercice du droit de retrait, présenté pour obtenir le rejet de la demande adverse, demeure recevable.

Le caractère réglementaire des cahiers des charges de ZAC

Selon l’ancien article R*311-19 du Code de l’urbanisme, le caractère réglementaire d’un cahier des charges suppose son approbation préfectorale et sa publicité. La seule insertion du cahier dans des actes notariés publiés ne suffit pas. À défaut de preuve de ces formalités, le cahier conserve éventuellement une portée contractuelle, à condition d’être intégré à l’acte de vente ou au bail liant l’occupant à la zone.

Le droit de retrait d’un associé coopérateur

L’article L. 236-1 du Code de commerce protège le droit de retrait de l’associé d’une société anonyme à capital variable. Les statuts peuvent en fixer les modalités sans le supprimer. En application de l’article 7 de la loi n° 47-1775 du 10 septembre 1947, la demande est appréciée selon les statuts en vigueur à sa date. Une modification statutaire ultérieure ajoutant une condition ne peut donc être appliquée rétroactivement.

Article 564 du Code de procédure civile, Article 565 du Code de procédure civile, Article 566 du Code de procédure civile, Article 2224 du Code civil, Article 278 du Code de procédure civile, Article 278-1 du Code de procédure civile, Article 282 du Code de procédure civile, Article R*311-19 ancien du Code de l’urbanisme, Article L.236-1 du Code de commerce, Article 1836 du Code civil, Article 1210 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil, Article 1154 ancien du Code civil, Article 7 de la loi n° 47-1775 du 10 septembre 1947, Article 700 du Code de procédure civile